每经记者吴若凡每经修改魏文艺
11月22日、25日和27日，中南建造(000961)（000961，SZ）连发公告，为多家子公司供给总计38.04亿元融资担保。至此，中南建造(000961)及控股子公司对外担保总金额为661.37亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的380.13%。
而就在一周前的11月21日，中南建造(000961)还发行了一笔27亿元的债券。记者查阅相关数据发现，这已是中南建造(000961)的第16笔境内债券，加上境外债券，本年到11月22日，中南建造(000961)已发行18笔债券。
本年以来中南建造(000961)融资动作显着添加。到11月22日，除债券外，中南建造(000961)还有约10笔应收账款融资、15笔信任融资、10笔租借融资及2笔股权融资。
与此同时，中南建造(000961)在相关股权质押上也在加快动作。11月19日，中南建造(000961)向华夏银行(600015)股份有限公司南通分行质押2400万股。据记者不完全核算，到现在，中南建造(000961)的股权质押已有约16笔（质押状况），另有约13家持有股权的子公司股权被质押（有用状况）。
本年中南建造(000961)为何高频展开各类融资活动，危险系数是否可控等问题成为各方重视的焦点。对此，中南建造(000961)方面表明，公司有息负债杠杆率低，偿债才能强，经营危险低。
对外担保总金额超600亿
11月22日，中南建造(000961)发布公告称，为9家公司供给总额25.68亿元担保；11月25日晚，中南建造(000961)公告为宁波中南锦时供给担保的开展，担保金额2亿元；11月27日，中南建造(000961)发布公告称，为温州、宁波等3家子公司算计10.36亿元融资进行担保。供给本次担保后，公司及控股子公司对外担保总金额为661.37亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的380.13%。
至此，中南建造(000961)及子公司实践对外担保金额达651亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的374.18%。值得一提的是，据中南建造(000961)9月9日发表，到本年8月26日，公司担保算计92.75亿元，占2019年度净资产187.7亿元的49.41%。
近几个月，中南建造(000961)大幅加码担保额，其在上述开展公告中已提出“请出资者重视有关危险”。
本年以来，中南建造(000961)为何高频展开各类融资活动？危险系数是否可控？为支撑项目展开和弥补流动资金而展开的系列动作，是否能发明足够好的作用？
对此，中南建造(000961)回复《每日经济新闻(博客,微博)》记者称，公司的对外担保根本都是为融资需求而进行的，本年中期公司的悉数有息负债只要686亿元，在同类规划房地产(512200)企业中居于显着低位。其间一年以内的有息负债仅168亿元，同期公司持有现金204亿元，是一年以内有息负债的1.5倍。公司有息负债杠杆率低，偿债才能强，经营危险低。
融资第二大意图是还账
中南建造(000961)一再融资，一方面是弥补流动资金，一方面则是为缓解负债压力。就资金而言，上半年，中南建造(000961)的现金及现金等价物余额为164.89亿元（同比降14%），首要是添加净额减少了35%。而其2016~2018年及2019年1~6月的经营性现金流均为净流出。
别的，到2019年9月，中南建造(000961)持有货币资金254.50亿元，较年头添加了24%，主是要靠融资——前三季度公司筹资活动现金流入同比添加63%至483.30亿元，获得告贷收到的现金449.98亿元，同比添加61%。
除了扩展出资外，融资的第二大意图是还账。到2019年6月末，中南建造(000961)净负债率185%，相较本年上半年174家房企创新高的91%净负债率（均匀值）而言，处于高位。
事实上，为了融资，中南建造(000961)“支付”不少，例如质押。到2019年6月末，中南建造(000961)控股股东中南城建持有的公司股份，已质押12.908亿股，占公司总股份的34.8%，占持有股份的63.93%。
