摘要：从跑马道走来，南京西路在商业与文明、摩登与古拙、维护与开发的选择中不断蜕变。

有人说，上海的南京西路“流金淌银”。确实，全市榜首座“年税收亿元楼”诞生于此，坐拥的“金三角”“金五星”尖端商务楼集群更出名沪上，并集合近2000个国内外闻名品牌，乃至构成了申城为数不多、以路途命名的高端商圈——“南京西路商圈”。

提起最富贵的大街，人们脑海里闪现的前几名必有南京西路，殊不知它也是上海最富前史的路途之一。

倏忽间，南京西路已走过了沧桑一世纪，将在下一年迎来160岁诞辰。从跑马道走来，南京西路在商业与文明、摩登与古拙、维护与开发的选择中不断蜕变，呈现精彩的“双面人生”。百年赋能，离不开继续的城市更新。

南京西路蒋迪雯摄

商业见识可追溯至百年前

现在散步南京西路，以恒隆广场、中信泰富广场、梅龙镇广场组成的“金三角”，以越洋广场、嘉里中心、1788世界中心、会德丰广场、东海广场组成的“金五星”，构成了市中心流光溢彩的天际线。兴业邃古汇开业后，南京西路东段也康复了商业生机。但在19世纪中叶，这儿曾是泥土路，路周围“不时可见野鸡起落在草丛树间”。

南京西路旁的夜市

1862年，南京西路仍是一条用于衔接西藏中路和静安寺的跑马道，旧称涌泉路、静安寺路，全长3.8公里。前期的南京西路，虽有村庄庙会，但尚未被列入城市核心地带。

19世纪末、20世纪初的静安寺路

进入20世纪，人口和机会的涌入“点着”了南京西路。彼时南京西路上，文明与商业交融的预兆闪现，多元文明、丰厚业态、潮流时髦始起步，朝着富贵商街急剧演化。中外商人在路途两旁开设了许多文娱场所，店肆逾百家。近代实业家张叔和开发的“张氏味氏莼园”对外开放，园内有彼时上海最高的修建“安垲第”，装备戏法扮演和游乐宫，“游人如织，一时乃至阻塞路途”。大光亮大戏院、百乐门舞厅、凯司令食品店、开开百货至今众所周知。我国榜首家时装商铺落户在此。时髦业态还延伸到了周边，毗连的同孚路沿街呈现不少成衣铺、童装店和成衣铺，工艺讲究、款式新颖。在各类业态交叠之间，住宅区应运而生。始建于1925年的“大中里”尤为典型，以石库门为主的高端社区，门楣融入西式雕花，住客多为洋行从业人员，以金条付出房租。

百年前的张园游人如织

受战乱影响，上世纪40年代南京西路的商业遭受重创，不少商铺关闭歇业，直至解放后，整条路途才取得重生。商业见识丰厚的南京西路，孕育出敏锐的商场嗅觉。从细节可见一斑：曩昔经销高级呢料服装的大店名店，结合消费集体的改变，开端面向群众卖起了列宁装和中山装。

自20世纪50年代以来，南京西路历经屡次撤店并店和改造装饰，但一向坐拥上海市级商业中心的称谓。至90年代初，南京西路也成为独具匠心的夜市，泛光灯、霓虹灯、橱窗灯、珠珠灯、店堂灯相映成趣。稠密的商业前史，很早就带动了服务立异。《解放日报》在60年代等屡次报导了南京西路的商家立异，如某家商铺试销了聚氯乙烯树脂替代牛皮制成的鞋子，更柔软也更合适下雨天出行，又如耀胜百货展开的换领和换袖口事务，若顾客急需则立等可取。现在，海外首家星巴克臻选烘焙工坊更是把全套生产流程直接搬进了门店。

统筹商街晋级的正面和不和

眼下，张园样板段正在推动，将全体从旧区转为上海文商旅新地标；中信泰富赶紧改造更新，晋级业态；锦沧文华历经多年改造，总算撤下了层层脚手架。作为沪上闻名商家向来的“必争之地”，南京西路把“求变”认识刻在了骨子里。

“榜首高”有仅有之意，但南京西路却诞生了许多个新纪录。记者整理材料发现，路口的世界饭店曾有“上海榜首高”之称，但连续半个多世纪后，被上海商城所替代。明日广场封顶一起坐上了“浦西榜首楼房”的交椅，然后被会德丰广场替代。20世纪90年代，这样的广场和商场如漫山遍野，在南京西路出现，与之相伴的是成片旧区改造。

行将竣工的梅陇镇广场顾力华摄

商街更迭与城市更新一向严密交错。经济与民生好像一枚硬币的正不和，怎么平衡统筹是区域开展逃避不了的论题。和从前的淮海路相同，南京西路大片旧区旧里成为土地产出效益和业态晋级的掣肘。这时，南京西路片区开端探究完结两者“共赢”。

