正文

美国房地产企业首要由REITs、住所修建商、房地产服务商三类构成。依据GICS职业规范，美国房地产职业包含三个子职业：住所修建(homebuilding)、房地产办理和开发(RealEstateManagement&Development)、房地产出资信任(REITs)，别离代表房地产职业的三种业态，开发、运营和服务。到2019年5月末，美国共有248家上市房企，其间住所修建商26家，市值989亿美元，市值占比8%；REITs174家，市值1.1万亿美元，市值占比86%；其他51家，市值占比6%。

住所修建商（homebuilder）以土地获取、住所规划、工程施工、出售及售后服务为主业,“三巨子”是莱纳(Lennar)、霍顿（D.RHorton）、和帕尔迪（PulteGroup）,2019年5月底三者市值别离为308、164、89亿美元，共占住所修建板块总市值的56.6%。三者均作为本章剖析样本。

REITs是美国房地产职业的中心，上市REITs占上市房企的69.4%、市值占85.8%。REITs(RealEstateInvestmentTursts)是调集出资者资金，由专业组织办理，出资于能发生安稳现金流的不动产，并进行定时派息的信任型或公司型基金。美国是全球规划最大、产品最丰盛和成熟的REITs商场。1986年美国修订《国内税收法典》，规矩REITs只要将应税收入的100%进行分配，即可免征企业所得税，是美国REITs腾飞的起点。现在美国市值在400亿美元以上的一般REITs有两家，一是西蒙地产（SimonProperty），二是普洛斯（Prologis），两者别离是商业地产和工业地产范畴的龙头。本章以西蒙地产为样本进行剖析。

“房地产办理和开发”子职业首要为房地产服务商，首要事务为物业租售咨询、物业估值等，代表企业是世邦魏理仕、仲量联行等，以及部分不以REITs方法存在的房地产运营商。此版块不作为本文的剖析要点。

2.160-70时代：创业展开时期，深耕区域

（1）时代布景：60-70时代美国房地产商场蓬勃展开。

60-70时代美国出现住所制作高潮。首要有三个布景，一是二战后婴儿潮一代进入置业期，1970-1979年25-44岁人口从4800万添加至6500万，占总人口的比重从24%上升至28%，是战后上升最快的十年；二是城镇化快速推动，1960-1970年美国城镇化率从69.9%上升至73.6%，是城镇化快速推动的终究十年，尔后进入安稳均衡阶段；三是经济处于上升期，20世纪60时代美国经济快速添加，1960-1973年GDP实践增速从2.6%上升至5.6%，GDP名义增速从4.0%上升至11.4%。居民收入快速添加，更多的家庭成为中产阶级，消费习气也从二战期间的节衣缩食过渡到活泼的告贷消费，住所开发、商业地产均迎来展开要害。70时代美国住所年均新开工59万套，是二战至今最高的十年。

（2）房企战略：创业展开时期，以深耕区域为主

美国龙头房企多建立于上世纪60-70时代，建立初期事务会集于单一区域。

霍顿建立于1978年，建立的开端十年事务会集于德克萨斯州的达拉斯-沃思堡都市区。霍顿由唐纳德.霍顿创建，创建之初以“打造答应客户自定义的规范化住所”为方针，支撑客户依据个性化需求修正规范化图纸，一起收取额定费用，这种理念比较肯定的规范化更受商场欢迎，1978年建成第一套住所后，1979年、1980年别离再建成20套、80套，尔后以每年翻一番的速度添加。

莱纳由LeonardMiller和ArnoldRosen创建于弗罗里达州迈阿密区域。1956年两人先在佛罗里达协作小规划开发，1969年正式组成莱纳。公司建立初期主打低本钱、中贱价格独栋住所，在建立后的十年内成为迈阿密区域最大的住所开发商。

帕尔迪在三大住所开发商中起步最早，建立于1956年。1950年帕尔迪的开创人比尔.帕尔迪开端在底特律制作产品住所，1956年正式组成公司。1960、1961、1968年帕尔迪进入华盛顿、芝加哥和亚特兰大。

