2020年，新冠疫情带来的外部社会环境要素叠加职业“三道红线”等融资新规，房企们阅历着比以往更多的检测。伴跟着疫情防控成效逐渐闪现，疫情对房地产职业的短期影响终将会得以康复，而“三道红线”融资新规等相关方针对房地产职业的影响则会更为长时间和深远，或将推动职业全体的商业逻辑革新加速进行。
近两年，“债款压顶”、“偿债顶峰”成为房地产职业的高频词汇，房企偿债压力继续遭到商场的质疑。而2020年“三道红线”融资监管方针出台，一方面掀起了房地产企业降负债大潮，另一方面也将对未来房企全体发债增速起到必定的限制效果。
受相关新规方针等影响，2021年一季度房企发债规划较上一年呈现跌落状况。依据贝壳研讨院数据，2021年一季度房企境内外债券融资累计约3040亿元人民币，同比下降23%，为2018年以来首季度的最低发行规划。
与此一起，房企们还在2021年一季度迎来本年首个偿债顶峰。在融资收紧布景下，各大房企边偿债边“降档”已成固定动作，招商蛇口、我国金茂、华裔城、越秀地产等多家房企降档已显成效。不过，房地产职业偿债规划实质性降速估计仍需3-5年。
房企全体融资降速
依据贝壳研讨院计算数据，2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币，规划创前史新高，累计同比增加3%，累计增幅较2019年同期收窄10个百分点。其间境内融资规划占比63%，约7613亿元，同比增加21.3%；境外债券规划占比约37%，为4519亿元，同比削减18.3%。由此来看，境内债市体现出较强耐性，境外债市则呈现低迷状况。
回忆2020年房企的融资状况，融资规划上全体呈现“先高后低”走势。2020年一季度房企债券融资3944亿元，同比上涨5%；而在4月，房企债券融资发行总额约1010亿元，环比下降37%，同比下降44%；5月，境内外债券融资总额发行约617亿元，环比下降39%，同比上升31%。
在疫情防控期间，为助力经济复苏，融资监管方针有所放宽，房企捉住转瞬即逝的融资窗口，很多发行债券，为企业的长时间开展储藏资金，或是为负债压力下，很多融资以借新还旧。跟着房地产商场的逐渐康复，2020年8月“三道红线”等融资新规的连续出台，融资监管亦趋紧。
值得注意的是，或是获益于疫情带来的融资窗口，2020年房企的融资规划遍及较2019年有了必定程度的上升。计算数据闪现，排名在2020年房企融资总额TOP10的房企分别是我国恒大、碧桂园、首开股份、旭辉控股集团、金融街、白发股份、招商蛇口、正荣地产、佳兆业集团、融创我国。
可是，“三道红线”融资新规等方针自上一年8月连续出台后，方针效应逐渐闪现，2021年一季度房企发债规划较上一年呈现跌落。依据贝壳研讨院数据，2021年一季度房企境内外债券融资累计约3040亿元人民币，同比下降23%，为2018年以来首季度的最低发行规划，融资降速显着。
在利率方面，依据贝壳研讨院计算，本年一季度境内融资利率中位数4.40%，环比上一季度上升16个基点，较2020年一季度上升48个基点；境外债券融资票面利率中位数为6%，较上一季度下降75个基点。
贝壳研讨院以为，未来在防危险的布景下，估计房企债券融资难度将不断晋级，2021年在扩展适用融资新规的影响下，更多房企自动“降负”，全年融资规划将坚持低位。中小型房企或将首先感遭到债市压力。
此外，2020年房企除了活跃在债券商场寻求融资，亦活跃捉住企业上市的时机，以筹集资金，完成公司的长时间健康的开展。据亿翰智库不彻底计算，2020年房地产板块中共有27家企业上市，累计募资净额达597.19亿港元(约合494亿元人民币)，较2019年同比大幅增加181.42%。
本年到期债款打破万亿
上一年8月20日住建部、央行举行要点房企座谈会，会上清晰了房企财政监测方针和融资办理规矩，被业界称为“三道红线”，且已于本年初开始施行，估计三年内会全面推行。随后，房地产借款集中度办理制度等一系列重磅新规的出台，引起了商场的广泛重视。
房地产职业的“三道红线”的融资新规，首要包括三条红线，红线一：除掉预收款的财物负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得小于1倍。
依据“三道红线”的触线状况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡：赤色档：假如三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；橙色档：假如碰到两条线，负债年增速不得超越5%；黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超越10%；绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超越15%。
