清明假日，笔者一家人回到爱人老家祭祖。可贵空闲，就去看看楼盘。这个典型的大西南三四线城市，近两年楼市改变很大。前两年棚改骤停后，楼市敏捷消停下来，而上一年疫情对外出打工人群冲击很大，他们主要在珠三角出产、日子服务行业工作。因而，比较正值炽热、房价创出新高的一二线热门城市，这个城市主城区房价大概在每平米6500元左右，比最高峰跌落1000-2000元。

笔者调研的几个在售楼盘，都冷冷清清的。即使是清明节这样的人口回流最旺季，售楼处门可罗雀。看到有返乡上食客，出售人员十分热心地迎上来，然后便是套路般的一顿营销。笔者发现，这儿的新楼盘，许多都是全国性大房企开发的。不管是户型规划、片区环境、配套商业、社区办理，都是按一二线城市的开发套路来做的。

这儿的二手房大都是上世纪90年代前后建造的。这个城市接近珠三角、三江交汇，上世纪90年代，工业和交易比较繁荣，大批房子便是那时建造的，修建质量还不错，但户型陈腐、采光通风欠安，也没有社区办理认识，楼下多是杂乱无序的店肆和小商贩。前几年，棚改热热闹闹，在钱银补助支撑下，许多危旧住宅被拆了，剩余的房子整体也很老旧，却也无法归入棚改。

这几年，虽然老旧小区改造方针扶持大，但当地财务实力真的不给力，无法在水电管气路上“补短板”。一起，大众收入不高，大都居民月收入在3000元左右，即使是当地最好的公办高中，年青教师月工资也不到3000元。所以，无法支撑加装电梯、楼道等公共空间修理开销。这就导致市民有改进住宅的火急诉求，但手上的二手房在市场上没有竞争力，卖不掉。

这可能是恶性循环的开端。二手房卖不掉，改进需求干着急没法子，而前几波行情后刚需开释殆尽，潜力有限。所以，新盘开端积压，开发商降价促销，在售新房价格并不比二手房高多少。所以，一旦有新增购房需求，新盘自然是首选，二手房库存越攀越高，越来越难成交。

当地的中介机构告诉我，县城的人到市里买房，两极分化很显着，少量有钱人直接买市区的新房，县乡镇一般大众买不起市区，他们会挑选到新区买新房。首要，新区的房价只要5000元左右，有的只要4000元，遍及比市区低1000-2000元，县乡镇大众能买得起。据悉，县乡镇买房的人，大都也是在珠三角打工的人群。假如不外出打工，即使4000元的房价，也没多少人能支付得起。其次，大都县乡镇的人认为，市里房价太高、日子本钱也高，不适合他们。新区间隔县里近，乡间有啥事能很快赶回去，究竟乡间还有地步和老人家。

当下，三四线楼市遍及存在的问题是：摊子铺得太大，人口外流显着，而本地需求缺乏，难怪业界都在唱空三四线楼市。但调研发现，其实三四线城市的潜在需求仍是很巨大的，只不过结构上失衡太严峻了。比方，市区新房根本认为改进型主导，遍及都是大户型的，这个城市沿江十几公里都变成江景大宅了，旧改拆迁也走豪宅道路，这也是导致需求转不动的原因。

针对供需不匹配的疑问，开发商告诉我，前几年这儿的棚改多、楼市好，我们对需求晋级太达观了，都认为购买力还不错。别的，这几年土地、拆迁、用工等本钱太高了，倒逼着新盘走高端道路。笔者走一圈下来后感觉，当地的规划虚有其表、大而奢侈，开发商配合着跑马圈地，彼此抬轿子，房价就这么被宣扬起来了。需求一波一波耗费后，增量需求跟不上了，但房价还得悬在高位，由于后续还有更多的规划要完成，从而就造成了进退两难的局势。