西蒙地产的前身是MelvinSimon&Associates(MSA)，建立于1960年，开创人为从事租借署理作业的MelvinSimon。公司第一个项目是坐落印第安纳州的小型露天购物广场,竣工后广受商场欢迎。整个60-70时代，公司展开比较稳健，建立之初的20年仅累计新增10个项目。

2.280时代-21世纪初：上市跨过展开，快速并购、全国扩张

（1）时代布景：金融自由化、低利率、房价高涨

上世纪80时代，美国政府敞开了以放松操控为代表的金融自由化变革。一是撤销利率操控，1980年出台《存款性金融组织放松操控和钱银操控法》，1981-1986年逐步废止《Q法令》对各类储蓄账户的存款利率上限约束；二是大力支撑财物证券化、加大对低收入家庭的告贷支撑。政府鼓舞MBS、ABS等财物证券化东西展开，并从1993年起屡次进步两房对中低收入家庭告贷的购买份额。三是加强对居民的住所金融支撑，政府鼓舞下降首付份额，1999年首付缺乏10%的告贷占比达50%，较1989年不到10%的水平上升显着。金融自由化敞开了美国房地产价格20余年的快速上涨周期。

（2）房企战略：上市、向全国扩张，借力金融自由化组成按揭告贷事务

80时代-21世纪初的金融自由化浪潮中，龙头房企先后完结上市，凭借上市征集资金，快速收并购向全国扩张，从区域开发商转变为全国性房企。

霍顿1992年上市，1994年开端大规划并购。1994年至1999年间，公司共收买14家住所修建商，活泼的收买使公司规划翻番。其间较大的两起收买是1997年收买亚特兰大最大的开发商TorreyGroup、2002年收买SchulerHomes。2002年公司成为全美第二大住所开发商。

莱纳1972年上市，1973年开端大规划并购。1973年莱纳进军美国中西部商场，经过收买亚利桑那州凤凰城最大的两家房企MastercraftHomes和WomackDevelopment、以及密歇根房企BertL.Smokler＆Company、明尼苏达房企DreyfusInterstateDevelopment，在美国中西部站稳脚跟。2000年收买经过收买U.S.Home，公司规划翻番。

帕尔迪1972年上市，1973年开端大规划并购。1973年收买波多黎各的多家住所修建商、1998年收买RadnorHomes和DiVostaHomes、2001年收买美国高端养老住所引领者DelWebb，一度成为美国最大的住所修建商。

西蒙地产1993年上市，后建议三起里程碑式的并购。1996年收买DeBartoloRealty，成为北美最大的零售地产REITs；1997年收买TheRetailPropertytrust，财物中添加了10个购物中心和1个社区广场；1998年收买CorporatePropertyInvestors,财物中又添加了23个购物中心和4个写字楼。接连收买使公司成为美国最大的零售地产REITs。

一起，随同财物证券化快速展开，龙头房企在这一时期先后进军金融范畴，建立按揭告贷公司。帕尔迪1972年建立典当告贷公司ICMMortgageCorporation，向购房者供给快捷的告贷服务和具有竞赛力的利率；莱纳1981年展开典当告贷发放事务，1987年建立典当告贷公司LennarFinancialServices；霍顿1996年创建典当告贷公司DRHMortgageCorporation。

2.32007-2009年：对立危机时期，困难去杠杆

（1）时代布景：房地产泡沫幻灭，次贷危机迸发

2000后美国房地产从牛市走向泡沫。2000-2005年，商场买卖过热、房价暴升，一二手房买卖量添加38%，买卖额添加102%，名义房价指数累计上涨66%、年均增速高达10.6%。

美联储加息刺破泡沫。2004-2006年美联储接连加息17次共425个基点，导致起浮利率为主的次贷家庭月供大增、偿付困难，因而违约和止赎激增，2007年次贷止赎率超10%，终究引发房价大跌。房地产危机触发典当告贷相关证券及场外衍生品大幅价值下降，很多参加出资的大型金融组织巨亏乃至破产，商场惊惧和活动性危机涉及整个金融体系，更进一步冲击房地产商场，终究晋级为全球金融和经济危机。

