作为最早一批赴港上市的内地房企，复星世界有限公司（HK.00656，以下简称“复星世界”）旗下的复地集团（HK.02337，2011年5月13日退市）却出现出一条不太完美的下滑曲线。为了投合本钱商场“价值观”，近年来，复星世界实控人郭广昌走上了一条“曲线救国”的地产本钱图谱，逐步将地产事务拆分在复星系旗下多个事务板块之中，但着眼当下，复星系地产事务的开展也并不顺利。
2018年12月14日，复星世界旗下旅行文明集团复星旅文（HK.01992）正式在港交所主板上市。这个打着“文明旅行”招牌，实际上仍然离不开地产事务支撑的公司，在上市首日即出现“破发”。由此看来，出资者对其叙述的这个新故事好像并不买帐。
业界人士以为，从复星世界的开展视点来看，复星旅文的上市将推进复星系地产事务的全体开展。众所周知，作为旧日复星世界旗下首要的房地产(512200)开发渠道，复地集团曾在2011年之前有过一段光辉前史，并在2011年退出港股之际拿下过百强房企排名第21位的好成绩。可是，跟着复星系出资不断向新的范畴歪斜，复星的地产事务板块不断被疏忽和淡化。
失去了住所商场黄金十年的复星世界，在房企纷繁多元化转型的当下，再次体现出多策并举发力地产事务的气势，那么，复星系地产事务能否真实迎来“复兴”呢？
复星文旅”外壳”下的地产本钱图谱
一向以来，复星世界因在出资范畴多财善贾而被业界熟知，其出资地图十分巨大，触及二十多个细分事务。但在许多事务傍边，作为复星发家的房地产(512200)事务，现在却在逐步萎缩。有剖析指出，复星世界停滞地产事务的战略或与其创始人郭广昌个人所推重的出资理念休戚相关。
郭广昌热心于出资，最为推重的就是香港首富李嘉诚的多元化出资理念。在他的这种本钱运作理念下，复星世界一度抛弃了传统的地产开发事务，转而在本钱商场上另谋出路。此前，在2002年-2012年，复星世界旗下的首要地产事务均在复地集团之内。但为了将集团旗下较为优质的地产事务注入到上市渠道，复星世界作了一系列的精心安排。近来刚刚被拆分上市的复兴旅文，就是复星世界结合“旅文+地产”概念，向本钱商场叙述的新故事。
为了准备复星旅文上市，复星世界在2016年-2018年间对复星旅文财物进行重组。尽管准备近两年之久，可是复星旅文仍是未能防止上市破发的为难遭受。2018年12月14日，复星旅文正式在香港联交所主板上市，发行价15.6港元/股，每手200股，据此全球出售完成后的市值将约为190.81亿港元。可是在当日上午9点开市之后，复星旅文的股价便一路下滑，终究收盘价仅为14.74港元/股，跌幅3.97%，总市值180.29亿港元，间隔本来方案的190.81亿港元尚有10.52亿港元的距离。
对此，易居中心研讨总监严跃进向蓝鲸房产表明，因为文旅地产大多还没有脱节旧有的地产开发形式，出资者关于文旅上市企业的盈余有所顾忌，本钱商场投合度不高。
蓝鲸房产进一步整理发现，复星旅文近两年的成绩也并不美观，多年处于净赢利亏本状况。据招股书显现，2015年至2017年间，其净赢利别离为-9.54亿元、-4.73亿元、-2.95亿元。到2018年上半年，其净赢利为-1.35亿元，而活动负债净额已攀升至73亿元。
为了处理资金紧张的形势，地产板块的出售成为了复星旅文获取现金流的“法宝”。复星旅文董事长兼首席执行官钱建农曾坦言，“地产项目对现金流协助很大，未来坐落云南的丽江项目及姑苏的太仓项目亦会有配套休假地产。”据其招股书中显现，在三亚亚特兰蒂斯项目中，包含1004个可出售住所休假单位，到2018年6月底，有69.89亿元的待承认出售额均出自于项目出售。而复星旅文上半年的经营收入仅有67亿元。
由此看来，复星世界打出的这张定坐落旅行消费的“文旅牌”，仍旧没有脱节地产出售的固有形式，而在其“旅文+地产”的精巧包装下，几经周折上市的复星旅文又会面对怎么样的融资远景？
协纵战略办理集团联合创始人黄立冲向蓝鲸房产表明，开发商将文旅板块上市，首要是处理资金问题，但一般来说股价体现都不会太好。“关于开发商而言，它仅仅多了一个上市渠道，我个人对文旅地产并不看好，因为文旅地产能否做好，不是地产商单独能够决议的，往往会遭到运营环节的许多要素影响。”
自2009年国家正式将文明工业和旅职业上升为国家战略之后，近几年，依托于文明与旅职业开展而生的文旅地产异军突起，房企们也在“风口”之下纷繁布局文旅地产事务。
一份组织陈述显现，现在我国已有超越1/3的百强房企进入文旅地产。包含万达、恒大、融创、绿城、碧桂园在内的多家龙头房企，现已布局文旅地产十余年。就连多年来专心住所开发范畴的万科，都在2017年10月宣告进入文旅工业，一时刻文旅工业被房企占有半壁河山。
但在“粗野成长”的形式下，文旅地产大多没有脱节地产出售的成绩增长点。如复华文旅丽江项目，将文旅地产包装成了金融产品进行售卖；一贯标榜主营文旅项目的华裔城，近年来旅行归纳事务的营收占比总收入却出现递减趋势，房地产(512200)事务营收却完成大涨。因为盈余形式难以和运营结合，文旅地产也成为了一个噱头的概念。
上市进程好事多磨，抢手概念包装下玩转本钱大戏
