前语：

房住不炒的新时代，楼市被摁住了，由于政府存案房价还降了，好像首付更低了，买房更简单了，外表看维护了实在住所需求，其实上车或许更难了——刚需买房难在钱少，可实际是买房杠杆下降、全款盛行，首付款不降反升。一起，又由于约束信贷流入楼市，形成利率上浮，月供本钱也在添加。

硬币总有正反面，甘蔗没有两端甜，凡事总有弊有利。因调控带来的信贷紧缩，也就引出了困惑咱们的三个金融难题。

1、从几则新闻说起

11月初，郑州有个叫昆仑望岳的改进住所项目开盘，微信选房只进行了几分钟550套房子就被抢购一空，比较周边二手房均价18000元/平，只卖14000元/平的均价天然引来一阵疯抢，究竟高达近30%的价差转瞬间便是赢利；时刻再往前推，融创在郑州的一个项目也以比周边房价低30%的价格被秒清一空。是的，全款优先。

11月中旬，南京十个项目一起开盘，大约有3300套房子，引得近15000名客户熬夜排队抢购，成果果然如此，近乎悉数售罄。仍是价格廉价，比较周边均价每平6万的二手房，这些房子均价只在3.5万—4.5万之间，价差竟达40%左右，买到便是赚到！是的，全款优先。

跟着楼市调控的深化，房地产信贷紧缩日趋严峻，相应的银行房贷额度也越来越少，那放款给谁呢？谁出的利息高就给谁放款了。所以，当下首套房利率一般都上浮15%以上，上浮20%、乃至25%的也并不罕见。

房价稳了、乃至降了，但全款才干抢得到；房价稳了、乃至降了，但利率不只没有扣头，反而还要上浮；买一套房，究竟考虑的是首付款多少仍是房价总额？负债加杠杆，应重视债款额仍是债款率？

2、杠杆买房VS总价打折，哪个重要？

一切人的答复是都重要，最好是房子总价打最低的扣头、一起杠杆撬到最高，可你要知道人的愿望是无量止境的，当然也不或许占尽全国一切的廉价。

实际的境况是：要想付个首付撬动杠杆买房，但有必要面临高房价，要么是个低总价，但得全款购买——总价低就购买者众，地产商也要尽快回款啊，所以谁钱多谁先选。

所以问题就回到：你是要担负一身债款买套房呢，仍是凭命运中彩一套低总价的房子？这也是另一个问题：究竟是杠杆重要仍是涨幅重要？就像上文中的郑州和南京，转瞬间就有30%—40%的价差收益。

关于缺钱的刚需来说，简直都会选杠杆重要，尽管一身债款，但总归还能买上房啊。政府限价后，尽管总价低，但那不是自己盘里的菜，看似维护了刚需，实则让刚需上车的难度变得更大。

关于有钱人来说，却是一个极好的套利时机——先全款拿下，比及房本下来后能够典当再借款，也是在加杠杆，尽管有个时刻的拖延。再等个2-3年的限售期曩昔，就能够二手房对外出售了，此刻买家就能首付购买了，然后顺畅脱手赚取赢利。

这是一个隐形的财富搬运——本该归于地产商的赢利搬运给全款买房人了，搬运的部分便是政府限价格与市场价格之间的差额部分。

杠杆重要仍是涨幅重要就像一个伪出题，问题是你能拿到标的物吗？

3、房价稳/降VS利率上浮，你怎样选？

楼市调控促进房价稳中有降，而调控的重要手法便是信贷约束——约束银行向楼市发放借款，不管是地产商的借款，仍是买房人的按揭借款，所以银行的地产信贷额度就会变少。

钱就这么多，放贷给谁呢？银行也是以盈余为目的地企业啊，息差是其重要的赢利来历，所以谁付得起高息谁就先拿钱了，利率上浮由此而来。

房价高企利率打折、房价稳中趋降利率上浮，哪一种对购房人较有利呢？答案是后者。当时房贷利率年化为4.9%，史上最低，即便上浮10%或20%的，也纷歧定会高于历史上的扣头利率，所以月供担负跟史上相差不大，但能够不紧张的选房啊、还能享用相对安稳的价格。

有人会辩驳：利率上浮是跟从合同终身的，现在基准利率低并不代表今后利率低啊，若今后加息到7%、乃至8%，房贷利率是要在加息后的基础上上浮的。

没错，你只想到了加息，为什么就没有想到降息呢？更重要的是，信贷松紧方针是经常改变的，今后金融立异会不断发展，而这就存在许多或许：记住在2015年信贷宽松期时，农行就曾推出了置换贷——把之前其他银行利率上浮20%、30%的房贷置换成农行的85折房贷。