危机中住所修建商受冲击最大。2005年，美国三大住所修建商莱纳、霍顿、和帕尔迪，总运营收入达424亿美元；到2009年，收入减少到了109亿美元，下降74％。2009年，三大住所修建商算计遭受21亿美元的丢失，而2005年的昌盛时期他们发明的赢利为43亿美元。比较之下，因为REITs的收入首要来自租金，受冲击较小。商业地产龙头西蒙地产2009年运营收入38亿美元，比较2005年上升19%；净赢利3亿美元，仍处于盈余状况。因而本部分首要针对住所修建商，回溯其应对危险的首要战略。

（2）公司战略：短期出清存货缓解偿债才能，长时刻紧缩负债

金融危机前急进的高杠杆并购导致负债高企。2009年帕尔迪、霍顿、莱纳财物负债率达68.2%、66.4%、64.6%，均创5年新高，持续加杠杆为金融危机期间公司遭受短期偿债危险埋下危险。

出售萎缩影响现金流，短期偿债才能极度单薄。2006-2009年，莱纳、霍顿、帕尔迪营销收入别离萎缩81%、76%、71%，现金流高度严重，2009年底三家手持现金及现金等价物仅5、6、7亿美元，而一年内需归还的短期有息负债高达30、25、34亿美元，公司面对短期信用危险。

活泼促销出清存货，长时刻着眼降负债。为归还短期负债，住所修建商们经过打折促销及直接贱价出售未开发土地的办法回笼现金流。以霍顿为例，07-09年经过直接出售土地收回现金9亿美元，虽然计提了巨额财物减值丢失，使公司面对巨额亏本，但对公司脱节短期信用危险发挥要害作用。此外，公司致力于下降长时刻杠杆水平，部分回购了外发债券以优化财政结构，财物负债率大幅下降。2009-2018年公司财物负债率从62.8%降至35.1%的健康水平。

2.42010年至今：稳健运营时期，习气需求改动调整产品结构

（1）时代布景：危机后房地产商场逐步复苏

次贷危机后，美国政府加强金融监管、操控杠杆，房地产商场逐步复苏。政府变革金融监管体系，加强对体系重要性金融组织、商业银行、出资组织、评级组织、财物证券化事务、衍生品事务的监管，特别是施行“沃尔克规矩”，约束商业银行自营买卖；一起，进步FHA告贷的最低首付份额、下调对两房购买低收入家庭和区域告贷份额的要求，弱化过于急进的住所金融支撑。2016年，名义房价指数现已回升至危机前的最高水平，投机需求离场，2018年自住住所和租借住所的空置率别离约1.5%和7%，均回落至80-90时代的均匀水平。

（2）房企战略：习气需求改动调整产品结构，稳健运营

随同商场复苏，房企运营逐步回归正常。这一时期房企为习气商场改动首要有三个战略方向。

一是拓宽养老商场。二战后美国“婴儿潮”一代逐步退休，具有较强购买才能的他们，在寻求日子质量进步的一起，为养老与中高端地产商场带来了活泼的需求。龙头房企也活泼拓宽养老商场，帕尔迪逐步进步老年人住所份额，凭借1998年收买的DiVostaHomes和2001年收买的DelWebb两大途径，大力开发高端养老地产，2017年老年人住所占公司总竣工住所的比重已到达25%；莱纳2012年推出了NEXTGEN?方案，专为多代家庭供给住所；霍顿则在2016年推出FreedomHomes，致力于为55岁以上买家供给价格合理的住所。

二是习气多元需求，引进高密度住所。美国住所修建商以独栋住所为首要开发产品，近年来引进公寓等高密度住所。莱纳2011年推出LennarMultifamilyCommunities，专建公寓社区，定坐落高端。霍顿在加利福尼亚、新泽西等房价较高区域开发高密度住所，2005年共管公寓、联体别墅的出售一度占到总出售量的17%。