这并不是复星世界第一次在本钱商场上遭受波折。郭广昌一向想要打通复星系地产事务通向本钱商场的通道，为此，复星世界的地产本钱化之路阅历了好事多磨的开展进程。
早在2004年，复星世界旗下的复地集团便成为第二家在香港上市的内地房地产(512200)企业。可是，彼时的香港本钱商场对内地房股并不看好，所以复地集团在港股商场的融资作用并不抱负，股价也继续低迷。2011年，复地正式退出港股商场，成为第一家港交所摘牌的内地房企。
赴港融资的失利，让复星世界把目光投向了融资相对简单的A股商场。复星世界曾于2007年提出复地集团要回归A股，但均未完成。2011年复地退市之后，其开展陷入了快速下滑和高层改变的动乱期，回A变得愈加迷茫。2011年至2017年，复地阅历了5次换帅，成绩也继续萎缩，职业排名由最高21名上下，下跌至50名之外。
为了能享遭到本钱商场的盈利，2017年，复星世界将事务从头进行了整理，将其分为健康、高兴、充足三大生态事务系统。其间，复星旅文以及上一年因严重财物重组而倍受重视的豫园股份(600655)（SH.600655），均在“高兴生态”这一板块内，复地集团则被区分到了“充足生态”里的“蜂巢地产”。
来历：复星世界2018年中报
从全体战略布局能够看出，复星世界的中心事务定坐落工业园区，且以高兴、健康和充足三大“风口”需求为切中点。可是，对复星系的地产事务而言，在其他房企加快快周转敏捷完成回款和规划扩张的当下，复星世界“另辟蹊径”的地产事务布局方法，究竟是“捷径”仍是“圈套”？
蓝鲸房产整理发现，现在来看，高兴生态和充足生态下的蜂巢地产关于复星世界的成绩奉献并不抱负。据复星世界2018年年中报数据显现，到2018年6月份，高兴生态和蜂巢地产收入别离为87.086亿元、65.749亿元，别离占总收入的20%、15%；而在归母公司净赢利方面，高兴生态、蜂巢地产的净赢利别离占总赢利的12%、5.8%。
来历：复星世界2018年中报
据一位业界人士向蓝鲸房产泄漏，复星世界现已很长时刻不做单纯房地产(512200)开发，它更想做的是复合型的地产出资开发及财物办理。事实上，复星世界早在2013年便已提出了“蜂巢城市”理念。
复星世界所谓的“蜂巢城市”理念，即经过导入中心工业资源作为建造中心，并引进相关的衍生资源和生活服务功用的开发战略。自复地集团2011年退市之后，“蜂巢城市”便成为复地的开展理念，一向连续至今再无其他晋级改变。但蓝鲸房产查阅年中报显现，复地集团物业出售额继续减缩，成绩体现日渐阑珊。到2018年上半年，其合约出售额仅为54.569亿元，同比下降42.7%。
来历：复星世界2018年中报
严跃进剖析以为，复星世界本身有许多非房地产(512200)事务，假如资金问题能够有用处理，后续能够介入到集团起到协同开展效应。
中泰证券地产首席剖析师倪一琛以为，鉴于现在规划房企沿着地产工业链布局商业、物业办理、房地产(512200)基金等相关新工业的转型，培育周期较长，且规划仍难以和住所开发对抗。因而，在多元化出资布局的一起，强壮的住所开发的支撑仍是必不可少的。
开发运营才能备受诟病，重提地产事务远景怎么？
无论是嫁接抢手概念，亦或是精心策划上市，复星系的地产图谱一直围绕着“本钱”二字工作。颇让人隐晦的是，在恒大（HK.03333）、碧桂园（HK.02007）等房企们经过高周转赚得盆满钵满之时，复星系的地产事务为何坚持大玩本钱游戏？蓝鲸房产整理发现，除了与郭广昌个人热心的出资理念相关之外，这与复星系本身的地产开发运营才能缺少或也有必定联系。
2011年，复地集团被私有化退市之后，复星世界便敏捷敞开转型脚步。集团提出要从本来的住所开发形式转型到“蜂巢城市”的工业协同形式上，并提出了“私募+地产”的开展战略。与此一起，复星世界以股权收买的形式布局伦敦、东京、米兰等海外商场。但时至现在，无论是“私募+地产”的立异战略，亦或是大力拼接的海外地图，都成为了复星系地产事务开展的“绊脚石”。
近年来，作为复星系“私募+地产”渠道的星浩本钱在各地频遭维权，旗下星光耀广场因交房质量差屡遭受业主投诉反对。而商业地产项目经营不善，也导致其无法实现最初募集资时承诺的“5年3倍，年化收益35%”的高收益。正因如此，复星系的地产开发才能备受外界诟病。严跃进表明，当时许多企业都在提千亿方针，中型偏大的企业这两年竞赛特别剧烈。复星其实更拿手做本钱运作，而在招商和营销等方面，还需要充分更多的人才资源。
落井下石的是，自2016年底，国内加强了企业对海外出资并购潮的监管，复星系一时刻被推至言论风口，随后，复星世界连续出售了英国伦敦等多个海外财物。
现现在，在房企规划化竞赛加重的当下，复星世界的各个地产板块均面对着前无规划优势，后缺少开发运营才能的为难。在盘活复星系地产图谱之前，怎么调整地产事务开展过程中存在的问题，或许是复星世界亟待考虑的问题。
2018年12月，郭广昌曾对业界呼喊，“这个冬天会十分冷，能救你的只要你自己”。在地产事务精神萎顿的当下，郭广昌将会拿什么解救复星系地产事务，值得重视。股票上市公司新闻