5月29日，证监会副主席李超在世界金融论坛2021年春季会议上表明，下一步，证监会将紧紧围绕“十四五”规划对资本商场的布置要求，进一步执行“建准则、不干涉、零忍受”九字方针，促进资本商场更好发挥资源装备、危险缓释、方针传导、预期办理等方面的纽带功用，在完成自身高质量开展的层出不穷更好服务构建新开展格式。其间，“稳步推动根底设施范畴公募REITs试点落地”被定为“建准则”方面的行动之一。
5月31日正式出售
尾日比例配售而非“摇号”
到5月27日，深交所第一批4只根底设施公募REITs中航首钢生物质封闭式根底设施证券出资基金(以下简称“首钢绿能”)、红土立异盐田港仓储物流封闭式根底设施证券出资基金(以下简称“盐港REIT”)、博时招商蛇口工业园封闭式根底设施证券出资基金(以下简称“蛇口产园”)、安全广州交投广河高速公路封闭式根底设施证券出资基金(以下简称“广州广河”)已经过深交所站连续发布基金比例出售公告。4只根底设施证券出资基金(以下简称“公募REITs”)将于明日(5月31日)正式开售，6月1日完毕征集，各类出资者将在征集期内认购基金比例并缴款。
公募REITs发行价格不是1元/份，而是根据询价状况商场化定价。首钢绿能终究发行价格确定为13.38元/份；盐港REIT终究发行价格确定为2.30元/份；蛇口产园终究发行价格确定为2.31元/份，广州广河终究发行价格确定为13.02元/份。专家以为，公募REITs的发行价格遭到根底设施项目评价价值、发行比例等要素影响，不同项目发行价格的绝对值巨细自身并不具有可比性。出资者应归纳比较各项目根底设施项目评价价值、实践征集总规划(即发行比例乘以发行价格)、运营办理机构才能、未来现金流分配率等状况，合理审慎做出出资决策。
《证券日报》记者得悉，4只根底设施公募REITs总征集金额为143.71亿元，其间，战略配售比例均在60%及以上；下出资者拟出售比例在16%-30%之间；就大众出资者拟出售比例及大众出资者认购额而言，首钢绿能为10%、1.34亿元，盐港REIT为12%、2.21亿元，蛇口产园为10%、2.08亿元，广州广河为5%、4.56亿元。
值得同意的是，根据出售公告，假如大众出资者在征集期内有用认购请求比例总额超越大众出资者的征集上限，将实行尾日比例配售，即在基金征集期内，最终一日前的有用认购请求全额承认成功，对最终一日的有用认购请求，根据剩下额度，予以比例配售；若估计征集首日有用认购请求悉数承认后，本基金大众出资者征集总规划到达或超越大众出售规划上限，大众出售部分的征集期将提前完毕。因而，公募REITs征集期首日，即便大众出资者征集总规划到达或超越大众出售规划上限，一切提交了有用认购请求的大众出资者均可按比例获得配售，层出不穷大众出售部分的征集期将提前完毕。也就是说，假如大众出资者征集规划为10亿，却在征集期首日有100亿认购规划的话，每个出资者均能买到认购规划的1/10。这与新股上申购选用的“摇号”准则有着明显不同。
理性看待公募REITs出资价值
关于商场较关怀的公募REITs首要收益来历，专家表明，REITs经过征集很多出资者的资金，用于出资不动产财物来获得收益。与股票和债券比较，REITs具有相对中等危险、中等收益的特征。此外，公募REITs收益依赖于根底设施项目运营发生的收益，首要影响要素包含根底设施项目所属职业的均匀收益水平、项目自身的运营状况等方面。
需求同意的是，公募REITs与股票、债券、一般公募基金均有所不同。其间，不同于股票，公募REITs具有多个特色：首要，公募REITs商场动摇相对较小。公募REITs底层财物首要为老练优质、运营安稳的根底设施项目，现金流预期相对清晰，单位价值动摇性原则上相对有限。其次，公募REITs收益的增加空间相对有限。从物业运营视点来看，呈现物业收入大幅增加或保持持续性高增加的或许性较小。在此根底上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于兼并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严厉。