三是重视进步住所质量。霍顿推行“动力星”方案，悉数选用经过全国质量局和环境保护组织认证的电器，这一方案协助公司吸引力很多顾客。帕尔迪与佐治亚州电力公司协作，开发亚特兰大首个智能小区SmartNeighborhoodTM，小区装备太阳能发电体系、恒温体系和智能LED照明。莱纳致力于推行智能家居运用，2017年推出全球首款Wi-FiCERTIFIED?智能家居体系，由亚马逊供给激活和支撑。

3.1美国房企事务方法之住所修建商：高周转、规范化、重并购

3.1.1高周转，缩短项目周期、持有土地期权、主推中低端项目

和世界各国的龙头房企比较，美国住所开发范畴的龙头房企周转速度遥遥领先。住所修建商“三巨子”霍顿（D.RHorton）、莱纳(Lennar)、帕尔迪（PulteGroup），2018年总财物周转次数到达1.2、1.0、0.9，而我国、我国香港、新加坡龙头房企均匀为0.3、0.1、0.1。高周转成为美国开发类房企高ROE的来历。

美国房企完结高周转的“诀窍”有三个。

一是缩短项目制作周期。霍顿致力于缩短土地持有年限，在开创人唐纳德·霍顿眼里，“破产的房地产开发商，一切的墓志铭上都写着‘长时刻过错持有土地’”。2017年霍顿88%的竣工住所为独栋住所，从出售到交房只需2-6个月，根本完结当年出售、当年回款、当年结算；帕尔迪则要求在新社区开售24-36个月内完结区内悉数住所单位的出售和制作；莱纳履行soft-pivot土地战略，致力于缩短拿地到出售之间的时滞。

二是凭借土地期权确认土地。美国住所开发商经过与土地持有者签定期权合约，取得以确认价格在未来购买地段的权力，期权费一般为地价的10%-20%，期限一般在8年左右。土地期权既确保足够的土地储备，又防止房企在土储上沉积过多资金，周转速度大幅进步。2017年，霍顿、帕尔迪、莱纳经过期权操控的土地占总土地储备的49.7%、36.9%和18.0%，土地确保系数高达5.4、6.7和6.1。

三是开发项目以中低端住所为主，便于规范化制作、项目周期短且总价低易于出售。美国龙头房企以初次置业者（fist-timebuyer）或初次改进型置业者（move-upbuyer）为要点方针客群，2017年霍顿、帕尔迪向首置及首改出售的住所占比达95%、75%。出售项目以中贱价为主，价格挨近或低于全国产品房均匀价格，2017年霍顿、莱纳、帕尔迪均匀价格别离为全国均价的77%、98%和103%。中低端住所易履行规范化、制作周期短、出售简单，且因为其客群价格弹性较高，在商场下行期，房企可经过降价促销的方法快速去库存，防止存货淤积。

3.1.2低本钱，经过规范化、一致收买完结

经过规范化下降本钱。依据哈佛住所研讨中心，曩昔15-20年，以减缩本钱为意图，美国住所修建职业出现去定制、规范化的趋势。而龙头房企是这一趋势的引领者。帕尔迪以实施规范化装备为专长，2007年曾大幅度减少户型，将户型从2000多个减少至600多个，便利选用一致部件拼装住所，减少规划和施工本钱。霍顿前首席履行官DonaldJ.Tomnitz以为，“公司高速成长的要害，是与沃尔玛相同，在房地产职业界发明了工业化规范”。霍顿制作的住所以规范化为主，假如买家要求个性化调整，如晋级家具、添加天窗等，则需独自付费。

一致投标、一致收买，经过规划化减少本钱。霍顿致力于与全国供货商商洽，经过很多收买下降本钱。规划优势使公司在收买家具、设备、建材等方面掌握主动权，可在每套房子上均匀节省3500美元本钱；帕尔迪以沃尔玛为标杆，曾聘任沃尔马的高档司理专门担任供应链收买，运用集团收买的议价才能，一致购买建材、家电等，减缩本钱。帕尔迪致力于与大型供货商签定长时刻协作协议，如2001年与通用电气签署协议，为一切帕尔迪住所供给由通用出产的家用电器。

