房地产财物证券化加速推进

跟着我国地产职业进入“存量年代”，当时房地产开发运营方法迎来大变革，“开发商＋传统银行”融资方法难以为继，CMBS(商业房地产典当借款支撑证券)、类REITs(房地产信任出资基金)等新的融资方法正在鼓起并遭到欢迎，商场关于推出我国版REITs的呼声也益发激烈。有关安排剖析指出，跟着房地产财物证券化的加速推进，上述两类地产证券化东西将迎来开展机会，估计往后几年的发行规划将不断扩展

地产商追求融资新手法

业内人士指出，我国房地产现已进入存量年代，从初期的开发竞赛走向运营和本钱竞赛，越来越多的开发商纷繁投靠“轻财物”道路，将财物办理输出、品牌输出等归入企业战略层面。一起伴跟着货币方针收紧，我国的开发商从传统融资途径取得资金的难度越来越大，加上房地产商场调控的检测，迫使其转而追求财物证券化等新的融资手法，呈现了永久债券、信任、P2P假贷、众筹、合作开发等其它融资方法，而且开端呈现了ABS(财物支撑证券)，CMBS、类REITs等的推出，加速了我国房地产证券化进程。

榜首和平戴维斯评价部董事甘启善对记者表明，获益于2015年头证监会关于公司债发行方针的放宽，公司债逐渐成为房企融资首要方法，2016年前三季度房企公司债发行总规划到达了4878亿元，占比达43.5％。但在调控之下，房企融资途径收紧，公司债发行受限，加上债款及资金面压力，融本钱钱上升，房企融资环境将呈现分解。

“对纯债融资的方法来说，会越来越紧。”甘启善表明，现在房企负债率处在一个较高的水平。数据显现，2016年上市房地产公司的全体财物负债率到达77.26％。不操控债款份额的话，对金融系统会形成必定危险。从这方面考虑，监管会对房企发债、借款等相对收紧。这种状况关于盘活存量的财物证券化是有利的。从轻财物、下降融本钱钱视点考虑，开发商在考虑财物证券化方法。

有地产业内人士指出，当时“开发商＋银行融资”的传统商业开发方法正在向“私募基金等财物办理安排＋CMBS/类REITs”的资管别离商业开发方法改变。以老练商业地产运作方法为例:私募基金进入项目，通过运营增值，并终究通过REITs方法上市。REITs退出是现在商业地产项目拓宽的重要途径，真实完成了本钱化运作的盈利方法。通过本钱运作能够进步价值。通过运营办理进步物业全体价值，成功进行本钱运作获取赢利，将沉积本钱回流至拓宽开发，始终保持价值链全周期的良性开展。

现在，安排出资者也在改变理念。招商银行财物办理部履行总经理罗骊介绍，在房地产商场，银行以往是以传统的信贷方法介入，因为信贷方法触及到还款来历，银行一起的挑选是聚集在住所商场，因为住所是出售类型物业形状，或许只需两三年开发出售周期，整个借款的本息就能够顺畅收回。

“跟着房地产商场转型，很多优质商业物业、各类ABS方法呈现。作为出资者的身份，实际上银行现已逐渐在商场业态之间做切换，现在越来越多的目光从住所商场转向存量的商业物业。”罗骊表明。

甘启善指出，本年上半年不动产财物证券化产品占整个证券化商场比重仍较低，下半年会越来越多，尤其是商业地产，如办公楼、商场、酒店等，这些相对来说，租金收益比较稳定有确保，会作为财物证券化的“先头部队”。

债务类CMBS成为重要东西

CMBS不仅是老练商场重量级融资东西，当时也正在成为国内房地产财物证券化范畴的重要东西。万得数据显现，到本年6月份，国内房地产财物证券化总计约1360亿元，其间类REITs规划为411亿元(占比约30％)，CMBS发行规划为332亿元(占比约24％)。能够看出CMBS和类REITs成为房地产财物证券化首要东西。

