一时刻，抢地盛况重回商场。趁着22城还没全都研讨完“两会集”供地方针落地细则，房企快速反击揽收土地。
据华夏地产研讨中心统计数据显现，本年一季度，50个热门城市卖地收入达7020.99亿元，同比涨26%，创前史新高。另据中指研讨院统计数据显现，本年一季度，百强房企拿地总额5588亿元，同比添加22.7%。
百天内50城土拍收入7000亿元，看似房企拿地热心空前高涨，但开发商并没有幻想中那么轻松。“两会集”供地（22城一年只卖三次地），“三道红线”融资新规，一个控地价一个降杠杆，这两条方针对房地产职业的影响或许比外界看到的愈加深远。
“想要变身绿档房希求稳健开展，最好的途径是加速出售进步回款率，但一个项目从拿地到入市有周期性约束，所以会集供地的背面，有或许呈现史上最正面硬刚的会集推盘预售竞赛。这是全新的竞赛格式，不只前期让投拓口工作量饱满，营销条线压力更大，由于一旦同一区域前一波购房者被对手收割，下一波供给顶峰又将袭来，那这家开发商局势就会反常困难。”易居研讨院智库中心研讨总监严跃进向《证券日报》记者表明，更重要的是，在拿地与预售“双会集”前后夹攻下，集团战略资源分配至关重要，精准出资、全体出货节奏、回款曲线需求全盘高度一致。不然，一个系统内某一环节的失误，或许便是全盘皆输。
“精准出资”成高频词
在开发周期全体提速、调控方针越发细化的商场格式中，一旦落子就没有幸运的机遇了，清醒的开发商深知这一点。3月中旬以来，《证券日报》记者盯梢了30多家内房股2020年成绩阐明会，采访了近20位房企办理层，“精准出资”、“运营功率”几乎是每个房企掌舵人都重复提及的“高频词”。
从近两年房企运营战略导向来看，蒙眼狂奔享用土地盈余年代的完毕，倒逼开发商要施行精细化办理战略，面临逐步被紧缩的赢利空间，不管是进入新的城市仍是深耕已站稳脚跟的城市，“精准出资”镜头之下，房企对内部收益率和出售毛利率一般都有严格要求。在出资精准方面，旭辉控股董事局主席林中表明，要一手拿着望远镜，一手拿着放大镜。如此一来，投拓条线不但要“躬身入局”，还要时刻坚持对商场的敏感度。
“区域公司为了完结集团下发的规划拓宽方针，出资部分工作量饱满度很高，每周每个城市都有最新项目研讨报告，‘研讨+拓宽’要一起进行。比方在招拍挂商场，或许累计跟进1600宗地块，测算毛利率20%以上的或许只要几十宗，就算都参加但终究拿下的大概率只要几宗。”某房企大戋戋首向《证券日报》记者泄漏，“两会集”供地之后，拿地尽管不是开盲盒，但前期需求对很多地块进行会集式研判，后边则要依据集团对融资、供货等全链条全周期和谐才干进行取舍，投拓口对内对外皆有“怎样做到精准出资”的焦虑。
全体而言，中心在于融资端。“‘两会集’供地需求统筹很多资金参加，企业需在短时刻内多途径筹集资金；而‘三道红线’则要求房企将杠杆操控在合理规划。”同策研讨院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表明，两项新规倒逼企业在资金排布、地块研判、营销节奏每个环节都要连接且不犯错，机制和流程上或许不会产生大的改变，但在资金调拨周期上会相对会集，压力清楚明了。
多元化拿地是“杀手锏”
“精准出资”做好还不行，未来的房地产商场，不会多元化拿地，或许会被“会集推盘预售”套牢。
“全体上，‘两会集’供地方针利好于财政稳健、资金富余型房企。”贝壳研讨院高档分析师潘浩向《证券日报》表明，大都头部房企及绿档房企办理层近期在2020年成绩阐明会上均表明，将会在土地新政下活跃投拓，以进一步弥补货源与扩展规划优势。
但《证券日报》记者注意到，多家房企办理层表明，在招拍挂商场抢地仅仅补货途径之一。
关于22城会集供地对公司的影响，新力控股董事长、行政总裁兼履行董事张园林向《证券日报》记者表明，大方向上对房企没什么大问题，对中小企业仍是个机遇，由于会集供的地多，获取或许性大一些。
