本报记者王丽新

到4月6日，以曾跨入“千亿元沙龙”的25家上市房企2021年财报为样本，《证券日报》记者计算发现，中海地产、华润置地、龙湖集团等6家公司归属于母公司股东的净赢利均超越200亿元。其间，龙湖集团、华润置地、绿城我国、我国金茂和金辉控股5家该方针同比增加，其他20家悉数跌落。

“2021年，百强房企‘增收不增利’日趋严重，净赢利率、净资产收益率均值别离为9.8%、8.1%，较2020年别离下降2.2个、1.8个百分点。”中指研讨院企业事业部研讨负责人刘水向《证券日报》记者表明，地价高企和房地产去金消融约束房企盈余空间，未来1年至2年内，工作或仍将处在降利年代。

毛利率降至20%？

“缩表出清”进行时，房地产工作“唯规划论”已不再适用，“做大而做不强”的房企已堕入流动性危机。在工作低迷时间，通过复盘、反思与反省，房企掌舵人开端意识到，房地产工作靠“急进”高杠杆驱动开展的年代已完毕。

比较以往成绩阐明会上“出售方针”是主角，本年“均好型”头部房企均在开释一个信息：以赢利为导向降本增效，变赢利而非规划为KPI查核方针，出资拿地以IRR为绳尺，以非房开事务挖赢利蓄水池。

开释这一信息的背面，是土地盈余和金融盈余褪去后，工作盈余才能下滑至比肩制造业，并由此带来的深入检视。

以2021年财报数据为样本，上述25家房企毛利率悉数跌落，跌落规划从0.01个百分点到17个百分点不等，即使有“赢利王”之称的中海地产亦跌落超6个百分点；若以工作过往一致的25%毛利率红线计，仅龙湖集团、中海地产等7家迈过红线，若将毛利率红线降至20%，则有14家房企过线。

回溯过往3年地产工作均匀赢利率数据来看，据国金证券计算，2018年至2020年，房地产企业的毛利率别离为28.77%、26.96%、23.35%，跌幅逐年扩展。从现在发布的2021年成绩公告来看，均匀毛利率为18.74%，均匀净赢利率为8.21%；而制造业在2021年的毛利率水平为20.53%，净利率为7.96%。

跃过“青铜年代”迈入“黑铁年代”的预判，根据或许在此。所以，交上归母净赢利简直腰斩的成绩单后，万科董事局主席郁亮在成绩阐明会上花了28分钟反思和分析，究竟这是公司上市31年中第3次呈现净赢利下滑。一起，万科的毛利率也降至21.8%，刚刚擦过新红线。

“咱们都对毛利率水平回归到20%左右或许20%以上是一个一致。”华润置地总裁李欣表明，“每家公司的状况不相同，可是对毛利率水平的方针没有太大差异，回归到30%乃至以上不太或许。”

“2021年龙湖集团全体毛利率是25%，地产开发板块为23%，这在工作界比较靠前。未来1年至2年内，2017年和2018年土地市场热时所拿项目会连续进入结算通道，估计地产开发毛利率会坚持20%水平，集团全体毛利率期望坚持25%。”龙湖集团CEO陈序平向《证券日报》记者表明，假如土地市场高杠杆出清，且继续获取价格较低地块的话，地产板块毛利率未来或可得到修正。

“曩昔，工作经理人出资拿地KPI以‘量’定，保规划话语权为先，出资质量为非有必要，即使2%净赢利率仍要硬头皮拿地，导致财政风控不到位，短期偿债才能缺乏，形成‘千亿元房企’打破40家，市值破千亿元却缺乏三分之一。”一位房企投拓条线内部人士向《证券日报》记者表明，通过这一轮实际的冲击和反省，一元钱究竟能发生多高功率、发明多少赢利和多少市值，是掌舵人不得不考虑和面临的新课题。

未来估值的支撑在哪里？

从当下供需两边调结构行动来看，开发仍旧是现在大都房企的主营事务，也仍然对赢利池具有决定性效果，但仅靠开发而无运营和服务性事务，无法在不脱离客户根底和才能圈规划内去开辟房地产新开展形式，亦无法支撑“有质量的开展”。

两个条件非常重要，一是2021年城市化率升至64.72%，商品房出售额18万亿元，这或许现已触及天花板，正如郁亮所说，“咱们要在‘天花板’到来之前做好布局”；二是下场玩家虽然会削减，但若中心还依照“以速度为规划加法，以杠杆为乘法”的老玩法开展，终究会“退”出绩优生阵营，估值也无法取得出资者充沛认可。

以4月6日收盘价计，A股及H股共7家房企总市值均超越1000亿元，万科A为2467亿元、我国海外开展2341亿元、华润置地2257亿元、保利开展为2190亿元、龙湖集团2117亿元、招商蛇口为1290亿元以及碧桂园1221亿元。

据《证券日报》记者调查，站上2000亿元市值阵营的房企具有四个共性特征：一是财政盘面稳健，比方净赢利规划均超越200亿元，毛利率均超越20%，均是绿档房企；二对错房开收入占比逐步提高，其高毛利率水平拉高公司盈余空间；三是土地储备多会集在一、二线城市；四是评级安稳，PE倍数高。

在业界看来，好像龙湖集团、华润置地以及中海地产等房企相同，以非房开事务为中心的多元事务现已做强且步入收获期，成为集团安稳现金流来历，且其细分板块“膏火”多已交完，商业形式及其可仿制模型均已跑通，已具有探究房地产新开展形式的才能，这既是布局未来，也是从长时间主义理念动身，用战略定力练就穿越周期的才能，亦是资本市场给予高估值的中心要素之一。

“房地产工作进入降利年代后，高周转高负债的传统形式已不再适用，规划也不再是制胜要害，工作向着高质量开展跨进，财政稳健和运营水平成为房企有必要重视的要点要素。”诸葛找房数据研讨中心高档分析师陈霄向《证券日报》记者表明，展望后市，在工作会集度提高以及竞赛加重的布景下，运营管理水平优异、财政状况稳健、多元化开展途径明晰的房企将更有或许享有高估值、高市盈率。