2016年以来，融信拿地的力度惊动了业界，在业界收成“地王收割机”称谓，但令人意外的是，大力举债的融信，其负债率却猛降，这是为何?融信为何要这样做?

6月30日：短线大盘还有回调要求 7月行情

今天可申购新股：无。今天可申购可转债：无。今天可转债上市：今天转债。今天...

科创收盘97涨19跌 1股涨超20%怎么寻觅十年十倍股之二：同有科技300302黑马聚集立异可信、全闪存与云核算，缔造存储新生态美联储再改规矩 400亿美元救华尔街！美股会躲过“世纪双顶”吗？：深服气300454黑马公司深度陈述：“安全+云”快速迭代，持续生长打造自媒体渠道界新标杆 时刻头条提高优质内容价值

初秋的南京，气候仍然有些热。

9月8日的南京仙林湖畔，无一丝冷风，行走间，《世界金融报》记者浑身湿透。

记者眼前的围墙里，是一片繁忙的工地，头戴作业帽的作业人员，正在有条有理地操作挖掘机。

可不要小看这块土地，工人的每一次挥汗，或许就无价之宝，因为这可是南京仙林板块最贵重的一块地，是地地道道的“地王”。

地王的为难

这块标号为南京仙林湖NO.2016G58的地块，由融信公司于2016年9月以58亿元天价竞得，估计将于2018年6月份竣工。而现在，这块地的大部分区域还处于打地基的阶段，离估计完结时刻只剩下不到一年。

尽管融信仙林项目现在发展顺畅，不过业界对它的忧虑，却跟着竣工日迫临而不断添加。

《世界金融报》记者随机造访该地块邻近的商家，以及多个售楼处，得到的成果十分共同：现在，邻近的房价挨近3万元/平方米。

最初，融信拿下这一地块的均匀楼面价高达24597元/平方米，仅低于现在地块邻近的均匀售楼价5000元/平方米左右。

在南京楼市限售又限价的状况下，融信南京地王项目将面对商场和政策的两层应战。

为获得更为精确的楼盘均价数据，记者随后来到链家在南京栖霞区(注：栖霞区包含仙林湖区)的一处房屋中介处进行咨询。

一位出售人员拿出链家的内部统计材料告知记者：“您所说的那块地(南京仙林湖NO.2016G58地块)邻近的楼盘主要有高科荣境、金地湖城艺境、万达茂和新城香悦澜山等，但现在都没有在售新房了。”接着，这位出售人员在同记者的沟经过程中泄漏，2016年9月左右，仙林湖区域新房的均价约27500元/平方米，现在涨到3万元/平方米左右。

那么，仙林湖未来房价在一年内的上涨空间有多大?

记者查阅《中共南京市委南京市人民政府关于推动供应侧结构性变革的定见》(下称“《定见》”)发现，“主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，依照价格区间分类辅导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%;每平方米2万至3万元的，年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%”。

依据《定见》大略核算能够得出，估计2018年6月建成的南京仙林2016G58地块，售楼均价应在33000元/平方米左右。

南京仙林2016G58地块的均匀楼面价为24597元/平方米，也就是说，融信拿下的这块南京仙林地王，均匀楼面价约占预估售楼均价的74.54%。

假如楼面价占到售房价的74.54%，盈余空间还剩多少?

一位不肯签字的房地产咨询公司从业人员对记者泄漏：“据统计查询，一个净利润为10%的房地产项目，其楼面价一般约占价格的40%。”假定这位房地产咨询公司从业人员所供给的数据精确，那么，融信南京地王项目盈余将极端菲薄乃至亏本。

“也不是没有办法。”上述房地产咨询公司从业人员持续对记者表明，“一般房企要么下降本钱，要么挑选捂盘不售等候新一轮房价上涨周期。”

但融信则看好其拿下的南京仙林2016G58地块。

融信有关方面对《世界金融报》记者着重：“南京政府推广的是摇号制，这块地是摇号所得，所以不是地王。”

与此一起，融信表明，此项目方位处于仙林大学城的远期规划中，未来该区域将打造成高新技术工业园区。

“地王收割机”

58亿元对融信来说意味着什么?

58亿元，逾融信2016年土地收买总本钱的十分之一，约是全年合约出售额的四分之一，近年出售本钱(即经营本钱)的三分之二。

58亿元，对融信来说，并不是一个小数目。

即便如此，融信好像并不缺钱来收割“地王”，并因而在业界享有“地王收割机”的称谓。

咱们来盘点一下融信最近的“地王”之路。

2016年8月17日，融信耗资110亿元，打败包含央企代表保利、民企代表融创、混企代表万科在内的17家房企，以139%的溢价率拿下了上海静安寺中兴社区地王。

一战成名后，融信接下来动作一再。

2016年9月23日，融信斥资58亿，在江苏南京斩获仙林2016G58地王;2017年3月10日，融信以总价16亿元竞得福建漳州市区的2017P01地块;紧接着3月24日，融信又掏出36.5亿元在浙江杭州抢下萧山2017-1号地块。

融信，一个从福建莆田走出来的区域性房企，一个2016年全年合约出售额为246.39亿元、出售本钱(经营本钱)为90.7亿元的房企，为何能够“毫不眨眼”地连续拿下连出售规划逾千亿的房企都需求慎重思索的“地王”?

