财物证券化再立异，不依托强主体信誉！高和本钱携手北京世贸天阶发行29亿CMBN

导读：

在北京提起世贸天阶，简直无人不知，这儿已成为举世闻名的北京新“八景”和时尚生活的代名词。开业满十年后，世贸天阶迎来财物证券化的绚烂一幕。2017年6月20日，高和本钱联手北京奥中兴业房地产开发有限公司在银行间买卖商协会成功注册“世贸天阶2017年度榜首期财物支撑收据”。

这是世贸天阶集团初次测验直接融资的“破冰之旅”，也是上一年8月高和本钱继首单买卖所规范化CMBS产品—“高和招商-金茂凯晨财物支撑专项方案”完成“破冰”之后的又一严重立异。这款世贸天阶产品“破冰”的含义在于，该CMBN在产品结构规划方面初次不再依托融资主体的强主体信誉，可以更好地支撑中小企业盘活商业地产存量，对助力实体经济开展具有重要的战略含义。

据悉，“世贸天阶2017年度榜首期财物支撑收据”发行总规划为29亿元，产品期限为18年，每3年敞开。主体评级为AA-。产品选用优先、夹层、次级结构化分层，其间优先级共设两档，优先A评级为AA+，规划为26亿；优先B评级为AA，规划为1亿；夹层评级为AA-，规划为0.5亿；次级档无评级，规划为1.5亿。根底财物便是坐落北京市朝阳区光华路9号的世贸天阶，以其运营所发生的的现金流作为专项方案的还款来历。首要增信方法包含物业典当、股权质押、应收账款质押和付出备付确保金等，无其他主体增信办法。

“重根底财物”是回归“财物实质”

该项目由北京奥中兴业房地产开发有限公司作为发起人，高和本钱担任买卖组织人、夹层出资人和财物服务组织，中信建投证券和浙商银行作为联席主承销商，联合资信作为评级组织，江苏银行作为非特定原始权益人和优B级出资人。经过团队的长时刻研究和重复讨论，在我国财物证券化产品立异的路途路上又迈进了一大步。

住建部政策研究中心主任秦虹此前表明，商业地产的运营特别需求财物证券化的支撑。首要，财物证券化满意商业物业开展所需求的长时刻资金，有利于进步运营水平缓最大化地提高商业物业的价值；其次，财物证券化完成了许多出资者的参加和挑选，构成了有用的激励机制，有助于优质物业和财物管理人锋芒毕露；而且，财物证券化分散了出资人出资商业地产的危险，促进职业的安稳开展。

高和本钱在上一年牵头落地国内首单买卖所规范CMBS“高和招商-金茂凯晨财物支撑专项方案”后，认识到该产品除商业物业典当担保外，还由集团供给了增信，仍必定程度上依托主体信誉支撑，未能彻底构成以财物信誉支撑产品的局势。无论是评级组织对CMBS产品进行评级，仍是出资人决议是否出资购买CMBS产品，均将融资人的关联方（一般情况下，为融资人的母公司）供给的确保担保作为提高产品评级或许决议是否购买的重要参阅要素。融资人母公司的资信评级将影响到CMBS产品的本身的评级，导致许多主体信誉一般、但财物优秀的商业物业在进行CMBS产品结构规划、信誉评级以及发行时遇到难题；并从而影响了优质商业物业依托本身信誉融资并进行轻财物转化的功率，使得CMBS/CMBN这一优质的商业物业证券化产品本身孵化优质商业物业、支撑实体经济的成效未能充分发挥。一同因为对主体信誉的依托现已构成惯性，重主体、轻财物的形式忽视实质性运营危险，盲目主体迷信，引发许多债款危机。

高和本钱履行合伙人周以升以为，“CMBS/CMBN作为商业物业财物重要的金融工具，有必要发挥其财物支撑证券的特性，逐渐脱离只看主体不看财物的痼疾，转向重视财物质量和运营才干，如此才干构成有用的激励机制。而这才是我国商业物业转型和去库存的正途。”

“匠人精力”和“运营才干”才是真实的“财物”