仲量联行在本年4月份发布的一份陈述中表明，我国从2015年才放松了对CMBS等出售的操控，我国商场现在仍处于初级阶段。与美国这样的老练商场比较，我国商场现在的规划仅是九牛一毛。但是鉴于我国巨大的房地产商场规划以及银行和开发商对特别融资途径的需求，CMBS、RMBS、ABS将日益走俏，往后几年发行量必将逐渐走高。

记者了解到，CMBS是指以商业地产为典当，以相关商业房地产未来收入(如租金、物业费、商业办理费等)为首要偿债本息来历的财物支撑证券产品，归于债务类东西。

甘启善介绍，现在证券买卖所发行的CMBS产品多选用信任借款方法的双SPV(特别意图载体)结构，并以商业房地产典当、商业房地产未来收入进行质押等作为信任借款还款来历，以信任获益权作为根底财物树立财物支撑专项计划。

高和本钱证券化部董事总经理毛跃晖近来在RICS(皇家特许测量师学会)主办的商业地产财物办理世界峰会上表明，CMBS产品比传统融资东西更有优势的原因有，CMBS是规范化产品且可挂牌转让，具有活动性；比较传统商业银行运营性物业借款，银行出资该产品可下降本钱占用和活动性危险，使银行可接受更低收益。差异化定价方面，CMBS可分多个等级的债券，然后完成每个等级债券的极致定价，优化加权均匀本钱。税收方面，CMBS不要求产权搬运，不产生转让税务损耗；一起，项目公司特定的大额债务，有助于定向下降持有物业项目公司的所得税，便于公司全体谋划税负。

毛跃晖表明，现在CMBS虽然在我国的开展非常快，但在实际操作进程中仍有一些问题，包含:重主体不重财物，首要是用强主体增信确保发行；发行的本钱没有进一步优化；规范不一致等。商业物业财物证券化，特别是不依赖主体的CMBS的开展，才是商业地产“去库存，去空置”和轻财物化的纽带:不依托主体的CMBS的开展将会使商业物业融资功率大大进步，有望完成权益人的“正杠杆”。持有物业的“正杠杆”，才干招引权益类本钱的进入，一起因为债项东西的低利率实际上也将很多安排资金从债项出资挤入权益类本钱。

“期望跟着时刻的推移，将来不依赖有关主体的要素，只是依赖于财物自身的现金流，就能够进行财物证券化。这是新加坡、香港的本钱商场现在在做的工作。”嘉实本钱房地产金融事务履行总监乔良表明。

此外，从管帐方面来看，德勤我国合伙人黄天义表明，CMBS方法下，首要的管帐问题是金融财物中止承认。CMBS这一方法并不能完成不动产在其物业持有人层面的出表，但能够完成债务持有人的不动产典当债务出表。这是因为CMBS本质仍是典当借款的证券化，不动产典当仅是主债务合同的隶属权益，转让进程触及债务及其隶属权益，并非触及不动财物。

黄天义表明，金融财物中止承认模型的中心是“黏着性”概念，行将一项财物从主体财务状况表中移除比初始承认该项财物更为困难。仅通过一项金融财物的法定所有权转让给另一方无法完成中止承认。主体有必要评价买卖安排的本质，以确认主体是否已转让与财物内涵权力相关的经济危险(即危险和酬劳)以及在某些状况下对此类权力的操控。

从税务方面来看，关于SPV公司和出资人两层征收所得税的状况，黄天义表明，我国已有的CMBS在选用“大债＋小股”的方法下，即发起人或借款人(商业地产公司的债务银行)将原有的商业地产典当借款权转让给SPV，SPV通过发行股份和发放托付借款的方法将征集资金发放给发起人或借款人。以商业地产为标的运营所得净收入优先通过归还托付借款本息的方法分配给债券类出资者，少数剩下收入用于税后分红。债券类出资者取得固定收益可防止两层纳税，一起下降了SPV的融本钱钱，节税效果显着。

