作者丨孔海丽，李莎，孙哲

修改丨张伟贤，李博

图源丨图虫

6月29日，河南省济源市由于一则“鼓舞首付分期”的办法进入大众重视视野，而在被业内人士纷繁界说为“全国首个官方清晰鼓舞首付分期城市”。

6月30日，济源市房地产管理局微信大众号悄然删除了这则音讯，房管局作业人员面对记者的诘问也三缄其口。

在房地产全体去化缓慢的布景下，各城市因城施策相继出台稳楼市方针，助力去库存，但有些“创始”的举动，也往往因其“噱头太大”而备受压力，不得不叫停或在明面上抹去痕迹。

6月29日，河南省济源市印发《济源市促进房地产平稳健康发展若干办法》（以下简称《办法》），清晰要下降个人住宅消费担负，首套房首付份额降至20%，鼓舞房企对首付分期收取，但最长不宜超越一年。

除此之外，《办法》规定在2023年5月31日前呈现房贷断供现象的，可延期还本付息，且暂不归入个人征信规模，最长可延期一年。

为加大公积金借款支撑力度，《办法》提出，运用住宅公积金借款购自住宅，不管首套房仍是二套房，首付份额均按20%履行。符合条件者延期缴存3个月以内公积金亦可正常请求借款，公积金借款额度上限进步至50万元等。

不只需求端，《办法》也显着放松供应端方针，包含下降预售规范，供应房企并购和融资金融支撑，合理开释预售监管资金，加速项目批阅等等。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进直言：“这是职业中首个以政府文件必定首付分期作用的方针。”

多年前，首付分期的做法在实践营销中并不稀有，是开发商加速回笼资金的常见招数，推广首付分期的项目往往在去化上存在必定难度。但这些年根本被叫停了。

21世纪经济报导记者致电济源多个新房售楼处，有置业参谋泄漏：“其他有些楼盘确真实履行首付分期，但每家的具体做法不太相同。”也有置业参谋总结说：“昨日（29日）房管局的文件其实是把本来商场上现已有的办法梳理了一遍。”受访楼盘均表明官方所鼓舞的首付分期方针没有有清晰的落地办法。

据记者了解，曾经首付分期大致包含以下几种做法：一是开发商答应购房人延伸付款时刻，能够几个月内付清首付款，在此期间房源会为购房人保存；另一种则是开发商垫支首付款，购房人在必定期限内还清开发商的首付借款。

后者触及到了监管红线“首付贷”。2018年，住建部曾会同银保监会等六部分展开管理房地产商场乱象专项举动，其中就包含整治经过供应“首付贷”或许采纳“首付分期”等方法，违规为炒房人垫支或许变相垫支首付款。

“现在有的当地清晰了这个操作，实践上是摆正了首付分期的功用和人物，此类操作也阐明，当时在鼓舞购房需求开释的过程中，首付层面的作业确有能够立异的内容。”严跃进表明。

广东省会规院住宅方针研讨中心首席研讨员李宇嘉指出，“鼓舞开发商分期首付和降价，是许多三四线城市曩昔常常展开的方针办法，但值得注意的是，首付降了，也意味着月供添加了，或许后续会添加断供危险，这点需求慎之又慎。”他说。

三四线支撑楼市的方针空间还有多大？

中指研讨院河南公司总经理梁波澜表明，在房地产全体去化承压的布景下，各城因城施策相继出台房地产维稳方针，但主基调依然是“房住不炒”，济源此次出台的若干办法亦是如此。

鼓舞首付分期

实践上，首付分期在商场上并不稀有，多地开发商曾借此影响出售。上一年中新经纬曾对多地呈现首付分期现象进行曝光：如天津龙湖天曜等在售项目首付分期后首付低至10%，哈尔滨会议城上城请求“低首付”活动后136平方米三居首付仅需3-4万元，部分开发商还会自动供应“首付贷”服务。

虽然存在方针危险和法令危险，但当时商场上“首付分期”现象依然存在。

6月29日，重庆在售楼盘海成轨迹0309售楼处的出售人员向21世纪经济报导记者泄漏，该楼盘支撑贱价首付及首付分期。例如存案价100万元的房子，在首套房20%首付的状况下，能够依照100万元总价向银行请求80万元借款，而实践开发商是以存案价的八六折进行出售，且最低首付6万元即可签订合同。

海成轨迹0309售楼处的出售人员表明，购房者付出6万元后，剩下的首付金额可分期还款，以加速签进展，购房者2个月内补齐首付不会发生额定利息。

无独有偶，同日记者致电某项目售楼处，出售人员介绍该项目亦有低首付现金补助活动推出。如有首套资历购房者购买一套约210万元的两居室，应首付73.5万元，如若购房者资金严重，可先付出50万元，剩下23.5万元暂由开发商垫支，房贷请求批阅经往后按月归还首付分期和利息，与正常房贷相似，即每月在正常房贷之外，再归还783元的首付款本金，以及500余元的首付利息。

重庆某品牌房企人士向21世纪经济报导记者表明，开发商用自有资金或找借款金融公司垫支首付款，一方面是为了下降购房者的首付门槛，另一方面也意在加速银行批阅和发放住宅借款的节奏，加强开发商资金流动性。

前述房企人士表明，现金流严重或许区位等条件欠好的项目促销手法更多样化，要警觉首付分期项目或许面对的危险。

“其实现在许多房企都在想尽办法促出售，首付分期仅仅一种方法，力度有大有小，都是为了快速回笼资金。”前述房企人士说。

方针方向或有待优化

诸葛找房数据中心不完全统计发现，截止到6月26日，本年各地出台房地产支撑方针超280次，掩盖160余城。触及调整限购、限售、信贷、买卖税费等多个方向。

广东省会规院住宅方针研讨中心首席研讨员李宇嘉表明，济源对供需两头同步引导、扶持的方针与方针调控方向相符，但就现在局势而言，各当地针空间已然不大，“该出的方针都出了。”

但房地产商场，尤其是三四线商场依然低位运转。

据国家统计局数据，本年前5月三线城市新房、二手房价格继续跌落。1-5月三线城市新房价格环比分别跌落0.2%、0.3%、0.2%、0.6%和0.3%，二手房价格环比分别跌落0.4%、0.4%、0.3%、0.3%和0.5%。

贝壳研讨院猜测下半年房地产商场将继续复苏，但从产品成交来看估计三线及以下城市下半年商场康复状况不如一二线城市，估计6-12月三线及以下城市新房出售额累计同比下降6%，而一线和二线城市的累计同比出售数据预判分别为持平缓下降1%。

李宇嘉以为，金融机构与当地政府之间存在张力，公积金支撑方针也根本究竟，且公积金方针作用有限。在这样的布景下，各地尤其是三四线城市购房需求根本饱满，因此不能总在影响需求，关键是将保证性住宅、租借住宅与新市民需求对接起来，并与置办住宅相勾连，然后发掘就近城镇化、进城购房的需求。

在供应端方针方面，李宇嘉以为优化预售资金提取方针的空间亦不太大，避免呈现交给困难和金融危险问题。

本期修改刘雪莹实习生詹惠楠