详解租房商场财物证券化
跟着中心经济工作会议提出“房住不炒”的结论，我国连续出台了许多方针文件鼓舞租房商场开展。方针鼓舞、拿地约束、商场空间等要素使得不同布景的公司进入到租房商场中来，估计将逐步打破租房商场标准化程度低、信息不对称性强等特征。与此一起，租房ABS财物也逐步得到了干流金融组织的注重，现在以租房租金为直接还款来历的租房ABS产品也现已发行的3单，分别为魔方公寓ABS、新派公寓ABS及保利租房ABS。
我国租房商场概略
1）我国租房商场相关方针
自2016年起，我国连续出台了许多与租房相关的方针文件，其间心思想为加大供应、确保权益和完善监管，促进租房商场快速健康开展。详细而言：
加大供应
答应团体用地建造租借用房，加大城乡结合部供应量；推租借借用地，加大新城区、城市周边供应量；答应商业用房等按规则改建为租借住宅，加大城市中心区供应量；鼓舞租借企业开展和存量房租借。
确保权益、完善监管
清晰租借人、承租人的权益和责任；加强对租房中介组织的监管；树立住宅租借买卖渠道；加速树立租房挂号存案准则。
2）我国租房商场业态
当时我国租房商场依然以C2C散租为主，即使租房中介供给了信息和流程上的服务，但仅收取中介费用，租房的盈亏依然由业主实践承当。我国C2C散租具有安稳性差、住宅体会差、虚伪信息多、物业办理差等不标准化的特征，对租房商场的开展发生了负面影响。
B2C租房方式与C2C散租的首要差异在于：租房盈亏的承当主体由业主变为了租房公司。租房公司承当盈亏的方式既可所以自我克制房产，也可所以以约好本钱租借别人房产并转租。租房公司以相对标准化的方式进行办理，有利于我国租房商场向标准化、透明化的方向开展。
按房源散布方式、是否持有产权区分，B2C租房方式可以分为4个根本类型。散布方式分为会集和涣散两类，典型的会集方式为整栋楼或整层楼一致办理对外租借，典型的涣散方式为单户独自办理进行租借。
详细而言：
a)无产权涣散方式最为商场熟知，链家自若、我爱我家相寓两个品牌均选用了此方式。依托于其在中介商场的重要位置，吸收部分房源进行转租的事务方式具有较好的生计根底。如再进行参加深度的细分，自若品牌进行一致装饰，参加程度更高；相寓品牌不进行一致装饰，参加程度更低。
b)无产权会集方式以魔方公寓为代表，无产权会集方式往往会签定10年以上的租约，并对物业进行深度改造。
c)有产权会集方式以新派公寓为代表。自我克制物业所需资金量较大，且吸收适宜的物业难度也很高，因而具有天然资金优势和存货优势的房地产企业大多选用了此类方式。
d)有产权涣散方式运营难度较大，现在商场上较少。
三大ABS产品剖析
到现在，我国买卖所商场共发行3单租房类ABS产品，分别为魔方公寓ABS、新派公寓ABS及保利租房ABS。自若也发行了分期租房ABS，但其根底财物为分期租房的消费贷财物。
1）根底财物层面
魔方公寓ABS根底财物为全国八个一二线城市的30处物业未来3年的租金收入，可租借房间总计4014间，其间一线城市占比67%左右。2016年5月，财物池中开业小于半年的14处物业均匀租借率80%；开业半年以上的16处物业均匀租借率94%。
新派公寓ABS根底财物为新派公寓CBD店物业，该物业坐落国贸桥东南，于2014年6月开业，共有101套公寓租借，现在租借率98%左右。
保利租房ABS根底财物为全国9个城市10处物业财物，包含6个N+青年公寓和2个瑜璟阁服务式公寓、1个和熹会养老公寓、1个诺雅酒店式公寓。
但产品的直接租借方为保利旗下的保利商业地产出资和保利安平养老地产出资，并以上述租金作为还款来历，而实践对外租借的危险由上述两家租借方承当。根底财物租约为20年期，按年付租借金。因而，该项目本质上是“二房东”获取房源层面的分期付款，而非租借层面的危险转让或典当融资行为。
2）买卖结构层面
魔方公寓ABS选用了典型的“信任借款双SPV”方式，也即设置信任借款作为ABS的根底财物，租金收入质押到信任借款层面。选用“信任借款双SPV”的重要原因之一是躲避“二房东”不具有物业产权的问题。
外部增信方面，信任层还设置了魔方我国的差额支付许诺、中合担保的确保担保。