股权类东西REITs待开展

谈到存量房地产年代的财物证券化就有必要说到REITs，近期这个论题再次遭到商场重视，在地产范畴的峰会简直必提REITs。监管层近期也屡次表态鼓舞REITs立异产品的试点。

证监会债券部主任蔡建春近来表明，债券部要加强规矩系统建造、强化事中过后监管，完善信息发表准则，加速推进REITs等具有重要意义的立异产品赶快落地。

住建部等九部分近来联合印发《关于在人口净流入的大中城市加速开展住所租借商场的告诉》，要求要点开展住所租借，并鼓舞推进REITs开展。

虽然因为各种原因，国内现在还没有推出真实的REITs产品，但类RE－ITs正在快速开展。

记者了解到，类REITs首要是通过嫁接私募基金/信任出资优质不动产财物，完成物业所有权搬运，原始物业持有者取得对价。现在国内较多采纳的是“财物支撑专项计划＋私募基金”的方法，是财物证券化和REITs有机结合的一种金融产品，大部分是兼具债务和股权特点的产品。

万得数据显现，到本年上半年，类REITs及CMBS自2014年以来合计发行27单，总计规划为850.35亿元，其间类REITs合计19单，总规划为458.33亿元；CMBS产品合计8单，总规划为392.02亿元。

恒泰证券金融商场部总监申挚介绍，从现在类REITs发行状况看，其间10亿元到20亿元规划的项目发行奇数最多，18年期限最为遍及。商场、写字楼及酒店为商场认可度较高的方针财物。

在毛跃晖看来，谈REITs的时分不要忽视类REITs效果，REITs是股权类产品，推出后卖给哪些出资人？这个商场是需求培养的，而类REITs就起到了这个效果。

毛跃晖介绍，总量来看，我国现在发行的类REITS产品规划远不如美国商场规划大。在美国商场，财物办理替代开发商成为商场主体。REITs方面，到2017年3月，全美房地产出资信任协会盯梢的224个REITs市值约1.1万亿美元。其间，约191家REITs在纽约买卖所上市，总市值近1万亿美元。美国上市开发商总数34个，总市值520亿美元。

从融资结构来看，数据显现，我国商业物业融资结构中，商业银行借款占到约70％，其他融资途径约30％；美国商业借款仅占47％，REITS占33％，CMBS占20％。

准则方面，甘启善介绍，我国还没有树立起清晰的REITs准则，但国内监管部分和各商场主体在房地产证券化方面的探究却一向没有中止过，并在现有的金融监管法令结构下推出了一批在功能上与海外老练商场REITs产品具有必定相似性的“类REITs”产品。

REITs落地需满意三个条件

为什么国内现在没有规范的RE－ITs？有业内人士剖析，其间一个重要原因是还没有相关的法令。现在国内REITs产品可根据的立法中最挨近的是信任法，但该法令规定最多只能有200份合同，其实也就意味着非公募。

仲量联行在上述陈述中表明，虽然REITs具有多种优势，但要在我国取得商场认可仍面对不小阻力，究其原因首要有:关于许多房地产项目而言，租金收益率较低；短少税收鼓励；短少REITs和财物的专业办理人才；以散售为主的商业方法不利于大宗、可买卖财物的堆集；短少老练的散户出资者；本钱活动约束等。

有券商人士指出，REITs产品真实推出来，需求满意三方面条件:一个中心，商业地产质量和本钱回报率；两个准则，公募REITs基金法规准则，税收配套准则；三个财物办理，金融安排的财物办理，商业物业运营办理中的财物办理和REITs自身的财物办理。“上述条件什么时分满意，真实的REITs产品就什么时分出来。”

公募REITs试点方法探究方面，甘启善表明，从途径挑选上，公募REITs试点应遵从以下两个指导思想:挑选本钱相对低、难度相对小的方法，加速试点脚步；以发明良性的商场生态为意图，以投融资两边的价值发明为中心准则。