前史材料显现，其时的街区里穿插着许多危棚简屋，人均居住面积乃至缺乏2.5平方米，修建结构质量堪忧。香港兴业世界集团执行主席查懋成还记得，在调查大中里时惊奇发现，不少砖块现已酥烂，木头地基已被白蚁腐蚀。一名年逾五旬的居民还给静安区领导写信，表达了期望加快旧改，提前搬入新居的希望。

南京西路区域的旧里日子

上世纪90年代，南京西路区域发动归纳改造，数十项严重工程开工。短短十年内，恒隆广场、嘉里中心、梅陇镇广场、招商局广场逐个完工。因拆旧建新而动迁的居民搬入新居。彼时上海最大的成片棚户危房区永源浜基地离别前史，原地崛起了协和广场。期间还实践了旧区改造的立异准则，选用土地批租形式引进外资，缓解政府主导开发所面对的资金压力。

上世纪90年代的协和广场顾力华摄

不可否认的是，居民和企业为上海经济开展做出了极大奉献。彼时，南京西路沿线不少非经营单位动迁腾退，用于拓荒商场商铺。因南京西路要制作万象商都，沿线的同福里居民需求动迁。在居民协作下，只花一个月时刻，就完结动迁签约环节。据不完全数据统计，从1993年至1998年，协作南京西区商业街区管线敷设、电站施工等基建，触及动迁居民达1.5万户，单位500家。

阅历层层蜕变，南京西路商圈现已成为上海消费商场生机的“晴雨表”。以静安段为例，其南京西路功用区内税收过亿元的楼宇到达25幢，其间“月亿楼”8幢，区域税收奉献度占全区40%以上。5.2平方公里的面积承载的350万平方米的楼宇园区，会聚许多全球头部企业。

探究社会资本参加城市更新

防止商业区“千街一面”，依托商业开发远远不够，发掘特征文明见识，无疑是点睛之笔。自2015年以来，上海加大城市更新力度，清晰“留改拆”理念后，越来越多的前史修建遭到人们重视，南京西路成为探究维护与商业协同的试炼场。

留存上海一起回忆，植入合适今世城市需求的公共文明和商业等功用，需求加强多方协作、一起参加。遵从“修旧如旧”理念，不少单体修建得以活化。2017年，经过6年补葺，紧邻南京西路的优异前史修建荣氏老宅康恢复貌并对外开放，引来许多爱好者排队观赏。荣宅的一起之处在于政企协作的探究，运营方PRADA在区政府指导下，延聘意大利与我国修建规划师和工匠团队联手补葺，结合功用转型，让荣宅成为PRADA的文明展现与活动场所。

补葺后的荣宅蒋迪雯摄

南京西路大中里地块则测验经过激活前史文明，与商业完结联动。大中里地块原为上海市中心规划最大的石库门修建群之一。同济大学修建规划研究院副总裁贾坚曾表明，大中里地块是“南京西路上的最终一块商业拼图”，但体量大、条件也比较复杂。

引进社会资本香港兴业世界集团今后，该地块规划成商业、工作、酒店、餐饮、文娱的集聚区，即今日兴业邃古汇。经过专家重复证明，开发企业的改造榜首步，便是将有近90年前史的原民立中学4号楼向东南平移50余米至威海路路口。尔后，延聘上海章明修建规划事务所担任全面补葺，加固并修正恢复了两边塔尖。值得一提的是，考虑到前史环境的恢复，原民立中学4号楼周围的一棵百年白玉兰完结原地维护。为了保存这棵树，项目开发计划、地铁施工计划和修建修正计划几经调整。

原民立中学4号楼前期的制作图纸

上图分别为查第宅前史图片、平移中的查第宅

兴业邃古汇也藏着不为人知的“门路”。项目相关担任人介绍，以购物中心为“轴”，零售、写字楼和酒店修建群构成三个节点，这样的安排形状实则经过奇妙构思，规划创意源自上海里弄中“前厅”“中庭”和“后花园”格式，以及石库门修建中常见的“北旺南静”的状况。

兴业邃古汇的形状肌理

“老修建和新修建结合，会创造出一种一起的价值。世界上有许多成功事例，如伦敦的国王十字街火车站归纳体。”世邦韦理仕相关担任人曾表明。查第宅举办的活动与展出，也与大中里地块上的购物中心品牌照应。各类文明活动与商业联动，让大中里地块成为南京西路上又一人气集合、生机十足的商业板块。这一段更新活化故事，被香港兴业集团写入书中。本年3月入市的《未艾·方兴——从大中里到兴业邃古汇》，记录了补葺施工全过程，让人们了解在城市更新布景下，区域怎么经过“立新不寒酸”完结功用晋级的开展途径。

著名品牌在补葺后的查第宅举办活动

现在，南京西路逐步构成疏密有序、凹凸参差的空间格式。“十四五”期间，南京西路商业街区还将活跃引导“后街经济”差异化、特征化开展，刻画“24小时生机街区”。