北京奥中兴业房地产开发有限公司担任人以为，商业地产运营需求有“匠人”精力和不断堆集的运营才干，一同也需求金融工具的支撑。假如可以有直接融财物品，不依托主体评级，要点看的是财物运营才干和财物质量，是对一切有才干、有坚持的商业地产运营商最好的支撑。

“世贸天阶2017年度榜首期财物支撑收据”这单CMBN产品正是依托于这一观念，在买卖商协会的指导下，高和牵头各组织经过艰苦实践，终究在银行间买卖商协会落地的产品。依托于优质财物，在没有外部增信的情况下，仅凭仗财物质量使得债项评级到达AA+，偿债掩盖倍数最低为2.03，是当之无愧“财物”证券化产品。

不依托主体信誉，不是抛弃风控，不会添加危险。周以升以为：

“榜首，CMBS/CMBN的根底财物往往依托于开发商和一切人集团内的优质财物，该种情况下，该CMBS/CMBN债务往往比集团信誉更为牢靠。当时的CMBS/CMBN根底财物大多依托于中心物业，也即开发商和物业持有人的中心财物，且典当率在60%左右，比大大都开发商集团的负债率都低。在典当率和承销规范比较合理审慎的情况下，以中心物业为根底财物的CMBS/CMBN价值下行危险和流动性危险大大都情况下比集团主体更低。

第二，CMBS/CMBN的通明度更高。CMBS/CMBN穿透到特定的根底财物，因而愈加通明，比巨大的集团简单进行调研，利于防备诈骗和各项片面危险。

第三，CMBS/CMBN根据财物进行评级或许比集团信誉更为安稳。因为集团运营的不确定性和信息发表的复杂性，特别是开发商面对宏观调控和金融震动的危险日益加大，因而在CMBS/CMBN的3年至20余年存续期内，集团信誉的安稳性较弱。反观以中心物业为支撑的CMBS/CMBN，因为物业大多坐落中心方位，租金等现金流安稳性较强，经过风控办法可以与集团完成危险阻隔，可以坚持评级的更高的安稳性。

第四，脱离主体信誉的CMBS/CMBN经过专业的结构规划可以取得杰出的风控作用。”

“特别服务商”机制是风控重要保障

奋迅律师事务所杨广水以为，“从法令和实操上来讲，在适度的危险操控办法和产品管理机制下，彻底有或许到达完善的破产阻隔作用，彻底可以规划出收益危险平衡的产品。”

高和本钱合伙人石志平剖析，“在运营性典当借款或许非标借款中，脱离主体信誉或许弱主体的借款现已十分常见，特别是对应到中心物业，现现已受住时刻检测。”

清华大学国家金融研究院金融科技研究中心副主任郭杰群提示称，在CMBS/CMBN中因为底层财物规划大，财物池中包含的根底财物相对较少，单一财物、单一借款人的景象也较遍及。但由此，假如产品结构规划不合理，一旦财物发生坏账今后，出资人会面对较大丢失，在这种景象下，不能只是依托数学模型。服务商十分重要，在美国CMBS体系有一种特别人物-特别服务商，他们实际上便是劣后持有人。他们的根本利益与其他出资人利益在根本上是共同的。服务做好其他出资人才干取得更高报答。

此次“世贸天阶2017年度榜首期财物支撑收据”产品可以得到注册会议专家们的认可，十分重要的原因也是在于高和本钱出资夹层比例，并作为特别财物服务商对一切出资人担任，对底层财物的运营进行继续的监管和危险操控，还包含如产品违约，受出资人托付对债务追收和清收作业。

周以升以为，不依托主体的CMBS/CMBN或类REITS，有必要构成杰出的产品管理机制，中心是出资人驱动而非只是融资人驱动。有必要坚持谨慎的危险操控（特别服务商机制）。

打破主体信誉依托，重视根底财物本身信誉，是CMBS/CMBN对初心的重拾和向根源的回归，是CMBS/CMBN真实“财物”证券化的必经之路，对CMBS/CMBN甚至财物证券化健康开展都具有严重的积极含义。一同，借着商业地产这个我国最健壮，现金流最明晰安稳的财物类别之一，让国内出资人、专业组织和监管组织一同尽力，打破刚性兑付和主体错觉，树立健康的本钱市场。

转自：读懂ABS微信大众号