“在当下的市场环境下，咱们有提高的需求，这个是实实在在的。”江苏房企港龙地产曾泄漏上市计划。
10月23日，港龙我国地产集团有限公司（下称：港龙地产）向港交所提交招股资料，由华高和昇财务顾问有限公司担任独家保荐人。据悉，公司拟募资用于购地和付出旗下5个项目修建本钱等费用。
依据招股书，2016-2018三年间港龙地产的出售收益分别为4.9亿元、4.3亿元和16.6亿元，复合年添加率为87.5%。2018年，在克而瑞发布的我国房地产(512200)企业TOP100出售榜上，港龙地产以143.6亿元名列全口径出售第89位，而两年前港龙地产未进入TOP200之列。
不过，在2018年收入暴升的一起，港龙地产多项本钱数据也大幅添加，其间一般及行政开支自2017年的2990万元添加201.6%至2018年的9010万元；出售及营销开支自2017年的1830万元添加234.0%至2018年的6100万元。
一起，港龙地产还面临着巨大的债款压力，负债总额从2017年末的49.5亿元添加至2018年末的87.4亿元，到2019年6月31日，负债总额添加至116.62亿元，资产负债率则从2016年的17%添加至2018年的122.1%。到2019年6月30日，该目标已高达153.9%，三年激增805%。
此外，作为一家典型的斗室企，从开发体量来看，到本年8月底，港龙地产首要开发项目会集在江苏、浙江、河南、贵州等省份，总土地储备仅为471万平方米；出售规划方面，本年上半年出售收益仅为5.9亿元，乃至比不上一线城市单个项目的出售额。
11月1日，长江商报记者向港龙地产方面发送采访函，但到发稿前对方未回复。
营销开支同比增234%
招股书显现，公司拟将所得资金用于为土地收买本钱及潜在开发项目供给资金；用于付出江南桃源、山水拾间、紫御府、秋实宸悦等现有项目及绍兴一个新项目开发的修建本钱。
在招股书中，长江商报记者看到，于往绩记载期间，公司收益来自四个城市9个项目的开发及出售。2016-2018年及2019年前六个月（以下简称“陈述期内”），港龙地产的物业开发及出售收益分别为4.72亿元、4.34亿元和16.6亿元及5.9亿元，运营赢利分别为人民币0.72亿元、0.94亿元、4.36亿元及1.74亿元，毛利率分别为21.3%、21.9%和30.8%和42.9%。
其间，依照物业类型区分，公司的营收是由住所、零售及商业、停车场及车库/贮存设备三部分组成。陈述期内，港龙地产住所物业的出售收益占比总营收的比重很大，分别为77.5%、71.8%、92.0%及97.1%。
此外，记者留意到，在2018年收入暴升的一起，港龙地产的本钱也在大幅添加。其出售及营销开支自2017年的1825万元添加234%至2018年的6097万元；一般及行政开支自2017年的2987万元添加201.5%至2018年的9007万元；融资本钱净额由2017年的431.7万元添加702%至3463万元。
企查查数据显现，作为上市主体的港龙我国地产集团有限公司是本年1月23日注册建立的新公司，注册资本10亿元，为港龙开展集团有限公司的全资子公司，法人代表和董事长均为吕永怀。而江苏港龙地产集团有限公司则分别由港龙地产持股51%，港龙开展集团持股49%。
据悉，此前港龙地产的总部坐落江苏常州市，于本年7月将总部迁至上海，意在为该公司“深耕长三角、布局全我国”的战略规划做全面晋级。
在招股书中，记者还看到了港龙地产的“发家史”。
2007年8月，包含吕永怀在内的吕氏宗族多名成员共同在常州建立了江苏港龙房地产(512200)开发有限公司，并取得两幅地块。2012年，港龙地产扩展至长三角其他城市，多为常熟、盐城、嘉兴这样的三线城市；2018年，港龙地产进军上海，并将地图延伸至河南和贵州。
到本年8月底，港龙地产在20个城市具有56个开发项目，总土储面积为417.5万平方米。值得一提的是，其间有54个项目坐落长三角区域，土储高度会集。在未来，港龙地产拟深耕长江三角洲区域，依托在长江三角洲区域的现有区域覆盖率进入该区域以外的其他新市场，如华中区域。
对此，财经评论员严跃进在承受长江商报记者采访时说道，“港龙地产尽管有56个开发项目，可是本年上半年及之前的出售收入仅来自四个城市的9个项目的开发及出售，这意味着，其实公司大部分项目还未到达预售条件，或许还没有预售证，这归于开发节奏的问题。另一方面，未来假如项目出售数据仍是过少，肯定是会对公司业绩发生必定影响。”
资产负债率3年激增8倍
尽管上一年港龙地产在收入、赢利方面日新月异，可是一起，公司也面临着严峻的债款压力，负债总额从2017年末的49.5亿元添加至2018年末的87.4亿元。到2019年6月31日，负债总额添加至116.62亿元。
此外，2017和2018年，公司的资产负债率也飞速攀升，由2016年的17%添加至98.8%和122.1%。到2019年6月30日，港龙地产资产负债率高达153.9%。可以看到，3年时间里，港龙地产的资产负债率激增了8倍。另据招股书显现，2017年、2018年以及2019年上半年，港龙地产的净负债权益比率分别为37.7%、2.0%及67.4%。
记者留意到，到2016年、2017年及2018年12月31日、2019年6月30日以及2019年8月31日，港龙地产未归还告贷总额（包含银行及其他告贷）分别为人民币0.504亿元、人民币3.175亿元、人民币8.561亿元、人民币14.363亿元及人民币19.39亿元。
据招股书发表，港龙地产的外部融资首要来自银行告贷、信任融资及其他融资，到2019年8月31日，其信任融资及其他融资组织占总告贷的35.1%，有6.8亿元未归还。
此外，从2016年末到2019年8月31日，港龙地产告贷加权均匀利率上涨74.5%至8.9%，其间银行告贷利率7.7%，其他告贷利率11%。详细债款结构上，其告贷均为5年以下中短期债，到2019年8月31日，短期债占比17.4%，2年以下告贷占比达72.8%。
在现金流方面，记者留意到，2017年末港龙地产的运营性现金流还有7588万元，可是2018年末由正转负，为-6.3亿元，出资性现金流则接连三年为负，2018年末为-5.2亿元，只要融资活动有正流入，为16.1亿元。可以看到，公司全体现金流都靠融资活动来支撑。
事实上，现在市场上借款紧缩，房地产(512200)调控方针和降杠杆等办法也在继续进行，房企融资难度日积月累。在这样的大环境下，中斗室企的生存环境越来越难，在多种要素叠加下，本年以来，已有多家小型房企向港股IPO发起了冲刺，比方三巽集团、奥山控股等等。
不过，据中泰证券最新统计数据，到2019年10月21日，全国范围内已有378家中小型房企破产，其间广东省占比最高，有60家，其次是浙江、江苏、河南，形势严峻程度可见一斑。
对此，严跃进向长江商报记者表明，“赴港上市本身并无可厚非，不管企业规划巨细都可地道上市推进本身更好开展，这也是区域性房企比较好的出路。可是，是否可以经过上市来敏捷完成扩张，这一点以现在的环境来说还要打个问号。关于港龙地产来说，事务开展存在过多债款压力是公司未来的开展阻力，这一点也是中斗室企需求慎重留意的。”