低本钱进步毛利率。2017年霍顿、帕尔迪、莱纳单套住所制作本钱别离为23.4、28.6、28.3万美元，住所修建板块毛利率到达24.9%、38.3%、32.7%。

3.1.3专业化，聚集房地产价值链前后两头

房地产开发价值链可分为“规划-制作-出售”三节，美国住所开发龙头聚集前后两头，制作等中间环节经过外包完结。霍顿的开创人唐纳德·霍顿以为，“房地产开发更像零售业，开发商的作业是规划和营销那些实践上不是他们出产的产品”。霍顿、莱纳、帕尔迪均将修建事务外包，聚集于规划和出售两个环节。

（1）规划环节，以客户为导向，重视住所质量。

以客户为导向。霍顿履行“灵敏”的规范化，可依据客户的个性化需求改动规范图纸，经过测算改动规范图纸的某一规划所添加的本钱，向顾客的个性化需求收费。帕尔迪支撑客户自主拼装规范化模块，2011年推出iPad运用程序,顾客可在线完结房子规划。

重视住所质量。帕尔迪致力于推行智能家居体系。2011年与GeorgiaPower协作，开发了亚特兰大首个创新式才智社区SmartNeighborhoodTM，社区设太阳能发电体系、智能加热和冷却体系、智能LED照明，以及家庭自动化功用，如智能恒温器，智能锁和语音操控等。

莱纳致力于推行太阳能电力体系。2011年莱纳建立子公司SunStreet，专门研制和推行太阳能发电体系。莱纳在房顶装置选用微逆变器技能的太阳能电池板，并设置智能操控功用，住户可经过APP程序随时随地实时操控太阳能体系运作。莱纳太阳能发电本钱可比运用一般公用事业供电廉价20%左右,广受顾客欢迎。

（2）出售环节，多样化品牌组合、重视售后质保

多样化的品牌组合满意个性化需求。霍顿的产品线分四条，包含D.R.Horton,EmeraldHomes,ExpressHomes和FreedomHomes，价格从10万美元到100万美元不等。其间D.R.Horton是主力产品，针对初次置业者，2017年竣工住所中占比64%；Express针对入门级买家，占比31%；Emerald针对高端需求，占比4%；Freedom首要供给老年人住所，占比1%。

帕尔迪的产品线分为5条，包含PulteHomes、Contex、delwebb、posta、johnWieland。其间Contex为低端住所，针对入门级和初次购房者，2017年竣工住所中占比31%；PulteHomes针对改进型需求，占比29%；JohnWieland针对高端奢华型需求，占比15%；Divosta和Delwebb首要针对55岁以上老年人，共占25%。

重视售后质保。帕尔迪推出“Pulte10年保修方案”，为购房者供给1年建材保修，2年管道、空调、电力保修，5年排水体系保修、10年修建结构保修；霍顿为购房者供给1年工程和修建材料保修、10年修建结构保修。

3.1.4重并购，经过吞并收买完结跨过展开

职业整合是美国住所修建职业的主旋律。龙头房企重视收并购，完结区域扩张和事务展开。

霍顿的收买活动开端于1994年，大规划收买使公司进入龙头房企队伍。霍顿是三大龙头中建立和上市最晚的，建立时刻比帕尔迪晚20年、比莱纳晚10年，但90时代后公司建议17起并购，进入添加快车道，并在2002年成为美国第二大房企。其间最具影响力的两起收买是1997年收买亚特兰大最大的住所修建商Torrey集团，亚特兰大是其时全美最大的房地产商场；以及2002年收买SchulerHomes，使公司在加利福尼亚州，科罗拉多州，俄勒冈州，华盛顿州，亚利桑那州和夏威夷州占有了主导地位。

