据媒体早前向业界人士发放的问卷查询显现，作为×××新物种，长租公寓以21.68%的份额跃居决心榜单第一位。

构成这种决心的一个依托，则是相同作为金融新物种的住宅租借金融的繁荣鼓起。

如就在近期，工商银行北京分行即宣告，将为住宅租借商场企业端与个人端推出专属金融产品。其间，为租借住宅建造主体推出的“租借住宅开发借款”，融资金额可达项目总投资80%、期限可达25年；为个人承租者推出的“个人租借住宅借款”，融资金额可达100万元、期限可达10年；而我国建造银行则早在去年末，就开端与地×××府协作，推出“CCB建融家乡”长租社区，并发布个人住宅租借借款产品“按居贷”。此外，还有中信银行、我国银行等多家银行宣告了类似的房子租借金融产品方案。

然后，住宅租借金融这个看上去很美的新物种，却仍然有许多难以克服的危险，尤其是在顾客痛点上，简直只挠到了一个……

过“专”的痛点：长时间、租金、不涨

要成为一个风口，需求有强壮的可分散性，尤其是可以打破北上广一线城市链。

2018年1月16日，链家旗下的长租公寓品牌——自若获得40亿公民币A轮融资。这是我国长租公寓职业规划最大的一笔融资。

其开展速度不可谓不快。

自若成立于2011年5月，最早是链家旗下的财物办理事务“链家自若”，在2016年正式开端独立运营。到2017年末，自若已进入了9座城市，为超越20万业主托付办理50万间房源，累计服务120万租客，办理财物价值超越6000亿元。本次融资完结后，自若方案继续深耕北京、上海、深圳三城的一起，开辟新进入城市，包含杭州、南京、广州、武汉，成都、天津。

其在长租范畴的最大亮点便是可以借款。

其为租客供给两种租金分期服务：一种是与京东金融协作的“自若白条”，租客初次付款只需交押金+首期房租+服务费，之后每月付出当期房租+服务费+分期手续费；另一种是与我国对外经济贸易信任有限公司协作的自若分期，由租客向其请求租借借款，外贸信任公司一次性把租金付出给公寓，租客再按月归还金融公司借款。

简言之，即租客可以依照购房的方法进行分期付款。而最大的利好则是，在长时间租房的状况下，可以经过契约的方法坚持房租价格的安稳。

究竟，在我国的房子租借商场上，租金一年一涨简直成为了业界的潜规则。而与之相伴的则是按季租房状况下，以及国人在契约精神上的缺失，大多数长租状况只能安稳在“1年”的范围内，无法真实构生长租状况。

自若联合《好奇心日报》建议《城市青年好日子落户调研》显现，比较于80一代“无论怎么必定要买房”的观念，43%的“租一代”表明可以承受一辈子租房。

这种渴求安稳性的心里刚需，构成了长租公寓的兴起，也必定程度上让部分顾客意图经过租借金融的方法，来构成契约。

无论是银行作为“二房东”、仍是长租公寓，都会愈加尊重契约的束缚。至于经过租借金融，达到必定的房子租金削减和个人资金压力下降，反倒退居其次。

这一状况，其实让住宅租借金融从诞生初期，全体吸引力都变成了一个倒置状况——重租借而轻金融。

过“浅”的战略纵深：北上广城市链成了桎梏

各路金融组织都在进军住宅租借金融。2017年年末，中信银行、建造银行等银行纷繁推出住宅租借借款产品，对契合条件、有长租需求的个人发放，用于一次性付租借金等租房相关费用。此外，付出宝、京东金融也进入租房范畴，经过“在线付出+信誉租房+消费金融”打造租房渠道。元宝e家、平安好房等消费金融渠道也介入其间。

仅以建行为例，到本年3月，建行就住宅租借事务现已与全国300多个地级城市政府签约，其间200个城市租借服务现已上线，16个城市住宅租借事务现已开端运营。

看似这样的布局，建行成为首家进军住宅租借商场的国有大型银行，已在不到半年的时间内，即完结了全国一盘棋的大布局。可是实际情况却仅仅看上去很美。

巨大的进军者却把战略纵深放在了有限的北上广等一线城市以及热门二线城市。

理由相同简略，上述90后租房者的刚需，虽然普遍存在，但在二三线城市却可得到较为简练的开释，无须凭借住宅租借金融的杠杆力气。

依照业界观念，刚结业大学生或收入水平较低的租住者是个人租房金融产品的有用受众之一。依照常规，租客租房一般要“押一付三”，一次性付出一笔较大数额的资金，关于上述人群而言，经过租房贷将每月付出的资金进行滑润，则可以缓解这种压力。