“接下来，新力会持续坚持现在活跃、灵敏和多元的拿地战略，在招拍挂商场拿地或许占到50%，收并购占30%，一起在工业勾地、一二级联动城市更新获取项目比重占20%。”新力控股常务副总裁刘翔向《证券日报》记者表明，揭露拿地项目靠高周转坚持现金流顺滑，勾地和收并购项目赢利报答丰盛，长短结合。
事实上，在业界看来，具有旧改、收并购拿地经历的房企，遭到的影响并不大。这些企业不依赖招拍挂商场弥补土储，供货系统能够经过多元化拿地带来的不同供货节奏调理，避开“会集预售”带来的压力。
据揭露统计数据显现，TOP20房企中的部分企业在拿地多元化方面做得不错。如龙光、佳兆业等便是华南地区城市更新范畴的专家；融创、世茂等房企则精于经过收并购丰厚土储。此外，越秀地产则依托以TOD、城市更新、“住所+配建”、国企协作、收并购、工业勾地和揭露商场竞拍为主导的“6+1”形式增储。
“要多元化拿地，培养商业IP、工业联盟，培养自己的旧改更新才干，才干进步全体归纳毛利。”林中称，在“三道红线”、会集供给等新方针下，安稳均衡的头部企业有更大开展空间，是这些企业未来20年做扎实的最好机遇。
“从2018年至2020年，旭辉多元化拿地占比不断进步，从11%进步至51%，完成了才干的跨过。”旭辉控股履行董事兼总裁林峰表明，2020年多元化拿地项目均匀销投比超越3倍，为后续的赢利完成供给了确保。
“城市布局均衡，开展多元化拿地途径，是房企归纳实力的重要‘杀手锏’之一。比方城市更新事务，好的项目毛利率在60%以上，这对进步房企盈余才干十分重要。”严跃进向《证券日报》记者表明，当然，这也不意味着开发商要全盘布局城市更新事务，由于其长周期和沉积很多资金本钱的特性，相同让房企难以承受。想在未来商场抢得先机，战略规划、拿地精准度、运营才干等方方面面都需求房企下功夫，强化全周期全链条的把控才干。
会集推盘预售成压力源？
调整供货系统，是房企应对“22城一年只卖三次地”的规范动作之一。在业界看来，这不止是一场争夺客户的战役，更是房企内部一场办理机制的革新。
在2020年成绩阐明会上，大都房企办理层都提及了调整安排架构、加速回笼资金，进步回款率的战略。在“三道红线”融资新规压力之下，为了赶快转为绿档，开发商往往是多措并行去下降杠杆率。
“假设将公司比作一辆车的话，现在是对油门和油箱管住了，明晰了企业的赛道规矩，咱们会坚决依照央行和相关部分要求，以及本身十分明晰的三年规划去降杠杆。现在，美的置业踩了一条资产负债率的红线，计划在2023年悉数转为绿档。”美的置业履行董事兼首席财政官林戈向《证券日报》记者表明，未来将经过多种途径去办理资金，首要加速运营功率，确保赢利结转增厚净资产规划；第二加速去化速度，进步回款率强化本身造血才干；第三考虑在恰当时分增厚权益类股本；第四操控好拿地比重；第五在不加杠杆基础上优化负债结构，进步银行端融资占比，进步债款久期。
清楚明了，出售端发力仍是重中之重。换言之，在“两会集”控地价、“三道红线”摁杠杆两层机制下，破局之道中心仍在于商场端的营销才干，不对产品力、品牌影响力和客户定位精准研判的房企，比方推行的道路调性出了误差，没抓准方针客群的心思，那或许连调整的时刻都没有，这类房企将在未来的房地产商场中失掉战斗力。
“2021年，新建商品房出售规划估计仍会到达17万亿元，但四季度在单个城市的单个区域有或许迎来第一波‘会集推盘预售’，到时房企营销条线的包围才干至关重要。”有不肯签字业内人士向《证券日报》记者直言，“会集预售”年代若降临，将强化买方商场话语权，购房者能够具有更多挑选和更久的犹疑时刻，“持币细考”者多，闭眼抢房者寡，这对营销系统是巨大检测，故事难讲，途径费用会支付得更多，毛利率进一步承压，房企要做好打硬仗的预备了。
“未来是高手过招，职业现已进入精细化年代。要在办理上进化到‘厘米’‘千元’，每一个点上都要赢竞赛对手一些。”林中表明，在“三道红线”等相关方针下，职业不太或许呈现黑马，房企需求从靠添加财政杠杆取得添加转化为靠进步运营效应完成添加，这是难而正确的事，要有定力，久久为功。