莱纳的收买活动开端于1979年，和CalAtlanticHomes并购完结后，将成为美国第一大住所修建商。莱纳的并购活动在90时代后进入高潮，1991-2018年共建议32起并购。其间最具影响力的收买包含2000年收买U.Shome，使公司规划翻番；2017年收买WCI，进入豪宅商场；2018年拟与CalAtlanticHomes兼并，完结后将成为美国最大的房子修建商。

帕尔迪的收买活动开端于1973年，经过收买进入初次置业和养老商场。帕尔迪1998年收买DiVostaHomes、2001年收买DelWebb，二者以养老地产为首要事务；2009年收买职业前五的Centex，加强在初次置业商场的布局。

3.1.5兼金融，金融事务作为住所出售的隶属事务

美国住所开发企业兼展开按揭告贷发放、产权稳妥等金融事务。2017年，帕尔迪、霍顿、莱纳金融事务收入占总收入的8.3%、2.5%、2.2%，税前净赢利占比11.7%、7.0%、7.8%。

金融事务是住所出售的隶属事务，首要服务于本公司的购房者。2017年，霍顿、莱纳、帕尔迪发放的按揭告贷中，95%、80%、80%向本公司的购房者发放。

按揭告贷事务的运作方法为：筹措告贷-发放按揭告贷-二级商场出售回笼活动性。按揭告贷事务资金来历首要靠外部告贷。房企和第三方签定按揭告贷回购协议，循环借入期限45-60天的短期告贷。按揭告贷发放完结后短时刻内即出售给房利美、房地美、吉祥美等第三方购买者，回笼活动性，持续发放告贷。高杠杆和二级商场出售战略极大进步了资金功率，以霍顿为例，2017年底金融部门净财物仅3.3亿美元，借入短期告贷4.2亿美元，发放了2.7万份按揭告贷，按本公司出售均价核算总价值达80.6亿美元。

3.2美国房企事务方法之REITs：高杠杆收买、长时刻持有中心财物

本部分样本为西蒙地产。西蒙地产是美国最大的零售房地产REITs，公司有三条产品线，购物中心(SimonMalls)、奥特莱斯（PremiumOutles）和大都会区购物中心(TheMills)。到2017年底，公司具有北美、亚、欧207个物业，约2.41亿平方英尺（约2200万方），均匀出租率95%，年招待购物者2亿人次。

西蒙地产是美国零售地产职业的肯定领导者。2018年公司总财物2087亿人民币，运营收入385亿人民币，2019年5月末总市值3720亿人民币，为后三家之和，占零售地产REITs的30.1%。

西蒙地产为股东发明了丰盛报答。2018年西蒙地产ROE高达65.9%，在世界龙头房企中遥遥领先，每股分红7.15美元，股息率达4.2%。曩昔5年，西蒙地产每年股息率坚持在4%左右。

3.2.1募：高杠杆收买，负债久期长、本钱低，利息掩盖倍数高

商业地产REITs运营的四大要害是“募、投、管、退”。商业地产出资周期长、现金回流慢，“募”决议融资途径和本钱，是公司运营的根基；“投”决议项目区位，是公司盈余才能的根底；“管”决议物业运营水平，可增厚公司盈余才能；“退”反映公司挑选、整合财物的才能，财物变现收益是现金流的重要来历之一。

西蒙地产商业方法的第一大特色是高杠杆运作。2018年西蒙地产财物负债率为86.9%，在美国零售业REITs中处较高水平，更显着高于以REITs为首要运作方法的新加坡凯德集团，2018年凯德集团财物负债率仅48.5%。高杠杆成为公司高ROE的首要来历，2018年公司ROE到达65.9%，在各经济体龙头房企中遥遥领先。

高杠杆率的准则根底是美国对REITs负债操控宽松。美国对REITs财物负债率无明晰监管要求，而新加坡、香港为REITs设定的最高财物负债率上限为60%、45%。

高杠杆率的来历是告贷收买。西蒙的REITs身份要求其每年至少分配应税收入的90%，因而公司拓宽新项目时，首要经过告贷进行融资。以2016年4月的一笔大额收买为例，公司收买拉斯维加斯一家奢华品购物中心，总价11亿美元、权益占比50%。公司为这笔收买借入5.5亿美元的10年期典当告贷，悉数掩盖公司敷衍收买款，相当于公司未为此笔收买投入自有资金。