可是，这种抱负模型的有用形状往往在房源严重的一线城市可以得到较好的体现。如链家地产2017年发布的《深圳租借》白皮书显现，该市2000万人口中，80%的人租房寓居；全市1040万套住宅中，70%的房子在租借。

在二三线城市，房源的挑选性相对较多，加上地段上的要求不再激烈，以及房价和租金不高，大多数租住者还不至于要向银行求助，使得这种模型，很难构成“复制粘贴”的分散作用。

成果很明显，关于加入到住宅租借金融大军的企业和渠道来说，过浅的战略纵深将在短期内构成堰塞湖：

仅以广州为例，据广州华夏研讨开展部调研，到2018年一季度，广州已有约70多家规划纷歧的长租公寓，供给单身公寓约20000套左右。

而另据材料显现，到2017年末，北上广深的会集式长租公寓品牌数量算计达300多个，办理房间数量超越200万间。且不算进入其间的金融组织和名字各异的租房类融财物品。

这种风口下的快速胀大状况，和早前的各种金融风口如区块链、P2P等类似，但较之后者可以无问西东的在全国分散的形状，住宅租借金融的大部队拥挤在狭小区域中厮杀，将很快完结从蓝海到红海的过渡。

过“少”的场景金融：除了长租还能做啥

据我国指数研讨院预算，到2030年我国租借人口将达2.7亿，商场规划将达4.2万亿元，是现在的4倍以上。

需求上处理长租安稳性和缓解资金压力，则是整个住宅租借金融现在的首要打破焦点。可是，顾客的需求明显不止于此。

场景化金融，成为了一些进军者的挑选。

如建行，其CCB建融家乡就方案当具有必定用户基数后，接入其他事务，比方家电、家具和装饰服务，家政服务，以及以服务租户为主的电商服务等。例如租户租到房子后，还需求更好的家具、家电，可以一起在CCB建融家乡APP下单，租户入住时相应的家电、家具现已装备完全。

但关于租户来说，这样的特性化需求场景，还较为久远，一起也过于高端。

在更多的普罗群众租户来说，含义不大。近期一项查询计算显现，超七成友以为长租公寓租金太高，让人望而生畏，假如月租金2000元以下则可以承受。

一起，关于房东来说，租借金融的场景开发难度也相同艰巨。

关于会集房源来说，虽然企业可以经过包租、独立开发、收买或许与持有物业方协作的方法获得整栋物业，然后经过标准化的装饰与改造对外全体租借。

可是，真实将场景扩展到，房子内部装饰、家具质量和物业办理等增值服务，以及社区环境与交通配套条件时，往往会爱莫能助。

这并不是一个简略的一致装饰、特性化装饰、配套设备可以处理的。

笔直细分式的场景，亦呈现在住宅租借金融范畴。

如2017年11月3日，国内首单住宅租借类REITs“新派公寓权益型房托财物支撑专项方案”成功发行，征集金额2.7亿元，其打出的征集标语，即为处理城市青年人才寓居问题。

而年头，我国银行则一起与八家上海当地国企签定租借住宅(暨人才公寓)金融服务战略协作协议，敞开首单面向引进人才的住宅租借归纳服务。

但这样针对人才引进来开发租借金融的租借场景，以期笔直细分，未必可以有用地达到场景体会，究竟殷鉴不远。

早前，一度兴起的以吸纳创业者为特征的创业公寓，其终究归于沉寂，恰恰就在于特性有余、场景缺乏，一旦无法真实协助入住者创业，就会神话幻灭。

与之类似的，还有供给各种金融扶持、创业服务的孵化基地。

“北京租房不忧愁，未来三五年不涨房租不划算；更不想把房子交给组织，弄个一致装饰什么的就麻烦了。”北京市两高律师事务所律师姜宝的话语里，现已泄漏出了个人特征的房东，关于住宅租借金融在租金、装饰等场景上拓宽的抵触情绪。

