戴德梁行胡峰：长租公寓财物证券化风口已来

戴德梁行高档董事、北我国区评价及参谋服务部主管胡峰

中房报记者许倩北京报导

2017年，有关租借住所的方针频出，“十九大”陈述中提出“树立租购并重的住所准则”，显现了国家大力推动租借住所建造的方针导向。

依据《我国活动人口开展陈述2017》计算，到2016年末，我国活动人口高达2.45亿，在往后一段时期，大规模的人口活动仍将继续。

比照世界住所租借商场，以纽约为例，2014年约有340万套住所，其间共有218万套住所用于租借，约占全体的64%；而我国上海2015年末约有910万套住所，其间租借住所占比仅约20%，住所租借供应远低于世界大都市水平。

戴德梁行高档董事、北我国区评价及参谋服务部主管胡峰表明，现在房源稀缺、中心区域优质物业紧俏、拿房本钱高企以及盈余困难、出资报答周期较长等问题成为住所租借商场的首要开展阻力。但近些年在方针利好与需求旺盛的大环境下，包含开发商、酒店、中介组织、互联企业及金融组织等纷繁进入国内长租公寓商场，租借住所商场开展前景大有可期。

据计算，北上广深的集中式长租公寓品牌数量算计已达300多家，办理房间数量超越200万间。而商场内的龙头企业也已初具规模，职业排名前十位的企业办理的房子间数都已过万。

我国房地产报：方针支撑下，长租公寓迎来史无前例的开展机会，但不可否认的是，我国住所租借商场面向的大部分集体应该是那些比方农民工集体、刚结业的大学生等中低收入集体，租金收益就成为掣肘长租公寓开展的难题，这也是影响其财物证券化的一个重要因素，对此你怎么看?

胡峰：的确在这些长租公寓商场中做的特别的好的企业不是太多，国家方针提出树立租购并重的住所准则，首要要把“租”的产业链打通，企业才干乐意并有才能去做这些租借住所项目。

许多租借性土地是近一两年才拿出来，往后租借性土地的价格应该更低一些，这样企业开发租借项目的本钱也能更低一些，经过后期更好的运营办理，租金收益率也会上来。在许多方面，长租公寓商场的开展都需求政府不同的支撑方针。最近已获准发行的五单长租公寓范畴财物证券化产品，发行得都比较快，对长租公寓商场是个利好典范。

我国房地产报：2017年获准发行的五单长租公寓范畴财物证券化产品其实都是类REITs产品，从类REITs到REITs首要差异在哪里？我国什么时分能推出真实的REITs产品？

胡峰：期望我国的REITs能够推出来。类REITs和REITs的差异首要在于让更多个人出资者能够参加进来，而不仅仅是组织出资者参加。为什么我们乐意炒住所，由于有出资价值。假如有一种产品能够引导出资价值，不需求去买什物财物就能够经过租借住所REITs享用物业增值和租金收益，我们也会乐意去出资。并且，真实的REITs产品是能够渐渐长大的。

类REITs产品在我国已累积发行约50单了，对我国是个非常好的测验，经过这些类REITs的锻炼，我国现已具有推出REITs产品及后续办理运营的条件了，是时分推出真实的REITs产品了。

我国房地产报：怎么经过进步收益率招引出资者参加到租借住所财物证券化中来？

胡峰：假如简单从租售比来看，现在住所的租金或许只要2%的收益。假如往后政府给予支撑，比方让专门用于租借性住所的土地价格下降来，2017年7月上海的两块租借土地出让，一块在张江，一块在嘉定，终究交易价格在5000元/平米左右，这和周边每平方米三四万元的土地价格比较，本钱大为下降。

企业能够经过进步运营办理才能，供给更多服务来进步租金溢价。在做租借住所财物证券化时，还能够经过优先级和次级组织，把优先级收益率进步，因而次级出资人垂青的是物业往后的增值，而不太垂青租金收益，这样经过进步优先级出资者收益率招引更多出资者进来，像建行等银行都乐意进入到这个商场中来。2017年能够说是长租公寓的元年，往后会有更多企业参加其间。

关于房地产商场而言，第一阶段是快速开发建造，第二阶段便是进入到运营办理阶段，长租公寓范畴能够得到更多表现。