资金归集方面，魔方公寓设立了监管账户进行以月度为单位的租金归集；资金划转方面，项目按季从监管账户将资金划至信任账户和保管账户。
分层结构方面，魔方公寓ABS分为优先/次级两层，优先级按期限分为01-03三档，规划占比90%。优先档按季付息，到期当年按季等额还本，期限分别为1年、2年和3年。
新派公寓ABS选用了典型的类REITs买卖结构，也即设置基金股权作为ABS的根底财物，再由基金持有物业项目公司的股权和债务。
此外，ABS层面设置了新派公寓对优先级出资者的差额支付许诺。选用典型的类REITs结构可以完成税务的节省，一起也有利于未来公募上市退出。
产品未设置外部增信，仅设置了500万履约确保金账户，首要以较高的优先级本息超量掩盖进行内部增信。
资金归集方面，产品由监管银行进行日常运营现金流的监管。
分层结构方面，新派公寓ABS分为优先/次级两层，优先级占比50%左右，按年付息，到期一次支付本金，期限为3+2。
保利租房ABS也选用了类REITs买卖结构，ABS层面设置了保利集团的差额支付许诺，并设置了评级下调许诺、活动性支撑等增信办法。分层结构方面，产品分为优先级和次级两层，优先级占比46%。
出资价值判别
1）租房类ABS的出资要素
出资期限：现在我国发行的租房ABS有CMBS和REITs两种方式。前者以租金收入为根底，每年租金收入对应一档证券，证券端期限比较丰富；后者以物业为根底，一般期限在3年及以上。
发行利率：新派公寓ABS3+2期优先级发行利率5.3%(17年11月)；魔方公寓ABS1-3年优先级发行利率分别为4.8%、5%、5.4%（17年1月）；保利租房ABS3年期优先级没有发表发行状况，但估计收益率不高，首要是因为保利集团供给了信誉支撑。房地产类ABS因为归于银行比较了解的传统事务，因而发行利率遍及不高。
2）根底财物来看，租房类ABS是房地产类ABS中现金流比较安稳的一类种类。
从现金流的视点来看，如考虑平等地段，尽管租约遍及更短，但租房租金收入的安稳性与出资者传统上比较偏好的写字楼、商场比较并不弱，归于房地产类ABS中现金流比较安稳的一类种类。
3)买卖结构层面，租房ABS沿用了房地产类ABS的传统设计方案，出资者的学习本钱不高。
4）项目挑选主张
a）城市、地段依然是中心
巨大的活动人口是住宅租借商场开展的重要根底，一般来说城市租借需求明显的与活动人口数量、房价收入比成正比联络。整体而言，一二线城市活动人口数量仍较多，特别是新结业大学生较多，供给了每年相对安稳的租房需求增量。
同一城市中，地段要素依然归于决定性的要素。租房者关于交通便当的诉求往往高于对生活品质的诉求，便当的交通环境是公寓租借的中心竞争力。
在租房ABS开展的前期财物挑选空间较大的时段，咱们主张仍出资一线或强二线城市交通便当的物业财物，即使此类财物的赢利率短期并不高。关于固定收益出资者（出资优先级）而言，现金流的安稳性比赢利率更为重要。
b）本钱办理也很重要
住宅租借职业并非高毛利率职业，要求办理方有较强的本钱控制能力来发明赢利。本钱控制能力体现在租房办理的各个环节，包含装饰本钱、装饰时刻的紧缩、人房比（单个职工可办理的房源数量）等。规划较大的、与建材商或装饰供给商长时间协作的企业往往能取得更低的装饰本钱，互联化、信息化程度更高的企业往往能表现出更高的人房比。
在REITs类项目中，出资者获取的是物业的净收益，天然需求注重本钱状况；在典当方式项目中，出资者所持有的债务以租金收入作为质押品，但考虑到当时租房商场后备办理组织仍缺乏，也需求考虑原办理人能否继续运营的问题。
c）资金监管仍需注重
独立系租房组织往往本身本钱实力较弱，获取银行信贷较难，或许将成为未来租房ABS产品发行的主力。关于发行人本身实力相对较弱的ABS项目，咱们关于资金监管的注重程度需求更高，尽或许的使得项目发生的现金流在监管下，并及时划转到专项方案账户。
作者：张继强程昱
来历：中金固收
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