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1.提问：沪叔，您好，我刚需买房，有房票，我购房预算是均价在5w以内的房子，不知道可以选择哪些区域项目？项目最好离地铁站近一点上海买房首付！

沪叔：你好，可以看看嘉定新城，目前有新房供应的范围在11号线嘉定北站、嘉定西站、白银路站三站，这几个站周围拥有嘉定工业园区南区高科技产业，嘉定老城区，还有图书馆等配套，一些典型的项目：正荣悦珑府，地铁房，均价3w+刚需和本地工作者上车盘。中骏璟尚，距离安亭站300米的近地铁盘还有优质学区对口，均价3.75w。旭辉公元，项目附近有不错的医疗资源，也是地铁盘，均价3.5w。融侨星誉，有对口学校，距离昌吉东路站500米的近地铁盘，均价3.7w。

另外还有松江泗泾，距离市中心距离很近，板块通勤也十分方便，通过地铁3站到七宝，9站到徐家汇，半个小时内可以到达漕河泾。一些典型项目：泗泾格力项目，9号线地铁房，配套完善，均价5w+。泗泾绿中海，项目距离泗泾古镇较近，周围还有泗泾公园，配套不错，均价4.5w。金地西郊风华，属于别墅项目，均价6w。招商9号公馆，地铁，交通教育配套都比较齐全，均价4.6w。 宝山近期也有一些推出的新项目，1号线沿线新房比较受到在市区工作和本地改善类购房者欢迎。典型项目：四季都会，教育资源较强，均价4.73w。

2.提问：沪叔您好，对于学区房这个事情我一直没弄懂，我朋友说有户口的不一定能入学，买了学区房又不一定能进对口的学校，那这样说，我还需要去买学区房吗？我也不知道该怎么分辨哪些是学区房？

沪叔： 你好，买是可以买的，到底需不需要买看你个人需求，以下是总结的一些实用的学区房相关的解释：第一、因为九年义务教育，每个房子都有对应学校，都可以称作学区房，但在大部分楼市市场中学区房值得是那些较好的学校对应的房源。第二、幼儿园和高中不存在学区房，因为它们不包括在九年义务教育里，高中都是通过升学考试决定。第三、在上海孩子有没有户籍按理都可以选择学校，但是公办学校招生时是按照先户籍后积分最后无户籍无积分，所以有上海户籍的孩子被选中概率更大一些。第四、要注意不同区域学校，有的是户籍对口，有的是学籍对口。第五、购买二手房时注意五年一户制度，要先了解清楚所买房子的入学名额有没有被占用。第六、学校招生时人户一致是优先于人户分离的，所以建议买房时先把孩子的户口迁入。

3.提问：沪叔，我想问徐汇滨江这边有性价比高的豪宅吗？如果购房总价在2000w以内有可以看的项目吗？还有就是想听一下老师对徐汇滨江板块的分析上海买房首付！

沪叔： 你好，徐汇滨江，目前正在崛起的大板块。微软、腾讯、阿里巴巴、华为，网易、小米等互联网科技巨头纷纷入驻，同时各大金融企业也在板块落地并发展，板块未来的空间和能级都将冲刺顶级。交通方面，本来也位于中心，还有7号和12号线。商业方面，有大型的商业中心。医疗资源方面，最近的是龙华医院，步行就可以到达，中山医院和瑞金医院，第六人民医院和第九人民医院等也都是在5公里以内的距离。教育方面，没有较好的公办学校，民办学校有盛大花园小学，有九年一贯制的复旦附属学校即将入驻。板块内项目的建成时间都比较近，所以楼房和周边环境等算是品质较高。云锦东方分一二期则是徐汇滨江的第一豪宅，项目基本都是大户型，周围还有自带的购物商场。百汇园项目，板块内不多的总价2000w以下较为亲民的豪宅。保利西岸项目也是居住品质较高的小区。

4.提问：沪叔，我既想自住又想投资，首套房，但是我预算不高的话，在上海该如何选择才是最好的？该怎么买？

沪叔： 你好，可以选郊区地铁盘，这类楼盘配套尚不完善，但是离地铁较近，也有一定的发展空间。郊区地铁盘有几大优势，第一是价格低，性价比高，环境普遍较好；第二是地铁建设能带来阶段性的利好，对房价有直接影响，未来发展不错。那么怎么选郊区地铁房呢？第一看距地铁站的距离，最好是步行十分钟以内的；第二看环境，选择小区路面宽的；第三看配套设施和产业，要满足教育、商业等需求，还要有产业的导入吸引人口；第四看价格，本来就是郊区了，价格要选在合理范围内的，不要买得过高，预算不高的上班族和投资客可以重点关注一下这类房产。

5.提问：沪叔，您好，第一次买房，之前看了一些文章里面说得房率比较高的房子比较好，请问老师什么是得房率啊？怎么计算判断呢？

沪叔：你好，买房时许多人会关注得房率的问题，希望房子具有较高的得房率。得房率指的是可供住户支配的面积与每户建筑面积及销售面积之比。公摊面积对于得房率的影响最为直接，公摊面积越大，得房率越低。而公摊面积又与房屋结构、楼体形式、楼盘形态以及赠送面积、公共活动区域等因素有关。房屋结构上，房子的梯户比越高，公摊面积越小，得房率越高。楼梯形式上，板楼的公摊系数小，得房率较高，塔楼则相反。楼盘形态上，楼层越高，得房率越低，得房率：别墅>多层>小高层>高层。赠送面积上，飘窗与阳台可以提高房屋得房率，而且一般不计入房屋建筑面积。公共活动区域上，区域面积越小，公摊面积也越小，得房率越高。一般而言，低层低密度洋房得房率85%~93%，小高层住宅得房率为80%~85%，高层住宅得房率在75%~80%，购房者在签购买合同时，为了保证得房率，可以查阅建筑测量报告、最终设计图纸以及数据计算方法等资料，应要求开发商出示公摊面积数据，看是否与合同吻合，还可以在合同中约定公摊面积。如果购房之后，实际公摊面积与合同中面积不符，合同有明确约定的，可以按合同处理，如果没有明确约定，可以依照法律规定处理索赔。

买房是普通人最重要的投资行为之一，由于房产兼具居住、投资、融资和学区等功能，购房者需要做好充足的准备，才有可能在有限的房票及购房次数下获得较大的投资收益。

沪叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，欢迎关注微信公众号沪叔说房，每日更新最典型的购房问答。