长租公寓证券化试水破冰

北京商报讯（记者阿茹汗王晗）在招引多方本钱介入的一起，长租公寓的盈余模式也成为亟待处理的难题。作为处理项目资金活动性弱、盘活财物重要手法之一的REITs（房地产信任出资基金）遭到商场广泛重视。10月13日，深交所公告称，长租公寓财物类REITs“新派公寓权益型房托财物支撑专项方案”正式获批发行，标志着国内首单权益性长租公寓财物类REITs产品破冰。

依据深交所固定收益信息渠道站发表，新派公寓权益型房托财物支撑专项方案于10月11日获批发行，拟发行金额为2.7亿元，该项目从正式立项到同意缺少一个月。揭露材料显现，新派公寓成立于2013年，是国内首家用私募基金方法收买财物并进行专业办理的长租公寓品牌，2013年新派公寓与其出资组织赛富出资基金联合建议的赛富不动产基金收买了坐落北京国贸中心区域的70年住所产权物业，然后对其进行改造成为品牌公寓，长时间持有并运营。

关于长租公寓REITs问世对职业带来的积极意义，易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明，相似财物支撑方案或者说REITs产品的立异，从微观层面看，契合租借商场开展的规则。此外，长租公寓的盈余难题一向待解，无法支撑长租公寓愈加快速的扩张，新派公寓专项方案将为后来者供给学习。

现在，各方资金关于长租公寓的热心不减。据我国饭馆协会公寓委员会计算,2015年末长租公寓数量仅为100万间，而到2016年末数量则增加为200万间，出现高速增加且严峻求过于供的态势。不过，长租公寓高额的投入及低回报率为项目的资金活动性带来应战。以碧桂园为例，该公司的首个长租公寓项目月底行将露脸，该公司相关人士对外称，前期“不亏本就是赚”。

在业内人士看来，REITs或将可以处理活动性问题。据了解，美国最大的租借公寓运营商EQR，经过收买和自建两种途径很多持有中心商场优质物业，且享用持有物业的溢价和不动产增值。EQR重财物扩张可以顺利进行的最重要因素就是美国REITs的盛行。

不过由于我国现在缺少针对REITs产品的法律法规，国内一向没有规范的REITs产品。北京商报记者注意到，国内试水房地产职业的类REITs产品却并不稀有，且多以面向组织出资者的私募方式发行，现在年1月，魔方公寓面临本钱商场，发行了国内首单以公寓租金收益为标的的财物证券化产品,征集资金总额为3.5亿元，本年7月，中信金石碧桂园凤凰酒店财物支撑专项方案成功建立，成为境外上市房地产企业在境内发行的首单类REITs产品。同年8月，链家旗下长租公寓运营商自若也发行了“中信证券自若1号房租分期信任获益权财物支撑专项方案”，该项ABS发行规划为5亿元。在公募商场上，万科于2015年首先发行的鹏华前海万科出资基金，被称为国内榜首单触及不动产的公募基金。

近年来方针盈利向好为财物证券化商场供给了温床，REITs在住宅租借商场生根发芽，不过华夏地产首席分析师张大伟在承受北京商报记者采访时表明，新派公寓由于自身财物比较优质而具有特殊性，因而首单长租公寓破冰对商场影响比较小，现在房地产商场均匀租借回报率相对较低，对本钱商场来说招引力有限，依照正常的商场价格来说，租金租售比只要1%-2%，这种情况下是很难包装成试点的。长租公寓财物类REITs产品破冰只能阐明方针盈利大力支撑下，企业在不断测验，但间隔普遍化、常态化仍有较远的间隔。

作者：阿茹汗王晗