本报记者 盛兰 张家振 上海报道

在严控网签数量、新房供应放缓、住房贷款收紧等政策的调控之下上海楼市，上海楼市“金九银十”成色明显不足。

经过一段时间的停摆上海楼市，上海市房地产交易中心陆续公布了最近两批新建住房项目的供应名单。值得注意的是，在第四批项目名单中，根据位置和热度的差异，新房项目的入围比相较之前三次进行了不同程度的上调。而在近期公布的第五批即将入市的新建住房项目中，房源数量共计1.52万套，是今年以来单批次供应量最多的一批。

与此同时，在第四批已经集中完成认购的新房项目中，尽管翠湖天地瑞苑和蟠龙云庭的入围积分已经分别达到了102.24分和81.23分，但是部分项目的高入围积分，并不能体现上海新房市场的全貌。

近日，《中国经营报》记者在上海市走访多个新房项目后了解到，部分原本预计将会触发积分制的项目，由于认购量不足，在结束认购后再次开启了“小筹”。此外，入围规则的调整在一定程度上也缓解了积分不足带来的压力。

对于上海楼市当前量价齐跌的现状和如何稳房价、稳预期等问题，上海市房屋管理局相关负责人向记者表示上海楼市：“鉴于宣传要求，目前不便对本市的房地产政策做进一步延伸解读。”

新房市场量价齐跌

相较于往年火热的“金九银十”市场行情，上海楼市已呈现出明显的降温趋势。

“距离签订购房协议已经过去将近4个月了，到现在还没有拿到正式的购房合同，也没有进行网签备案。”今年6月中旬，张风（化名）在上海市宝山区一新建住房项目开盘当天便签订了购房协议。但由于新房限签政策，网签数量被严控，导致项目只能分批网签。

据张风介绍，截至10月中旬，该项目仅有三分之一的购房者完成了网签备案手续。

事实上，自今年下半年以来，上海市新房的成交速度便已开始放缓，进入量价齐跌轨道。链家研究院公布的数据显示，在今年9月份，上海市共成交新建商品房5680套，环比下降25%，同比下降35%；成交金额350亿元，环比下降31%，同比下降41%。

值得注意的是，佑威房地产研究中心的数据显示，在今年“十一”黄金周期间，上海市商品住宅成交面积为7.43万平方米，同比减少31.70%；成交套数680套，比去年同期的1030套缩水350套；成交金额40.14亿元，同比减少26.39%。

在新增供应方面，由于第四批集中供应的项目尚未开盘入市，导致上海楼市供应量在9月份呈现出进一步萎缩的状态。上述数据显示，上海市9月份新增供应1425套，环比下降25%，同比下降86%。

据了解，为增加新房供应量以平抑市场需求，上海已经“开闸”加大供应力度。在第四批集中供应的42个新房项目中，已有约30个项目完成了认购，而在近日公布的第五批集中供应的57个新房项目中，总房源达1.52万套，成为了单批次供应量最多的一次。

与此同时，记者了解到，部分待开盘的项目则存在“公示期间未开放售楼处”等问题。以位于浦东新区的浦开仁恒·金桥世纪为例，该项目在近期开启认购，而其销售人员却告知记者上海楼市：“不在售楼处认筹，售楼处仍未开放。”

对此，记者多次致电该项目的开发商上海浦东土地控股（集团）有限公司，以及项目代建方上海仁恒投资管理有限公司，但是截至发稿并未收到相关回复。

另一方面，上海市二手房市场也已开始明显降温。从今年7月份开始，上海市二手房交易量便呈逐月下滑态势，9月份更是创下了今年以来的跌幅纪录。“‘三价取其低’政策提高了首付所需的资金量，这对二手房市场形成了较大的影响。”中原地产分析师卢文曦告诉记者，“上海楼市在错失‘金九’之后，‘银十’落空也将是大概率事件。”

积分“比拼”规则生变

从上海第四批集中供应新建住房项目开始，入围规则已发生调整，部分项目的入围比被上调至1.8、2和2.5。

对此，有销售人员向记者解释称上海楼市：“项目认筹比高于入围比的，才会触发积分制，与此同时，所有项目凡是认筹比高于1.3的，继续实行‘5年限售’政策。”