“三道红线”融资新规的出台拉开了房企们的降负债帷幕，对房企的金融监管严峻程度拉升至新高度，在资金监测和融资办理方面关于房企具有束缚和预警效果，有利于平稳商场预期。
一直以来，“高杠杆”、“高周转”、“高负债”是大大都房地产企业完成爆发式增加的首要途径，相当多的房企拼命寻求规划、速度、高周转，经过赶快融资、赶快买地、赶快立项、赶快出售加速周转速度。这种方法虽然在必定程度上促进房地产企业规划在短时间内爆发式增加，可是一起也加大了房地产商场的脆弱性和金融危险。
近两年，“债款压顶”、“偿债顶峰”成为房地产职业的高频词汇。贝壳研讨院数据闪现，2018年至2019年两年房企偿债规划成倍增加，2020年偿债规划约9154亿，同比增加28.7%，2021年到期债款规划(不含2021年将发行的超短期债券)估计将达12448亿元，同比增加36%，前史性打破万亿大关，直达1.2万亿元规划，房企偿债压力继续攀升。
跟着“三道红线”的设置，降负债将成为房企们的重要方针。远东研讨以为：“展望未来，‘三道红线’与房地产借款集中度办理制度将继续推动施行，房企全体负债水平有望逐渐下降，职业全体信誉危险或有望下降。估计更多房企将经过拆分子事务上市、出售部分财物的方法来降负债。”
“三道红线”下融资何解
在日益收紧的监管方针之下，房企降负债体现终究怎么？“三道红线”履行状况怎么？2020年，大都房企坚持一向审慎稳健的战略，加强精细化办理，不断提高财政管控水平，继续优化债款结构，增强公司抗危险才能，“三道红线”对应方针显着改进。
揭露材料闪现，招商蛇口、我国金茂、华裔城、越秀地产、远洋集团、龙光集团、龙湖集团、金地集团、华润置地、世茂房地产等多家房企的“三道红线”方针均已合格，完成了绿档。
值得一提的是，龙湖集团依托高度的抑制与慎重，保持着一系列财政方针的职业较高水准。到2020年12月末，龙湖集团完成均匀假贷本钱4.39%的低位，均匀借款年限6.59年，净负债率46.5%，在手现金778.3亿元，现金短债比(在手现金除以一年内到期债款)4.24倍，一系列方针均保持职业界的较优水准，净负债率到达近五年低点，财政盘面厚实稳健，未碰及三道红线。2021年3月15日，龙湖集团正式被归入恒生指数成份股，杰出的信誉记载、审慎自律的财政体现、稳健的事务开展进一步取得资本商场认可。
在“三道红线”压力下，部分房企虽未彻底降至绿档，可是也在活跃改进红线方针。材料闪现，2020年，融创我国、佳兆业集团、融信集团、新力地产、金科集团、荣盛开展、阳光城、中梁控股、奥园集团、雅居乐、碧桂园、蓝光开展、合景泰富、旭辉控股集团、中南建造等房企的降杠杆成效正逐渐闪现，“三道红线”方针中现已有两项方针现已合格，“三条红线”悉数合格指日可下。
详细来看，“三道红线”监管之下，中南建造凭借着审慎稳健的经营战略，三条红线降到“黄档”。2020年年报发表，中南建造的净负债率降至97.27%，同比下降约71.12个百分点至合格；扣除受限资金之后的现金短债比1.04，未触及红线。按照房地产企业“三道红线”规则，已有两项方针满意“三道红线”方针的量化监管要求。除掉预收款后的财物负债率为79.76%，该方针虽未合格，但较2019年底已下降4.2个百分点，呈继续改进态势。
值得注意的是，在2020年融资TOP10房企中，首开股份是仅有一家脚踩“三道红线”的房企。到2020年底，首开股份除掉预收账款之后的财物负债率为74.83%，净负债率为178.56%，现金短债比为0.89，“三道红线”方针均未合格。本年以来，首开股份仍在活跃发新债用来偿还债款。《投资者》整理发现，2021年1月至4月末，首开股份现已进行5次发债，发债规划算计约为80.4亿元。
在“三道红线”的压力下，部分房企面对较大的去杠杆压力，分拆子公司上市也是房企完成“降负债”方针的途径之一。跟着房地产职业逐渐由增量年代转向存量年代，物业办理事务的重要性日渐凸显，加之融资方针的收紧，房企纷繁分拆物业、代建等子公司上市，以完成“降负债”的方针和物业办理事务的快速开展。
详细来看，华润万象日子的出售募资净额最高，达120.05亿港元，位居2020年物业公司上市募资净额之首，并打破物业板块已有的募资记载。此外，2020年成功完成分拆上市的企业还有：绿城我国旗下的绿城办理控股、金地集团旗下的金地办理、雅居乐旗下的雅居乐房管、世茂集团旗下的世茂服务、融创我国旗下的融创服务控股、合景泰富旗下的合景悠活等，分拆物业公司上市，有利于房企征集资金，从而协助其完成“降负债”的方针。
亿翰智库在研报中猜测：“跟着融资环境的恶化，估计2021年房企依然将活跃的经过拆分子公司上市和增发配股等方法征集资金。对房企而言，在融资方针难以大幅改进的状况下，依然需求活跃从出售端着手，尽力去库存，促出售，以应对未来或许益发严峻的融资局势。”