一起，在租借商场占有主导地位的恰恰是个人租借房源，且其房源类型多样，有商品房、保证房、旧式公房、乡村自建房、回迁房、小产权房等。据计算，商品房占比仅有40%，其他的租借房源普遍存在配套设备缺乏，房子设计不契合寓居需求，房源质量欠安。

冗杂多样的此类房源，怎么经过住宅租借金融来达到更快触及方针用户，并达到除信贷外，和曩昔中介组织纷歧样的服务体会，明显亦没有完成破题。

过“长”的报答期：“接盘侠”并不好当

住宅租借金融中，最热心的其实是房企和金融组织。

尤其是房企，其可以经过发行住宅租借专项债券融资，亦可以经过银行、互联金融渠道供给给租客的租房借款，来增强了租户付租才干和签定长租约意向，其中心意图，都在于提早回款。

苏宁金融研讨院高档研讨员薛洪言就指出：因为国内租售比处于高位，长租公寓职业将继续面对盈余难题。

现实亦是如此，×××城市所5月发布的房地产蓝皮书《我国房地产开展陈述2018》显现，一线城市中上海的租售比为644，深圳为627，广州为600，北京为594。而在国际上，租售比一般处于200~300之间。

《我国青年报》则拿厦门做了一次管用：数据显现，本年1月厦门房价与租金比值为1100。这意味着假如房价与租金坚持不变，需求91.7年才干经过租金回本。

一起，克而瑞研讨中心调研了职业多家长租公寓企业后，发现现在职业平均赢利水平仅仅在2%－4%，现金流回正周期至少需求6年以上。

低迷的赢利和回本压力，自身是长时间房地产畸形开展和过度开发的成果，而当下住宅租借金融的呈现，在某种程度上扮演的是房地产泡沫的新接盘侠。

无论是长租公寓的财物证券化形式，仍是金融组织直接参与到租借金融和运营，都有为房企回笼资金的意味，而亦或许构成新一轮的褥羊毛。

我国社科院金融研讨所银行研讨室主任曾刚就以为，当时整个社会资金趋紧，本钱相对较高，尤其是租借借款所需资金的期限长则10年，资金本钱会更高。

破解的方法在于开源，而不只能单一依托租金来完成报答。

我国银职业协会首席经济学家巴曙松在近期一次讲演中提及他所做的调研数据：现在各大城市租金报答率的确不高，根本在3%以下，比方，上海为1.33%，深圳为1.34%。

亚豪组织商场总监郭毅就以为：“未来跟着金融产品的衍生，报答方法或许会更多、赢利空间或许会更大，这些一方面取决于金融商场的支撑，另一方面还要看开发商、运营组织是否能完成租借事务链条上更多元化事务的供给和更丰厚的赢利的发生方法，从服务环节补偿租金方面收益的缺乏，而二者叠加的赢利或许会有超乎预期的幻想空间。”

可是，现在，这种金融产品的衍生并没有成型，更多的时分还仅仅概念性的全国平铺商场罢了，这也将极大的让租借金融的危险变大。

与此一起，许多风控缝隙也需求第一时间进行有用封堵。如华夏地产首席剖析师张大伟在承受《年代周报》采访时就尖利的指出：“曩昔房租涨幅远远低于房价涨幅，原因是没法用杠杆，假如租房都要借款，都有杠杆，那么未来租金很或许会呈现大涨。”必然会添加投机者使用缝隙的概率。

或许，过热的风口，还需求有一个短时降温的进程会更好。

正如我国工商银行董事长易会满在3月的我国开展高层论坛上所言：在防备金融危险方面，金融与房地产的联系非常严重。假如剖析近百年来的金融危机，绝大多数都是跟房地产有关。我国房地产健康开展也是防控危险的一个要点。现在房地产要妥善处理好三个问题：控泡沫、去库存、降杠杆。假如这三个问题可以平稳处理好，我国的金融和房地产才干健康继续地开展。

刊载于《金融饱览》2018年6月刊

张书乐公民、公民邮电报专栏作者，互联和游戏工业观察者