“我的积分很低，只有54分。本来不准备买一手房，但是浦东新区的保利云上拾光对积分的要求不高。”购房者吴敏（化名）向记者表示，该项目并没有触发积分制，自己已经认筹成功了。

此外，在保利云上拾光项目结束认筹的一周后，其销售人员还告诉记者：“由于部分客户未能成功完成认购，因此向相关部门申请了开放‘小筹’，增加了两天的认筹时间。”

而同样位于浦东新区的壹府澜庭项目，在开启认购第5天后，销售人员向记者表示：“由于入围比上调至了1.8，目前预约认购的人数还没有超过这个比例，积分达到50分应该就可以入围的。”

值得注意的是，位于上海静安区的宝珀公寓，将入围比上调至了2.5，但最终该项目的认购率甚至未达到130%。同时，记者查询了解到，此前在7月份便开盘的龙盛福新里，与宝珀公寓同属于静安区的高端项目，该项目彼时的入围积分已经达到了82.8分。

与此同时，在9月份结束认购的新房项目中，位于青浦区的翠湖天地瑞苑和位于青浦区的蟠龙云庭的入围积分尽管已经分别达到了102.24分、81.23分，不过，若按照此前的入围政策，这两个项目的入围积分将会更高。

近日，蟠龙云庭的销售人员向记者透露：“推售的房源共有741套，参与认筹的客户有3087组，认筹率达到了416%。”而参加了该项目认筹的购房者刘洋（化名）也向记者确认了入围分数：“最低分数是81.23分，入围该项目的购房者共有1349组。我仅差了不到一分。”

事实上，此次蟠龙云庭项目二期的入围比上调至了1.8，若按照此前1.3的入围比，入围客户将不到1000组。这也意味着，若按照此前的政策，该项目的积分比拼将更加激烈。

而入围积分突破了100分的翠湖天地瑞苑，其入围比则上调至了2.5。该项目销售人员表示：“若不是提高了入围比，入围分数会更高。”

调控政策“立竿见影”

今年以来，上海出台的多条调控政策已在二手房市场产生了“立竿见影”的效果。如今，量价齐跌已成为上海市二手房市场的主旋律。

中原地产提供的数据显示，上海市二手房今年9月份的成交总数为1.2万套，较8月份的1.8万套成交量环比下降了33.33%。而在价格方面，贝壳指数公布的数据显示，上海市二手房9月份的成交均价为5.88万元/平方米，相较8月份的5.99万元/平方米下降了1100元/平方米。

事实上，自今年7月份以来，上海市二手房市场便已进入了下行通道。根据上述数据，在7月份，上海市二手房市场的成交量从6月份的2.8万套降至2.4万套，成交均价则为6.14万元/平方米，相较6月份的6.62万元/平方米的成交均价下降了近5000元/平方米。

近日，在上海市浦东新区，一位正在出售名下房产的业主告诉记者：“今年4月份的挂牌价比较高，为450万元，今年6月底降到了410万元。但是如今行情遇冷，我准备以390万元的价格出手卖掉了。”

在调控政策影响下，上海市二手房市场特别是此前火热的学区房价格已逐渐回归理性。近日，多个此前热门学区房区域内的中介皆向记者表示：“自今年3月份以来，学区房的价格一跌再跌，目前已经逐渐回落到去年的同期水平了。”

以梅园三村小区为例，记者在实地走访时，负责该小区多套房源的中介曾向记者透露：“有一套房源在今年初的挂牌价是680万元左右，但是春节过后逐渐降到了650万元，现在已经降到450万元了。”

而这样的降价现象，在该小区内并不罕见。据上述中介工作人员介绍，如今，该小区内多个房源的实际成交价已经普遍低于上海房地产交易中心定出的挂牌核验价。“按照挂牌核验价的要求，有一套房源的挂牌总价应该是500万元，但是最终的实际成交价只有460万元。”

随着“三价取其低”政策的出台，以及银行住房贷款收紧，从资金端控制了二手房市场的“杠杆空间”，进而使其回归理性。据了解，今年8月初，针对二手房屋的抵押贷款政策，上海各银行宣布，在审核银行房贷时将以税务核定价、网签价、银行评估价三者中的最低价格审批贷款额度。