6月27日，鲁商生活服务股份有限公司(简称“鲁商生活服务”)发布公告，于6月27日至6月30日招股，预期定价日为6月30日。发价格为每股5.30港元-7.92港元，估计于7月8日于香港联交所上市。

关于征集资金用处，公司表明，将用于战略协作、收买及出资以扩展事务规划及多元化物业组合、出资于技能体系及标准化事务运营以及开发技能支持社区渠道和加强物业办理服务及进一步开发多元化社区增值服务。

规划和盈余才能较弱

鲁商生活服务成立于2006年，总部坐落山东省济南市，事务规划掩盖山东省简直一切地级市，省外少数事务散布在北京及哈尔滨。

招股书显现，鲁商生活服务2019年-2021年营收别离为3.21亿元、4.03亿元和5.83亿元，复合年增加率达34.7%；对应纯利别离为2893.4万元、4536.2万元和7701.7万元，复合年增加率63.2%。

尽管成绩增加较快，但其盈余才能并不杰出，乃至处于职业尾部。据诸葛找房数据研究中心核算显现，精选50家上市物业企业2021年的均匀毛利率为29.8%，毛利率最高的到达66.8%。

而鲁商生活服务在2019年-2021年的全体毛利率别离为17.4%、19.8%和25.4%，而且其主营事务物业办理服务方面毛利率仅为7.8%、11.1%和17.6%，远低于职业均匀水平。

对此，同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表明，公司毛利率在业界而言的确并不算高，乃至达不到2021年上市物管公司的职业均匀出售毛利率，主要是公司服务于第三方的均匀物业费较低，在2021年每月每平方米为0.72元。

值得一提的是，规划过小也是其不行小觑的问题，到2021年底，鲁商生活服务共有在管物业82个，对应在管面积2286.9万平方米，其间75个项目共2026.9万平方米坐落山东省，占比为88.6%。以在管建筑面积核算，鲁商生活服务在我国物业服务百强企业中的商场比例约为0.16%，其在山东省的商场比例约为1.0%。

“现在鲁商生活服务在管规划偏小、办理项目的质量一般，意味着公司规划有限，一起商场影响力、品牌力等也会受制于规划的巨细。”肖云祥表明。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对《证券日报》记者表明，商场过于会集且比例较小意味着本身现有基底较薄，短期盈余增加的规划面较窄。

高度依靠控股股东

招股书显现，2019年-2021年，鲁商生活服务来自控股股东鲁商开展集团(作为付费客户)的收入别离为7110万元、1.17亿元及1.7亿元，别离占其总收入的22.2%、29.1%及29.2%。

而鲁商生活服务向鲁商开展集团开发的物业供给物业办理服务发生的收入别离为1.78亿元、1.98亿元及2.24亿元，别离占供给物业办理服务发生的总收入的98.7%、97%及87.7%。

此外，到2021年底，鲁商生活服务共有在管物业82个，对应在管面积2286.9万平方米，其间，45个在管物业来自鲁商开展集团，对应在管总建筑面积1242.4万平方米，占比为54.3%。

“许多物管企业的母公司都是地产开发企业，在物管事务规划较小时也是高度依靠母公司的，这样的长处在于能够从母公司直接取得办理项目、节约本钱。”肖云祥表明，但坏处则是公司开展规划受限于母公司的项目移送状况，不利于公司的快速开展。其次，公司长时间在母公司保护下生长，公司的实在竞争力有待检测。再而，公司的事务布局也会遭到母公司事务的影响。

关荣雪表明，在企业逐渐走向独立化的过程中，继续且高度依靠母公司将导致本身事务拓宽方面受阻，独立性误差则意味着本身抵抗力也会较差。

关于鲁商生活服务上市后的开展，肖云祥表明，上市关于物业公司而言最直观的便是从资本商场取得融资，后续能够经过收买提高公司的办理规划、服务才能、品牌认知度等。