最近房企融资的玩法越来越新颖。小伙伴第一时间和我共享了一件事：闽系澳门房企宝龙地产，搞了闪电配售(股)。

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这个词语很生疏，下文杠杆游戏会解说。

先说点段子，不久前70周年庆典那一天，登上观礼台的企业家不多。其间就有宝龙系的老板许健康先生。当然还有别的一位姓许的大亨。

这两位也都是本钱高手。宝龙广场许多人说不太行，但满意普通人吃喝玩乐有啥欠好?我对宝龙其实形象不错，由于这家房企和许多房企不同，他做美术馆。

并且老板听说乡村赤脚医生身世，后来才去的澳门。宝龙成功史，算是一部奋斗史。

扯远了，回到正题。

1、融资渴求仍是割韭菜?

先从闪电配售说起。

简单说便是大股东(这儿当然说的便是许总家了)，将手上的既有旧股票打折卖给第三方承配人。公司收到配售资金后，上市公司再增发相应的新股票给大股东。

成果便是大股东股票数，仍是那么多，可是公司敏捷能够拿到一大笔钱。

比方这一次宝龙的操作，便是许健康总，将手上的1.466亿股股票卖给第三方的承配人。

公告信息显现，宝龙地产闪电配售的1.466亿股新股，股份占扩展已发行股份总数约3.54%，配价格较头一日收市价5.91港元折让约8.63%。也便是5.40港元。

这样一波神操作下来，宝龙地产就能够收成约7.814亿港元。

许多人会说，怎么能这样?这不是摆明晰能够敏捷弄到钱吗?

这就要从香港本钱商场的规矩说起。

依照香港买卖所的规则，如果有一般授权，增发不超越20%、折价8折以内，即可敞开配售融资。

这个方法的优点便是，比发债、增发功率都高。这些玩法动辄前后几个月，而闪电配售最快一天就能够完结融资。

是的，宝龙地产官10月15日公告的这事，然后工作发生在10月14日。

敬服吧?当然，这也引起了争议。

紧接着杠杆游戏发现，10月17日，宝龙地产官发布了“有关配售现有股份及依据一般授权认购新股份之弄清及弥补发布”。

经过此次闪电配售，许健康宗族或者说共同行动听，持有宝龙地产股份，从67.58%，下降到65.19%。

如上图。尽管说股份占比略有下降，可是总的公司发行股份数增加了。

这总让人感觉有点割韭菜。

宝龙的官方表达、初衷是：

1.宝龙地产拟动用认购事项所得金钱(约为7.81亿港元。)在未来时机出现时，作为事务开展或出资及该集团一般营运资金用处。

2.使用此次配股进一步扩展出资者根底，如获得了闻名长线基金参加。

3.配股增加了公司权益，进一步优化报表结构，有利于下降净负债率。

你说呢?

2、宝龙商管分拆上市，赢利一般，收款率有较大压力

除了闪电配售，宝龙的融资主意其实挺多的。

比方杠杆游戏看到宝龙官的介绍，宝龙集团于1990年在澳门建立。构成地产、商业、酒店、文明艺术等多元工业协同开展的格式。

其间，宝龙地产现已上市，恰好是10年前的2009年，这次闪电配售便是挑选十周年之际，挺有意思。

宝龙在逾40个城市打造了超100个物业项目。

宝龙商业现在已在营的购物中心达39座，商业街区30条，总运营面积近500万平方米。

还有多家酒店。我去年在福建出差，就曾住过宝龙的酒店。

文明艺术方面，现在已建立了宝龙美术馆、书藏楼、宝龙画院、宝龙艺术中心、言午画廊等文明艺术组织。

简单说，这么多的物业的商业，不独自把商管拆分出来，其实傻啊。

比方近期，成都的蓝光嘉宝刚好在港上市，重庆的新大正物业也过会了。

商业和物业管理，是宝龙的优势工业，外界就说他是小“万达”。新城也有这么一说，哈哈。

所以，宝龙这么做水到渠成。不久前，宝龙就在港提交了上市请求。

不过，值得一说的是，宝龙的商业发展不如预期。其实万达不也是，这个要说也正常。

太子许华芳亲身掌管商业全局。几年前，曾清晰看好三四线城市，说要5年内开100个宝龙广场。

后来有困难，如杠杆游戏上文，开的没这么多。

但不管怎么说，宝龙有了很好的商管根底，上市很好了解，能够融资，能够改进宝龙全体的财政。

如发表的招股书显现，2016年至今，宝龙资产负债率从挨近100%，下降到了86.6%。成果不错，仅仅仍是略高。

所以上市真是个好挑选。不过到2019年4月，宝龙商管的总收入，不算太高，只要5亿元左右。和同行比，特别是和现已上市和准备上市的同行比，一般吧。

当然，增幅不错，超越35%。净赢利为5490万元，同期增幅更是挨近60%。但这个净利和同行比的确也一般。

一起不管运营面积，仍是在建、将建量都不算太惊喜。

依据方案，2019下半年，宝龙将新开6家商业综合体，年底大约超45家;2020年开10家，会超越55家;2021年规划开9家，累计会超越64家。

总量优势仍是不太显着。

毛赢利仍是挨近30%，尽管略有下降，但杠杆游戏觉得，要说也不差。仅仅物管费的收款率，降至58.7%，较上年底下降20个点出面。其间包括部分物业管理有亏本。

挺扎手的。除此之外，宝龙商管的担保还有20多亿元(最新数据，可能有变化)。

3、资金有压力不古怪

房企是资金密集型职业，有许多的融资需求，没什么少见多怪。

比方杠杆游戏就注意到，宝龙官的信息发表，前三个季度合约出售额同比增加约56.6%。十分富丽的数据。

然后，10月14日，上市十周年，也是闪电配售那一天，宝龙地产股价冲到了5.91港元。

如上图，咱们能够看宝龙地产这一年的股价走势，全体上行，到达前史高点。也便是股价冲高，闪电配售后，回落了。

你说好玩欠好玩，外界的非议和观点，也是有他们的逻辑和道理的。

不过实话说，多么家太子许华芳总裁所言，“公司上市十年才初次配股，足见大股东对持有股份的爱惜。”

盘子现已做这么大，出售增速也这么好，需要钱很好了解。比方净负债率尽管有下降，也仍是超越90%，比许多上市房企要高一点。

如中报发表的，宝龙地产一年内到期的告贷有120多亿元，同期现金及现金等价物及受限制现金约超越180亿元。应该说短期无忧。

可是有备无患总是对的。

所以宝龙和其他房企相同，尽力融资，现在累计融资大几十亿元。杠杆游戏注意到一个现象，上半年比较多，其时的融资环境更宽松。

于此咱们再来看，近期的闪电配售融资，也就好了解了。

期望宝龙股价能回去，股民们共享到获益。祝杆友们周末愉快。