不同于债券，公募REITs具有两大特色：一方面，公募REITs没有固定利息报答，其收益首要依托财物自身的现金流发生才能，以及财物增值带来的比例价值提高预期，会有必定的变化。另一方面，公募REITs本息没有主体信誉担保，依赖于财物自身的运营。
不同于一般公募基金，公募REITs具有三大特色：一是资金投向不同；二是收益来历不同；三是产品定位不同。
根据4只公募REITs发布的基金比例出售公告，就2021年现金流分配率、2022年现金流分配率而言，首钢绿能分别为8.52%、7.63%；盐港REIT分别为4.15%、4.40%；蛇口产园分别为4.39%、4.46%；广州广河分别为5.91%、6.87%。其间，可供分配金额测算是在猜测的假定条件与约束条件下编制，所根据的各种假定具有不确定性。不过，上述猜测现金流分配率并非基金办理人向出资者确保本金不受丢失或许确保其获得最低收益的许诺。
出资者在比较不同项目时，不能单纯看现金流分配率这一个目标，因为现金流分配率或许与根底设施项目类型相关，一类是经营权类的项目(比方收费公路、污水垃圾处理等)，另一类是产权类的项目(比方工业园区、仓储物流等)。特别的，关于根底设施项目类型为经营权的项目，因为经营权存在期限，存在根底设施项目价值逐年下降，到期或许趋于零的危险，因而经营权类项目基金分红中包含对出资者初始出资资金的返还，其现金流分配率全体来看也或许略高于产权类的项目。
根底设施基金采纳封闭式运作，不敞开申购与换回，在证券买卖所上市，场外比例持有人需将基金比例转托管至场内方可卖出。也就是说，公募REITs建立之后只能经过二级商场生意，到时需求同意基金的折溢价危险。此外，出资根底设施基金或许面对的首要危险包含基金价格动摇危险、根底设施项目运营危险、流动性危险、停止上市危险、税收等方针调整危险等。专家主张，出资者在参加根底设施基金相关事务前，应仔细阅览基金合同、招募说明书等法令文件，了解根底设施基金相关规矩，自主判别基金出资价值，自主做出出资决策，自行承当出资危险。
粤开证券首席商场剖析师李兴对《证券日报》记者表明，尽管公募REITs产品出资门槛相对较低，层出不穷根底建设项目联系国家大计，第一批试点项目更是优中选优，危险全体可控。但广阔出资者仍是要同意其出资危险，应当理性出资，能够优先选择现金流相对安稳、底层财物信誉较好的优质项目。
“考虑到资本商场关于REITs产品及其出资逻辑尚不甚了解，不扫除第一批产品上市后二级商场价格呈现必定动摇”。中金公司研讨部向《证券日报》记者剖析道，从境外商场来看，呈现过部分REITs产品上市后相似股票大幅上涨或许下挫的现象，主张出资者理性看待第一批上市REITs出资价值，防止追涨杀跌，导致出资丢失。
商场人士主张，大众出资者切不可怀有炒公募REITs“一夜暴富”的心态。“根底设施REITs是世界通行的装备财物，是典型的中等收益、中等危险金融产品。从世界经验看，根底设施REITs产品受商场要素影响呈现收益大幅动摇的状况较少。关于广阔出资者来说，稳健、安全、收益中等、适合长时间持有，是公募REITs作为出财物品的‘角色定位’”。
据了解，REITs产品上市初期，为保护商场买卖次序，保护出资者合法权益，买卖所将对REITs产品买卖要点监控，严厉打击反常买卖和违法违规行为，广阔出资者应建立危险意识，秉持价值出资、长时间出资理念，依法合规参加买卖，一起保护公募REITs商场运转的良好环境与生态。