当学区房不再“对口入学”，是抓住末班时机早买早值，仍是在新政引导下决断下车？

热播电视剧《小舍得》中，女主南俪一家费尽周折买下学区房，没想到，学籍新政出台，学区房本从名校“通行证”成了一纸笑话。

电视剧外，很多中产家庭被困其间。买，是畸高的房价；不买，则是被筛选的不知道和惊骇。进退维谷背面，是今世家长追逐优质教育资源的深层次焦虑。

4月30日，中心会议“避免以学区房名义炒作房价”初次提出，学区房或将被“打入冷宫”。可是，后续方针的不确定性，让徜徉在学区房外的家长们，多了几分犹疑。

虎妈们的烦恼

最近，“陆家嘴妈妈”、“海淀妈妈”和“向阳妈妈”都有点烦。

为将孩子送进浦东新区“牛小”昌邑小学、“牛初”东昌东校，“桃乐丝”一家上一年举债搬进了陆家嘴的“老破小”。

桃乐丝搬家还没几个月，3月16日，上海教委发布中考变革新政：2022年9月起，要点高中将拿出约六成的入学名额，统一分配到上海各区各初中。

从一般初中考上优质高中的学生数将添加，关于桃乐丝而言，学区房的“成色”大打折扣。有音讯曝出，上海闻名双学位的梅园片区，有房源挂牌价一夜下降60万元。

光谱的另一端，一般校的孩子看到了期望。

以上海历城中学为例，其间考升学率在浦东新区内排名百名开外，每年100多名初三毕业生，大多的归宿是“三校”，即中专、职校、技校。有教师估量，在新中考招生细则下，应该约有5个区要点、市要点的入学名额分配到校。

一千多公里外的北京，“多校划片”也已连续来临东城、西城、海淀、向阳，连续打破“对口直升”。

4月下旬，海淀区“史上最严”入学新政提出：

2019年1月1日后，区内新挂号并获得产证的住宅用于请求入学，将不再对应一所校园，而是经过电脑派位的方法多校划片入学；2022年起，一切用于“九年一贯制”校园挂号入学的住宅，九年内只提供一个入学学位，此前为六年。

此外，海淀区初次提出，自2022年起，户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童请求入小学时，“不再对应挂号入学划片校园，在区内和谐处理”。

海淀区一名房产经纪人告知《21CBR》记者，海淀的细则直愣愣浇熄了买家的热心：多校划片，即便买了学区房，也或许抽签进入“菜小”和“菜初”，下降了升学确实定性；九年一学位，下降了流转价值。

“区内和谐处理”的杀伤力最大，开了学区房调控的先河，详细怎么和谐，此前没有先例参阅，也没有详细方针出台。

热钱落潮

学区房生意堕入冰点，生意双方都处于张望状况。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进剖析称，上海的教改作业，将优质高中资源以名额分配的方法进行装备；一些冷门初中曩昔家长不看好，后续入读优质高中的时机大增，各类校园可享受更公正的应考时机。

在“小升初”的机制下，也会传导到相关小学的择校，“哄抢好学区”的现象会削减，推进学区房价格降温。

上海我爱我家梅园中心店一名经纪人感受到，热钱在一夜之间落潮。

她告知《21CBR》记者，上一年11月底，梅园片区学区房生意高峰期，一个月内，共有121套学区房成交；接近的招远店，有经纪人一个月的成绩提成高达100余万。

新政之后，片区内成交量屈指可数，经纪人“很难开单了”。

“上一年提价快，本年降价慢。”上海某中介直言，不少客户清晰告知他，买学区房便是为了出资。

“手里的钱多了，看来看去，学区房最能增值，上一年便是卖方商场，房东具有肯定议价权。只需房东诚意出售，没未挂牌就会有人探问到音讯，往往四五个人抢着看房。”该中介说。

上海浦东抢手的梅园小区学区房，均价从2020年9月底的10.38万/平米，一路狂飙至到2021年头的14.37万/平米。沾上学区概念的一手房价格也被炒，前滩板块的“三湘印象名邸”项目，总价上千万的房源在一天之内被抢光。

在北京，受“7·31”多校划片方针影响，很多买家紧迫进场。与2020年头比较，年末北京热门学区房价大幅跳涨，对应中关村一、二、三小的三个小区，涨幅在20%至40%；一套59.5平方米学区房，不到50天，从815万飙升至935万。

现在状况截然不同，生意冷清，房价也有松动。

以上海的崂山二邻居、三邻居楼盘为例，记者探问得知，2021阴历新年前，36平方米学区房成交价约720万，年后相同巨细房子成交价约660万，最廉价一套为615万，降价超越百万。

新政施行前后学区房价格

打破“固化”

附着在住宅上的教育资源不对等，是学区房被炒作的本源。

每一轮楼市大涨，不管一二线或三四线，学区房根本都是上涨领头羊。据学区字典计算，2020年前11个月，上海商场每成交100套，就有21套具有学区特点。

学区房与学位资源绑定、稀缺性明显，一般刚需或炒作客，一向看好学区房的保值增值的潜力。生意学区房好像伐鼓传花，上一户用完易手卖给下家，套现离场后还能分一杯羹，我们一度信任鼓点不会停。

4月末，高层稀有提及：“避免以学区房等名义炒作房价。”严跃进解读以为，高层严重会议初次提及学区房，充分说明此类问题的严峻性。

方针的击打早有前兆。

本年以来，京沪之外，合肥、深圳、杭州、西安等热门城市也密布出台学区房调控方针，环绕多校划片入学、生源均衡化、约束学区时限、排序入学等，动作一再。

5月10日，宁波首先宣告树立热门学区二手住宅生意参阅价格发布机制，第一批触及9个热门学区、112个小区。

部分热门学区二手住宅生意参阅价格

5月13日，武汉市教育局也发布告诉：坚持“以区为主、划片对口、免试就近”入学基础上，“酝酿打通中心城区与新城区的边界，施行城乡一体化管理模式，采纳全市融通方法招生”。

可是，学区房调控，远没有幻想的那么简略。以宁波的方针为例，有声响以为，价格“被辅导”的学区房业主或暂缓房源入市，需求若未平抑，或加重供需失衡。

短期内，学区房商场敏捷降温，长时间来看，取决于教育变革的提速。

广东省住宅方针研讨中心首席研讨员李宇嘉以为，近年来，学区房调控的方向，在于间隔“有钱人买高价房-上名校-拉大社会距离”的循环和固化，弱化房产与优质教育资源的绑缚。

他估计，后续会以推行多校划片、摇号派位、约束学区房的入学名额、制止举行各种比赛等方法，来下降学区房确实定性。

严跃进以为，教育资源均衡化是未来大方向，京沪等热门城市的教育变革，或成大城市学区房变革的范本。（桃乐丝为化名）（作者：钟黛,江昱玢修改：陈晓平）