这个问题的答案，或许能够在其两个不升反降的负债率中窥见一斑。

两个负债率不升反降

不管融信地王项目终究盈余与否，其张狂拿地后债台越筑越高已是不争的现实。

2016年，融信全年合约出售额为246.39亿元，新增21块地，地块收买的均匀本钱约为12963元/平方米，土地收买本钱总计484.46亿元。2015年全年，融信并无任何新增土地。

可是记者发现，融信2016年上市以来张狂发债买地，其财物负债比率较2015年却不升反降。2016年，融信财物负债比率为98%，较2015年的247%大幅下降了149个百分点。一起，融信2016年的财物负债率为76.66%(与财物负债比率有一字之差)，较2015年下降8.76个百分点。

为何财物负债比率与财物负债率的距离如此之大?融信大举借债后，两个负债率为何均不升反降?且看详细剖析。

融信年报显现其财物负债比率的核算公式为：财物负债比率=(告贷总额-受限制现金-现金及现金等价物及开端年期超越三个月的定期存款)/权益总额;而较为群众所熟知的财物负债率核算公式则为：财物负债率=负债总额/财物总额=负债总额/(权益总额+负债总额)。

比较两个公式不难看出，两个负债率分子分母的详细构成均不同，因而距离较大。此外，“权益总额”在两个负债率中都处在分母方位，假如“权益总额”大幅添加，便能致使两负债率的终究数值发生较大变化。

2014年，融信权益总额(即股东权益算计)仅有10.29亿元;到2015年末，其权益总额较2014年翻了五番，到达50.73亿元。2016年，融信权益总额涨到230.89亿元，约是2015年的4倍。

这便是融信张狂借债，其“财物负债比率”和“财物负债率”不升反降的原因。

一位不肯签字的注册会计师对记者表明，假如“权益总额”大幅添加且增幅超越两个负债率核算公式中分子的增幅，就能把公司债款成功“粉饰住”，为负债高的房企发明低本钱债款融资的时机。

明股实债?

《世界金融报》记者经过实地造访及向多位专业人士咨询发现，融信比年陡增的权益总额背面或许是“明股实债”。

这需求从融信自2014年以来，比年陡增的“权益总额”的详细来历开端剖析。

融信2015年年报显现，公司权益总额为50.73亿元，较2014年的10.29亿元陡增了40.44亿元。其间，有16.48亿元来历于“非控股股东的注资”，占新增40.44亿元的40.75%，近一小半。

融信2015年年报发表，此笔16.48亿元的注资来历于福建欧氏建造发展有限公司(下称“欧氏建造”)，用于出资融信三个房地产项目并交换49%的股权。

而这家名为欧氏建造的公司，其股东为欧国义、欧国仁以及福建欧氏出资(集团)有限公司。欧国义、欧国仁和融信的实践操控人欧宗洪也是自家人，且福建欧氏出资(集团)有限公司是欧宗洪大哥欧宗金的工业。

上述不肯签字的注册会计师对记者表明，所谓“明股实债”，是房地产企业使用项目进行股权型融资，约好收益和股权回购期限，作为债权人的项目小股东给项目供给“股东借款”，在其财报中一般不会被计入负债。

再看融信2016年新增的权益总额详细来历能够发现，又有一笔来自非控股权益的注资占到权益总额230.89亿元的36.68%。可是，融信在其2016年年报中并未发表此非控股权益的详细来历。

对此，记者致电融信问询其2016年来自非控股权益的注资是否与2015年状况相同。

融信回复记者：“2016年因为新增项目较多，所以公司跟其他房企包含万科、融创、保利等进行协作，所以新增的大部分非控股权益注资来历于这些企业。”

欧氏建造2016年有没有再向融信注资?

对此，融信方面表明，详细不确认，即便有也只或许是很小的一部分。

可是，记者经过查阅材料和实地看望融信南京仙林G58地块发现，欧氏建造2016年持续向融信注资的或许性很大。

天眼查显现，欧氏建造的对外出资中有一家名为“和美(上海)房地产开发有限公司”，且其分支机构为福建欧氏建造发展有限公司荔城分公司。融信南京仙林G58地王正是由这家和美(上海)房地产开发有限公司竞得。

此外，南京仙林G58地块施工围墙上印有的公司名称是荔隆建造，其履行董事兼总经理为欧国发。欧国发与欧氏建造股东欧国义是一家人。

这样，“权益总额”大幅增加就不难理解了。

至此，融信2015年的权益总额中有16.48亿元来历于欧氏建造，2016年的权益总额中来历于欧氏建造的占比尚不确认。

对此，有质疑称，融信对其权益总额“灌水”的意图，是为了下降其负债率。其次，这一连串的相关买卖，其间或有明股实债的或许性。