毛跃晖看来，REITs在我国开展的中心问题包含，根底财物挑选、税务待遇和税收谋划、财物办理人、根底财物估值等。

税务方面，黄天义表明，从国外经验看，在美国等REITs开展较为老练的国家，均对REITs在各层面有不同的税收优惠，平衡项目公司和出资者的税赋，防止两层纳税。

现阶段，在国内类REITs产品税务处理方面，黄天义介绍，REITs在买卖结构中通常会安排原物业持有人或发起人买卖以商业地产为标的的项目公司股权至SPV，非直接买卖商业地产自身。关于商业地产本来不在项目公司名下的，能够先以出资或别离等方法将不动产过户至项目公司名下，再买卖该项目公司股权，该买卖环节规避了我国不动产买卖环节中高额的土地增值税和契税。

此外，甘启善指出，跟着我国本钱商场对外开放、海外出资者开端重视我国财物证券化商场，与世界接轨的评价系统亟需树立起来。2017年6月底，RICS推出新版RICS世界评价规范，“咱们一起期望RICS能够交融国内、世界评价规范，赶快与我国协会一起树立RICS本地章节，能够让咱们的评价系统跟世界接轨，助力我国财物证券化产品迈向世界化”。

房地产财物证券化对开发商的财物运营也提出了更高要求，有安排剖析指出，进步租金收益和全体回报率，进步物业增量价值，并使持有财物不断保值增值，成为很多开发商未来严重应战。

近来，上海第一批入市出让的纯租借住所用地以底价成交。甘启善表明，这次土地拍卖成果契合预期，一起也让住所租金回报率在这块土地价格根底上有所进步，契合REITs出资者对租金回报率要求，有利于将来发行REITs作为资金回笼和出资退出手法。而在这样一个大布景下，出资者应当更重视项目开发后的运营及财物办理，否则将直接导致REITs发行流产等现象。

证监会副主席李超:完善财物证券化事务规矩准则系统

7月26日，我国证券出资基金业协会财物证券化事务专业委员会建立大会暨榜首次全体会议在北京举行，我国证监会副主席李超、债券部主任蔡建春、基金业协会会长洪磊出席会议。李超表明，期望通过建立专业委员会，树立起职业、自律安排与监管部分的交流渠道。专业委员会要合作自律安排做好自律办理工作，防备金融商场危险，促进财物证券化事务的稳定开展。

李超指出，2014年起，证监会活跃执行“放管服”要求，激发了商场生机。企业财物证券化产品商场参加主体日趋多元化，发行规划逐渐扩展，大类根底财物类别日渐聚集，开始取得了较好成果。但在看到开展成果的一起也要清醒认识到事务中存在的缺乏。如中介安排合规内控单薄，尽职查询不充分等问题，要引起监管部分、自律安排的高度重视，及早采纳办法，防备呈现更大的问题和危险。财物证券化事务近期要点工作是在进一步进步财物证券化服务实体经济才能的一起，不断完善财物证券化事务规矩准则系统，强化商场参加安排的合规风控才能，防控危险，统筹和谐发行审阅和信息发表规范，完善危险监测系统和监管信息同享机制。

蔡建春表明，本年以来，证监会加强了与我国人民银行的交流和谐，就一起推进完善根底法令准则、处理税收问题、和谐一致监管规范等多方面达到一致。下一步，债券部要加强规矩系统建造，强化事中过后监管，完善信息发表准则，加速推进REITs等具有重要意义的立异产品赶快落地，进一步加强完善对PPP等要点范畴的支撑力度。

洪磊表明，在监管部分的方针指引和负面清单办理机制下，通过两年半时刻的稳步开展，在基金业协会存案的财物证券化产品规划打破一万亿元，除个别产品产生危险事情外，整体呈稳定开展态势。接下来，基金业协会要发挥好委员会这个渠道的效果，引导职业安排进步挂牌产品份额，研讨加强对不挂牌产品的办理，一起在《基金法》和《证券法》的结构下研讨推进不动产出资基金(公募REITs)相关规矩准则计划，为监管安排供给方针主张。

(中证)

转自：上海金融信息。