2019年8月14日，由华泰证券财物办理有限公司担任方案办理的“海通华泰-金光上海白玉兰广场财物支撑专项方案”于上交所成功获批，规划高达138亿元，为现在国内规划最大的CMBS项目。

该项意图标的物业为上海浦西地标“上海白玉兰广场”，广场总建筑面积42万平方米，是集大体量商业、工作、酒店等功能于一身的多元业态城市归纳体。

该项目发行人为金光纸业出资有限公司，此前，金光纸业也曾发行过以金虹桥世界中心为标的物业的“国金-金光金虹桥世界中心财物支撑专项方案”，发行规划到达78亿，也是备案制以来企业财物证券化单体规划第二大项目。

除此之外，在北上广深中还有许多咱们熟知的商场现已进行证券化。

本文作为该系列上篇陈述，聚集CMBS项目，对标的物业坐落北京、上海、广州、深圳四个城市的财物证券化项目进行盘点和剖析。

北上广深CMBS发行量过半

到2019年8月16日，我国共发行了85单CMBS产品，发行规划到达2024.26亿元。

因为现在发行的CMBS产品期限大部分都能到达12-18年，因而除汇富富华金宝大厦财物支撑专项方案于2019年6月17日提早到期外，其他CMBS产品均处于存续期内。

其间，近对折的CMBS项目所对应的标的物业散布在北京、上海、广州、深圳这四个城市中，其他散布在成都、厦门、等二三线城市。

除掉无材料项目和含有其他城市标的物业的项目，标的物业处于北上广深这四个城市的CMBS项目算计36个，其间标的物业在北京的项目到达一半，有18个，上海9个，广州4个，深圳5个。

北上广深的商业地产类CMBS项目

本文对北上广深的CMBS项目依据物业类型进一步分类盘点，分为商业地产类、公寓类以及其他类。

现在以商业地产为标的物业的CMBS项意图融资主体主要是房地产企业，标的物业包括商场、广场、写字楼、酒店等物业类型，坐落北上广深的该类项目标的物业均是开展老练的商业物业，具有足够安稳的租金收入以及杰出的财物增值空间，且商业地产估值较高。

在已发行的CMBS项目中，标的物业坐落北上广深的商业物业共有30个，大多是较为闻名的城市商业中心、中心商务区的写字楼等，咱们较为了解的有北京银泰中心、北京华贸中心、凯晨世贸中心、金融大街、北京住总大厦、上海世贸世界广场、上海SOHO复兴广场、上海保利广场、金虹桥世界中心、上海保利广场、光亮地产大厦、广州侨鑫世界金融中心、广州正佳广场、深国投广场、益田假期广场等，融资人包括我国银泰出资有限公司、北京国华置业有限公司、金茂出资办理有限公司(上海)、金融街置地有限公司、北京住总集团有限责任公司、上海世茂世界广场有限责任公司、上海弘圣房地产开发有限公司、保利置业集团有限公司、光亮房地产集团股份有限公司、侨鑫集团有限公司、正佳企业集团有限公司、深圳印力商用置业开发办理有限公司、深圳市益田假期广场有限公司等。

有些融资人已经过CMBS将多个北上广深的商业地产进行证券化，保利集团就在中信-保利地产商业一号财物支撑专项方案和华泰资管-保利置业一期财物支撑专项方案平分别将广州保利世界、保利中心与上海保利广场两个标的物业进行了证券化。

从已参加CMBS的融资人中能够看出，在大中型房企中仍有不少企业未参加该类型融资中，例如华润置地有限公司、龙湖集团、中南置地、正荣集团等，但其表内依然有未盘活的很多商业地产项目，可作为备选项目来历。

上述项目中，标的物业坐落北京的占对折，为15个，上海9个，广州3个，深圳3个，北京和上海是商业地产CMBS的重要事务区域，而深圳和广州仍存在较大体量的待发掘项目。

发行规划

从发行规划来看，以北上广深的商业地产为标的物业的CMBS项目发行规划从4.2亿元到78亿元不等。

发行规划最小的是“安全金隅建达大厦信任获益权财物支撑专项方案”，该项目以北京建达大厦为标的物业，融资人是北京金隅集团股份有限公司，发行时的物业估值为9.9亿元；发行规划最大的是“国金-金光金虹桥世界中心财物支撑专项方案”，该项目以上海金虹桥世界中心为标的物业，融资人为金光纸业出资有限公司，发行时的物业估值为131.12亿元。

物业估值

从标的物业估值来看，物业估值最大的是“广发恒进-正佳企业集团正佳广场财物支撑专项方案”中的正佳广场，发行时的物业估值为142.23亿元，融资人为正佳企业集团有限公司，项目总发行规划为73.01亿。

物业估值最小的是“深圳市世纪海翔出资集团有限公司2018年度第一期财物支撑收据”中的联合广场，发行时的物业估值为1.59亿元，融资人为深圳市世纪海翔出资集团有限公司，该项目共包括三个标的物业，项目总发行规划为18.5亿。