虽然公司杠杆率处于高位，但负债期限长、本钱低、利息确保倍数高，公司财政状况健康，信用危险低。

债款期限上，公司负债以长时刻为主，2017年底有息负债的均匀久期为7年。短期债款到期压力小，2017年底短长时刻有息负债比仅0.09，仅8.3%的有息负债在1年内到期，高达51.6%的负债在6年后到期。

负债本钱上，公司融资本钱低且以固定利率为主。2017年，公司单笔告贷融资本钱从0.32%到9.35%不等，归纳融资本钱为4%。融资以固定利率为主，固定利率债款占总有息负债的95.2%，有利于确认利率危险。

融资来历上，无典当告贷占比高，赋予公司更高的财政灵敏性。公司融资来历首要包含典当告贷和无典当告贷两类，后者主导，2017年无典当告贷占有息负债的72.0%，包含50亿美元的无典当循环告贷额度、42.5亿美元的无典当弥补假贷东西，利率为LIBOR上浮77.5-80基点。无典当告贷占比高使公司在信贷商场不景气时具有更大的财政灵敏性，能够经过典当财物敏捷取得银行告贷，或在最坏的情况下出售财物归还债款。

偿债才能目标体现上，EBITDA利息掩盖倍数高，财政状况健康。信评组织一般以为REITs的EBITDA利息确保倍数应在3以上，2018年西蒙地产EBITDA利息确保倍数达5倍，净有息负债（有息负债-现金及现金等价物）/EBITDA仅5.5倍，公司是美国仅有的两家被标普和穆迪别离评为A和A2等级的REITs之一。

3.2.2投：长时刻持有中心区位财物

西蒙地产商业方法的第二大特色是长时刻持有中心区位的财物。公司1960年建立至今的60年时刻里，沉淀了很多优质项目，是其他商业地产公司短期无法逾越的中心竞赛力地点。以2018年公司具有的107个区域购物中心为例，67.1%的项目获取时刻在2000年曾经、34.1%的项目获取时刻在1990曾经、20.3%的项目获取时刻在1980年曾经。

前期获取的项目区位优势显着，经过再开发进步财物报答率。公司前期项目多坐落城市中心地段，区位优势显着，按取得时刻区分，1990年前、1990-2000、2000年今后取得的购物中心，均匀出租率别离为95.6%、95.2%、93.3%。公司经过“再开发”进步老项意图租金报答率，包含添加新的主力租户、剧院、体育和健康设备等。2017年公司累计完结40个项意图再开发，总出资6.3亿美元，出资报答率在8%以上。

以1970年获取的项目南戴尔中心(SoupdaleCenter)再开发为例，该项目是美国第一个全封闭购物中心，2017年公司对其发动再开发，替换原有的JCPenney门店，取而代之的是LifeTime品牌系列和一家具有146个房间的酒店，为商场添加健身中心、一起作业空间、室内运动场馆等设备，发明购物、餐饮、训练、作业、日子一站式体会。

项目区位优势确保物业出租率处于高位。2017年公司购物中心和奥特莱斯均匀出租率达95.6%、大都会购物中心达98.4%，曩昔五年全体出租率坚持在95%以上。高出租率是高盈余的来历，2018年公司租金收入49亿美元，净赢利24亿美元。

3.2.3管：产品线层次明晰，重视上下流联系保护

（1）产品线层次明晰、定位明晰

西蒙地产首要有三条产品线，一是坐落近郊的区域购物中心（Malls）区域购物中心是西蒙首创的商业地产类型，以室内为主，特征是以一家或许多家传统百货商店作为“锚店(Anchorstore)”，与商场签定10年以上长时刻租约，商场给予较大的租金扣头，并由锚店带动周边小型商户及商场人气。区域购物中心面积在2万方-25万方之间，是西蒙地产的主力业态，2017年公司在美国持有107个，占美国项目总数的51%。

