怎么掌握公募REITs出资时机

本年3月发布的《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年前景方针大纲》中，根底设施范畴不动产出资信托基金作为一项深化投融资体制改革的重要措施被清晰列入大纲。上海作为全国金融中心，也在“十四五”规划中着重依托上海证券买卖所打造全国根底设施REITs发行买卖的首选地，凸显出公募REITs在强化上海金融中心位置中的重要作用。可见社会各界对推进公募REITs的发行已形成了高度一致。之前业界更多地从方针层面、融资者视点进行讨论，但在公募REITs渐行渐近、呼之欲出之时，作为出资者，面临一类全新的出资种类，怎么了解公募REITs的出资价值？在出资决策时又需求留意哪些要害点？

为出资者优化财物装备供给有用东西

公募REITs试点要求根底设施财物运营形式相对老练安稳，现金分红做到“应分尽分”，充分体现了其“股+债”的产品特性，将成为国内股票、债券、现金之外的另一大类财物装备种类。因而，公募REITs不只可认为养老金、社保基金、企业年金、保险公司及银行理财等长时间组织出资者改进出资组合供给全新财物装备东西，也能够满意大众出资者特别是以获取分红、抗通胀为方针的个人出资者的出资需求。

首要，公募REITs底层财物与其他金融财物之间的相关性较低，有助于出资者完成出资组合的多元化和涣散化，然后下降或涣散出资危险。有理由信任，公募REITs能够在改进出资组合的危险收益方面发挥重要作用。

其次，公募REITs持有底层财物完好的所有权或运营权，出资者除了能够取得现金分红收益外，还或许取得底层财物的增值收益。试点要求项目公司估计未来3年净现金流分配率原则上不低于4%，将不低于兼并后基金年度可供分配金额的90%进行分配。考虑到我国根底设施职业一般运营老练且具有必定垄断性，再合作基金分红的免税方针。比照现在10年期国债年化收益率3.16%、货币基金2.3%的均匀年化收益率以及近10年上证指数约2.2%的税前股息率，公募REITs的现金分配率具有必定的优势。

再次，公募REITs除了前述的契合微观降杠杆、去危险、稳出资、补短板方针导向外，从出资层面看，非标根底设施财物经过公募REITs转标后，其净值化、揭露征集、上市买卖、通明信披、严厉监管的金融产品特征，愈加契合资管新规的出资导向，组织和个人出资者能够凭借公募REITs完成快捷、通明的根底设施财物出资。

出资需重视六方面事项

榜首，财物类型和现金分配率。公募REITs底层财物可大致分为彻底所有权和特许运营权两大类。根据规定，根底设施和公共事业特许运营期限最长不超越30年。跟着运营权期限向到期日挨近，会对底层项目估值形成继续的负面影响，因而该类财物预期现金分配率会相对较高，以抵消财物逐年递减的剩余价值缺口。

第二，根底财物职业方针影响程度。现在，根底设施REITs试点规划包含了新基建、交通、动力、仓储物流、环境保护、信息络、园区等七大范畴，细分职业很多，未来收益很大程度将取决于职业方针的影响。

第三，根底财物本身的生长和增值空间。从老练商场经历来看，公募REITs财物的增值依赖于办理人的运营办理才能和财物本身的规划扩张。相较于收费公路、水电气热及污水垃圾处理等传统根底设施财物，数据中心、物流仓储、工业园区等财物为代表的细分职业处在转型或许扩张阶段，租金、物业费、企业服务、增值服务等收入来历更多元化，一起还能够经过进步服务价格或许下降运营本钱、扩张规划来完成财物的增值。

第四，运营办理组织的运营办理才能和鼓励束缚机制。在全球实践中，REITs首要选用外部办理和内部办理两种形式。我国公募REITs学习了新加坡和香港商场，答应引进专业的第三方办理公司对底层财物进行运营办理。第三方办理公司的运营办理才能水平首要取决于其本身、所属集团或首要相关人的相关资质、过往经历、布景。

第五，项目公司办理结构。公募基金除依照相关法规要求拟定齐备的基金办理结构外，作为项目公司的实践操控人，在项目公司的办理结构中居于主导位置。在受让项目公司股权后，公募基金办理人需求经过修订公司章程，重构股东、董事会、监事会、高档办理人员的责任规划，完成对项目公司运营办理的实践操控。作为受托人，公募基金办理人能否本着持有人利益优先的基本原则，完善公司办理、公平买卖、合规风控等各项办理，实在实行好受托责任，根绝与原始权益人等各方产生利益输送等行为，直接关系到公募REITs比例的长时间价值。出资人应该优选那些声誉卓著且具有较强专业才能的基金办理人发行的公募REITs。

第六，公募REITs比例买卖的流动性组织。为进步公募REITs的出资吸引力，公募REITs能够选用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议买卖等多种买卖方式。此外，公募REITs上市期间，基金办理人须选定至少1家做市商供给流动性服务。一般有大型券商股东布景的公募REITs基金办理人，更有实力经过股东或引进其他组织供给流动性服务，活泼商场报价和买卖，保证公募REITs比例的流动性，有助于进步公募REITs比例买卖价值。

长时间来看，公募REITs产品估值是对底层财物价值的客观反映。但在试点初期，因为遭到国家税收方针没有清晰、出资者对公募REITs了解程度偏低、金融组织的监管方针尚待清晰等多重要素影响，第一批公募REITs的下询价参加组织数量或许有限，乃至导致底层财物被轻视的状况呈现。不过，从第一批公募REITs试点的项目名单来看，均为优质老练的根底设施标的，且具有较好的收益报答。因而，主张出资者结合本身的出资方针，从财物类型及现金分配率、所属职业方针、财物生长潜力、运营办理鼓励机制、项目公司办理、比例买卖流动性组织等多方面进行鉴别和挑选，活跃开掘和掌握公募REITs的出资时机。