中心观念：

本周方针状况：央行下调首套普宅按揭利率下限，方针改进力度及城市能级有所提高。本周央行下调首套普通住所按揭利率下限20bp，限购城市常熟、沈阳、钦州等地下调首付比，姑苏、合肥、长沙等地放松限购，出台改进方针的城市能级有所提高。限购城市在调控内容上也有打破，长沙新政打通保证性租借住所与商品住所商场，直接放松限购限贷，南京、无锡、东莞等城市为多孩家庭放松限购，下降购房利率。

本周基本面状况：成交小有上升，推盘力度继续下行。依据Wind及房管局数据，本周46城新房成交面积环比上升7.6%，同比下降46.4%，5月前12天同比下降43.7%。推盘方面，12城单周推盘面积环比下降23.6%，同比下降48.9%，5月前12天推盘面积同比下降43.8%。

本周土地状况：土地成交环比下行，各地一批次土拍热度分解。2022年第19周土地成交面积环比下降35.9%，同比下降14.5%，出让金环比下降53.6%，同比下降62.8%，溢价率4.5%，环比下降0.2pct.两会集方面，本周无锡、姑苏、济南完结第一批供地，其间无锡、姑苏悉数成交，溢价率分别为0.1%、3.0%，济南流拍率40.0%，溢价率1.0%。

本周要点数据：央行调整住所贷款发表口径，居民信贷需求进一步下滑。4月住所贷款余额38.78万亿元，同比上升7.7%，较3月增速收窄1.2pct，住所贷款单月削减605亿元，同比下滑117.7%。

开发板块观念：各地方针多样化，因城施策按期晋级。4月末政治局表态支撑各地从当地实践动身完善房地产方针以来，各地方政府在“房住不炒”的前提下频出新政，长沙支撑居民将房子注册为“保证性租借住所”然后不计入家庭住所套数，长沙提出家庭房子登记为保证性租借房可不计入家庭住所套数，相当于一起放松“限购和限贷”，而南京、无锡、东莞等城市出台二胎可多购住所且享用必定优惠的方针，也是契合国家长时间发展方向且能够添加居民购房才能的方针测验。二季度商场基本面压力进一步增大，各地四限放松上的志愿提高，央行也下调首套普通住所按揭利率下限，为各地调控供应更大空间，方针环境继续改进，近期板块估值回调至前史39%分位，主张重视加仓时机。

本周物业观念：板块低位震动，央国企小幅反弹。本周商场振幅较大，5月12日大跌中，宝龙商业、融创服务股价均创前史新低。全周来看，恒生指数小幅跌落0.5%，物业板块均匀跌落0.9%，其间央企龙头均匀上涨2.7%，民企龙头跌落0.1%。物业板块全体动态PE为9.6，处于前史1%分位，估值仍处低位。民营地产商在当时环境下压力依然较大，央国企在本周有所反弹。

危险提示。基本面不及预期；融资收紧；供应侧变革出清影响心情。