二是坐落远郊的奥特莱斯品牌扣头店（PremiumOutlets）。奥特莱斯以露天为主，包含很多工厂扣头店和规划师品牌店，面积在1万方-8万方之间，方位首要在城市远郊或旅行景区。到2017年公司在美国持有奥特莱斯68家，占美国项目总数的33%。奥特莱斯是西蒙在海外，尤其是亚洲区域最受欢迎的物业类型。到2017年底公司在日本、韩国、加拿大、马来西亚、墨西哥别离具有9家、4家、2家、2家、1家奥特莱斯品牌扣头店。

三是坐落城市中心区域的大都会购物中心（TheMills）。大都会购物中心为混合型商业地产，是区域购物中心、奥特莱斯、文娱设备的结合，一般坐落城市中心区域，体量较大，面积在11万方-22万方之间。到2018年公司共在美国具有14家，占美国项目总数的7%。

（2）重视上下流联系保护。

从上游看，和主力供货商签定长时刻租约。公司致力于为供货商供给扣头租金和全方位服务，2017年底区域购物中心长时刻协作的“锚店”(Anchorstore)到达500家。“锚店”最大的租户是梅西百货(Macy's)，为美国最大的百货公司，一度是“美国时髦”的标志，产品包含鞋服、化妆品、礼品、餐厅、美容店等。此外，彭尼百货（JCPenny）、迪拉德百货（Dillard’s）、诺德斯特龙百货（Nordstrom）等均与公司签定长时刻租约。

经过结构租金与供货商构成利益一起体。公司向供货商收取的租金包含三部分，最低租金、超量租金和租金补偿。超量租金依照运营额提取必定份额；租金补偿为财产税、财产稳妥、运营本钱向租户的分摊。2017年公司租金收入中最低租金、超量租金、租金补偿别离占比67%、3%、30%。

从下流来看，重视保护顾客联系。1999年西蒙集团初次在职业界建议全国性的品牌营销活动,引起业界的遍及质疑,他们以为商业地产无须进行品牌推销。很快西蒙就证明了品牌营销的含义,经过将西蒙品牌与高质量的零售环境紧密联系在一起,西蒙在商家及顾客之间树立了高端的品牌形象。

出色的物业办理才能协助公司租金和坪效稳步上涨，租金坪效比处于健康水平。以区域购物中心和奥特莱斯为例，2014-2017年每平米均匀租金从508美元上涨至574美元，上涨13%；坪效（每平米运营额）从6685美元上涨至6782美元，上涨1%；2018年租金/坪效仅8.5%，处于较健康水平。

3.2.4退：当令剥离非中心财物

对不符合公司战略或失掉竞赛优势的财物及时剥离。公司每年坚持出售必定的财物，如2017、2018年别离出售2项、3项零售物业，取得财物处置收益3.1亿美元、170万美元。出售财物每年对公司运营收入的奉献坚持在5%-10%。财物处置净收益计入运营收入-其他收入中，2016-2018年其他收入占运营收入的比重别离为5%、5%、7%。

“房地产周期”系列研讨：

50、香港龙头房企怎样玩转房地产？，2019年6月4日；

49、钱流进房地产了吗？，2019年5月6日；

46、兴旺经济体房地产税怎样收？，2019年3月18日；

45、房地产税能否代替土地出让收入？，2019年3月11日；

44、美国60年房地产大牛市怎样完结？，2019年3月8日；

43、美国怎样造就60年房地产大牛市？，2019年3月7日；

42、当时房地产商场是否完结平稳健康展开？，2019年2月19日；

41、传统周期连续，仍是长效机制破局？——2019年房地产商场展望，2018年12月26日；

40、高房价之困——香港住所准则反思，2018年11月7日；

39、新加坡怎样完结“居者有其屋”——新加坡住所准则启示录，2018年9月20日；

38、我国人口大活动：3000个县全景出现，2018年9月17日；