智通财经APP注意到，河南的“房地产(512200)一哥”建业地产(00832)近来发布了9月份的出售成果，至此第三季度的一切出售成果浮出水面，2019年全年景绩也出了四分之三。

公告显现，2019年9月份，建业地产获得物业合同出售额为人民币109.25亿元(单位下同)，同比添加55.1%，合同出售建筑面积114万平方米，同比添加8.1%，每平方米出售均价为9583元，同比添加43.6%。

依照事务类型区分，9月份重财物合同出售额同比增速为65.6%，轻财物合同出售额同比增速为15.1%。不过智通财经APP注意到，前九个月累计出售数据中，重财物合同出售额同比增速为20.6%，轻财物合同出售额同比增速则高达80.7%。

8月份公告显现，轻财物这一数据到达了惊人的174.2%，重财物则只要21.6%的增速，这一切都源于几年前的战略转型。

“由重到轻”，进入省外

智通财经APP了解到，1992年景立于河南的建业地产，同其他大多数房企相同，专心于房产出售，2008年景功在香港联交所上市，迈出了资本市场的重要一步。

上市后建业地产获得了较为敏捷的添加，收入规划从2008年的32亿元到2015年的初次破百亿到达126亿元，年复合添加约21.6%，不过实际上这些年的添加并非一往无前，而是充溢弯曲的。而且还有一个比较严重的问题是，出售毛利率和净利率都呈现了不同程度的下滑。

也便是在2015年，在建业地产蓝海战略发布会上，建业地产董事局主席胡葆森宣告：“建业未来将以轻财物为首要形式，用三到五年，完成企业从房地产(512200)开发商到新生活方式服务商的全体转型。”也便是敞开了“由重到轻”的转型之路，才有了现在成果公告中的重财物和轻财物收入之分。

所谓重财物也便是传统的拿地、制作、出售形式，而轻财物则首要是品牌、办理和资本输出等，能够看到轻财物的前期投入相对较少，换句话说占用资金少，有利于减轻现金周转压力。因而所谓转型，与建业地产的开展战略和现状是相得益彰的。

因为建业地产的一向战略是扎根在河南，开展在河南。尽管河南是一个人口大省，而且最初城市化水平相对较低，可是跟着城市化率的进步，以及其他“全国化”开展的地产商的进入，导致建业地产之后的开展遭到揉捏。

而现在间隔转型敞开已曩昔四年有余，从成果上看只能算小有成就，2019年首九个月重财物合同出售额69%，轻财物合同出售额则占比31%，间隔全体转型还相去甚远。

可是近两年建业地产其实有探究走出河南，在本年的中期成果会上，主席胡葆森会上对智通财经APP标明，“走出河南”将采纳华夏建业的轻财物输出形式，在某些城市半径500公里的当地，以产品华夏文明小镇进行测验。

可见，即便是据守了27年省域开展的建业地产，依然难以抵御规划扩张的引诱。不过在现现在许多房地产(512200)商现已根本完成全国掩盖的状况下，建业地产的省外扩张之路能够意料并不好走，现在除了河南，省外也便是在陕西、湖南和海南有几块地，可见省外扩张也是小心谨慎。

现金缺少，造血才能缺乏

从财务数据视点看，也能了解建业地产的转型动机。从上市后的财务数据看，在2015年之前其经营活动发生的现金流很少，而且动摇巨大，最多的一年是2010年的18亿，可是2015年的这一数字却到达了45亿。

尽管建业地产的在手现金是在逐年添加的，但首要仍是依托假贷。智通财经APP观察到，到2019年6月30日，其在手现金约192亿元，但2019年上半年筹资活动发生的现金流净额就高达约76亿元，所以公司的负债水平也是逐年攀升。

据计算近五年建业地产的财物负债率现已从81%升至91%，添加约10个百分点。到本年6月底，净负债比也到达了67.5%，处于较高水平，从现金流和负债状况看，公司的偿债压力仍是非常巨大的。

再说回前九个月的出售成果，智通财经APP计算到，前八个月合同出售额跟合同出售面积根本呈现正相关的联系，可是在9月份却呈现了“违背”，首要原因是9月份的出售均价呈现了显着升高，从之前的约6800元/平方米的水平升至9583元/平方米，分状况看，首要是因为重财物出售均价同比添加了52.4%至11061/平方米的水平，这在之前是较少呈现的。

不过均匀下来，前九个月的出售均价增幅还在比较合理的领域，智通财经APP剖析以为，因为单月出售状况收到单个项目影响的动摇较大，所以这种高均价的状况或许并不会继续好久。

在本年“房住不炒”的整体基调下，实际上出售均价是低于去年同期的，这也就变相加快了其向轻财物形式的搬运，但不管是转型轻财物仍是走出河南，从中期成果会高管泄漏出来的信息标明，其下一步走的都非常小心谨慎，如履薄冰。