跟着互联金融的深化发展，及金融立异不断，今后将会有更多低利率的借款。所以对那些纠结于利率上浮的人来说没有必要——你只需等下一次信贷宽松、下一场金融立异，当下重要的是占有财物及总价要廉价。

比较房子的总价低，能运用杠杆占有财物重要；比较利率本钱的上浮，房子的低总价更重要。低首付便是杠杆长，利息高便是月供现金流担负大，那关于负债来说，是债款额重要仍是债款率重要呢？

4、负债，是考虑债款额仍是债款率？

都不是，是现金流。

万达这样的企业能够负债2000亿，三五人的小公司估量负债100万都困难重重，可银行仍是乐意给万达借款，而不乐意给小微企业借款，债款额重要吗？我国的老年人简直没有负债，不只有一生的储蓄，还月月领养老金，可一二线城市年轻人绝大多数负债买房买车，债款率很高，薪酬月月光，你能说老年人比年轻人更能反抗危险？债款率很重要吗？

银行也是寻求赢利盈余的企业，其收入的重要部分便是存贷的利息差，能把钱放贷出去、能安全的回收、能月月赚利息，恨不得放更多的借款呢。是的，重要的是收入，是现金流。有满足的挣钱才能、有足够的现金流入、能每月/每年的如期付出利息，就能够负更高的债、就能够更高的债款率。只需这种收入是实在的运营所得、是自动/被迫收入，而不是以贷养贷即可。

许多人在负债时会侧重考虑债款额及债款率——又担负了几十万、上百万的债，好像压得自己喘不过气来；债款率现已很高了，很简单破产杠杆开裂。其实重要的应该考虑自己的收入怎么、是否安稳、增加怎么，只需能覆盖住每期的本息开销，让杠杆不开裂、能坚持下去、现金出入永续循环，就没问题。

若拿借款买房来说，只需月供没问题，就不要太考虑借款额和负债率。在当时的钱银体系下，债款长时刻必定被稀释——钱会越来越多，你的薪酬会随之上涨，还账的担负就会逐渐下降。

5、给咱们的启示

由楼市调控引发了三个金融难题，经过对其整理，给咱们哪些启示呢？

占有资源思想。资源是稀缺的，占有一个就会少一个，所以重视点应着眼于占有、得到，房价是被约束了，但你买不到、占有不了啊，你仅仅一个看客、跟你没毛线的联系。

这也能够说是财物思想和现金思想的差异，持有财物就有增值的或许，而持有现金是没有任何泡沫时机的。房价高些，但能使用杠杆先占有，是适宜的；利率上浮，但能贷到款买到财物，是合算的。

买房难在首付。买房看单价、看总价、看利率？都有道理，但侧重是首付款。想着攒够了全款再买？多攒一些首付再买？房价跌落后再买？都不是，攒够了首付，有月供才能就能够下手。未来涨跌很难精确猜测，而你需求的是确认性，先占有资源再说，这是确认的、实打实的，其他的留给时刻、见机行事。

现金流准则。资金如流水、如血液，进进出出、循环往复、户枢不蠹，并以此保持整个机体的存活或体系的工作。你的各个详细财物便是整个财富体系的组成部分，它们的安定、增值、不倒靠的是现金流的维系，不要紧盯某个财物的亏盈，而要扩大格式看整个体系，这就需求运筹帷幄的现金流思想。

掌握确认性。群鸟在林不如一鸟在手，森林里一群又一群的鸟在飞，看似都跟你有关，但你都不能操控、不能掌握、不能分配，与其看着一群鸟，倒不如手里握有一只鸟。

这个专家猜测跌、那个专家猜测涨，今日这个方针、明日那个方针，都随机不确认。经适房/廉租房/租借房/共有产权房/租售同权，今后房租会涨会跌？不知道！但买房后每月的月供却是几十年不变的。

事物两面性，不要沉迷调控。任何业务都有两面性，方针这样，楼市调控也相同。调控稳房价、乃至降房价，但你买不着。为确保全款和首付购买者的公正，也有政府强制摇号中签，但这与去杠杆、防备金融体系危险相违反——全款买房是降杠杆、首付买房是加杠杆累积体系危险的，经济安全和社会公正正义哪个更重要？没有能照顾到各方利益的万全之策，能顾及到大多数人已很不错了。别想着他人做好饭、端上桌、再用勺子喂到你嘴里，自己若不掌握不争夺，是没人能救得上你的。

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