单一CMBS标的物业估值超越50亿元的北上广深的项目有14个，其间6个超越100亿元。

这些项目中仅有一个标的物业的有25个项目，如北京石榴中心、金融大街、北京SKP、凯晨世贸中心、北京银泰中心、华贸中心、北京世纪金源购物中心、上海世茂世界广场、上海保利广场、上海SOHO复兴广场、金虹桥世界中心、益田假期广场等发行的CMBS，上述物业均坐落中心地段，运营老练，大部分坐落北京，上海可作为单一大体量项意图开辟区域。

掩盖度

从物业估值对发行规划掩盖度来看，该数据根本处于1.4-2.4之间，即典当率处于40%-70%，高于经营性物业借款。其间典当率最高的是“北京银泰中心财物支撑专项方案”，项目发行规划75亿，物业估值约105亿；典当率最低的是“高和招商-金茂凯晨财物支撑专项方案”，项目发行规划40亿，物业估值约129亿。

物业类型

从细分标的物业类型来看，标的物业为多个组合物业的，一般多种商业类型并存，较常见的有商业+工作、商业+酒店、商业+工作+酒店，例如“深圳市世纪海翔出资集团有限公司2018年度第一期财物支撑收据”的标的物业有鼎丰大厦、联合广场和至卓飞高大厦，包括了商业、工作和酒店商业类型。

这种CMBS项目在北上广深的算计共有5个，一般单一标的物业体量和估值均不大，因而为进步发行规划常兼并发行；更有项目标的物业中还含有厂房，归于工业地产，即在同一个项目中含有商业地产和工业地产，该类项目亦可获批，但相对较少。

少数的北上广深的公寓类CMBS项目

跟着地产证券化开展，标的物业也逐步从商业地产扩大到了公寓类财物，但现在公寓类标的物业以CMBS方法进行证券化的项目较少，处于北上广深的CMBS项目就更少了，大部分公寓类标的物业倾向于挑选类REITs进行证券化，与长租公寓类REITs相关扶持方针有关。

现在仅有华夏本钱-优钺-景瑞三全公寓财物支撑专项方案与招商创融-招商蛇口长租公寓第一期财物支撑专项方案这两个项目。

全体来看，公寓类CMBS项意图发行规划及标的物业估值均明显小于商业地产类CMBS项目。

华夏本钱-优钺-景瑞三全公寓财物支撑专项方案以北京的三全公寓为标的物业，该物业包括了120套公寓、商业用房及车库，属燕莎商圈中心方位。建筑面积共5.4万平方米，发行时的物业估值为13.01亿元，项目发行规划7.2亿元，典当率到达55%，融资人为景瑞地产有限公司。

招商创融-招商蛇口长租公寓第一期财物支撑专项方案以深圳四海小区为标的物业，坐落蛇口中心区域。建筑面积约5.65万平方米，发行时的物业估值为30.96亿元，项目发行规划20亿元，典当率约为65%，融资人为深圳市招商置地出资有限公司。

北上广深以厂房为主的其他类CMBS

CMBS项意图标的财物除了商业地产和公寓之外，也有一些CMBS项目以厂房、库房等物业作为标的物业。

有中信证券-普洛斯仓储物流1期财物支撑专项方案、方正证券-星河World项目一期租金财物支撑专项方案、招证固收-富力世界空港归纳物流园财物支撑专项方案和华福-北京西国贸汽配基地财物支撑专项方案。以上项意图标的物业多为物流园厂房，以及部分库房和汽配基地。

标的物业发行估值在20-40亿左右，发行规划在8-20亿之间，其间物业估值及发行规划最小的是方正证券-星河World项目一期租金财物支撑专项方案，物业估值总价20.39亿元，项目发行规划为8.42亿元，典当率为41%，融资人为星河实业(深圳)有限公司；物业估值及发行规划最大的是华福-北京西国贸汽配基地财物支撑专项方案，物业估值总价38.49亿元，项目发行规划为19.23亿元，典当率为50%，融资人为北京永同昌房地产开发有限公司。

从物业估值对发行规划掩盖度来看，以上项目根本处于1.6-2.4之间，全体掩盖程度高于对折商业地产类项目，典当率在42%-62%。典当率最大的是招证固收-富力世界空港归纳物流园财物支撑专项方案，该物业估值总价21.98亿元，项目发行规划为13.61亿元，典当率为62%，融资人为广州富力嘉盛置业开展有限公司。

中信证券-普洛斯仓储物流1期财物支撑专项方案作为国内首单首单储架式仓储物流CMBS，也使得物流地产逐步成为财物证券化项意图重要标的。

与公寓类CMBS项目相似，咱们发现现在这些以厂房库房为标的物业的CMBS项目数量及体量也较小，未来仍有必定的开展空间。

文章来历：兴业研讨