不过一系列的活跃操作也有用果。及至9月末，中南建造(000961)前三季的净负债率在去年底基础上进一步下降15.9个百分点至175.6%。
为操控负债，中南建造(000961)在出资方面也有所操控。2019年前三季度公司共新增项目51个，项目规划建筑面积算计约751万平方米，同比下降了43%。
对此，中南建造(000961)回复《每日经济新闻》记者称，公司的总负债率超越91%，是由于在公司的悉数负债中超越52%是出售产品收到的现金，由于出售产品还没竣工，相关现金被视为负债的预收账款。扣掉这些没有危险的预收账款，公司的实践负债率43.35%，在职业中更处于肯定低位。
布局会集三四线怎么解压
更健康的还账方法，无疑是加快项目回款，发生现金流偿还账务。不过从现在中南建造(000961)的项目来看，大份额散布于三四线城市，必定程度上需求考虑城市消化才能对项目去化速度的影响。
从中报可见，本年上半年，在中南建造(000961)未来算计可竣工的4325万平方米项目资源中，依据城市等级区别坐落一二线城市的面积占比约39%，坐落三四线城市的面积占比约61%。
而在本年1~10月，中南建造(000961)新增的738万平方米建面土地中，三四线城市占比也到达67%（494.4万平米）；期内中南建造(000961)的总货值1088.1亿元，有642.1亿元也散布于三四线城市。尤其是江苏省，在2016~2019年核算期内中南建造(000961)的出售占总量的65%~75%。
在亿翰智库研讨总监于小雨看来，三四线城市在曩昔两年房价根本完成翻番，一旦需求呈现问题，价格下调的或许性较大，还简单呈现库存堆集的现象。
“这个时分若企业在三四线城市的拿地本钱较高，比较简单被套牢，然后影响企业的资金运用功率和扩张的脚步。”于小雨以为，这种格式下，全国化布局的企业，能经过区域平衡调理危险，但区域型房企则只能在进入低能级城市时慎重又慎重，由于现在行情下，或许一个项目就会丧命。
不过，中南建造(000961)并未中止拿地的脚步。11月6日，经35轮竞价，中南建造(000961)子公司嘉兴锦翔置业有限公司以溢价率25.90%、总价3.43亿元竞得湖州雷甸镇一宗商住用地；11月28日，中南建造(000961)子公司宁波市锦华置业有限公司经过47轮竞价，以溢价率12.84%、总价6.0653亿元竞得绍兴一宗商住用地。
中南建造(000961)回复《每日经济新闻》记者称，公司本年的均匀价格超越12500元/平方米，假如核算悉数未竣工资源的货值，一二线城市份额会显着高过其面积在总资源中的占比。
记者留意到一个细节，到2019年6月中南建造(000961)存货贬价预备余额添加至7054.7万元，为防备部分城市房价大幅下滑面临的贬价。
中南建造(000961)的存货余额随同规划添加，逐年递加，2016~2018年这一数值分别为741.31亿元、1109.85亿元、1350亿元，及至本年中期，公司存货已到达1532亿元，占流动资产63.68%。因此中短期的出售行情关于中南建造(000961)而言非常重要，这意味着很多存货是顺畅变成资金，仍是贬价价值下降连累公司经营活动。
中南建造(000961)方面表明，在都市圈和新的城市化区域里边，并不是原有行政等级高或人口规划大的城市开展机会更多，区域内中小城市跟着基础设施的改善，更多外部人口的流入，或许会比中心城市有更快的添加。现在全国住宅成交尽管有所怠慢，但价格还非常安稳。项目是否存在减值危险是依据项目或许亏本来判别的，在理性出资的前提下，假如价格不呈现显着动摇，大都项目不该该有减值危险。
“千亿”后的杠杆鸿沟
值得注意的是，在2018年跻身“千亿”阵营后，中南建造(000961)加大了项意图权益协作。数据显现，2019年中南置地1~10月出售金额1473.5亿元，权益出售金额约881亿元，权益占比60%，而在2018年，这一数据字为53%。
挑选引进同伴，必定要面临“分羹”。从赢利率方面来看，前三季度中南建造(000961)毛利率为19.98%，而净赢利率仅为5.7%。而TOP50房企的均匀毛赢利率32.6%，净赢利率14.8%。中南建造(000961)显着低于职业均匀水平。
而且净赢利中，15.65%来源于出资收益，2019年中期公司出资收益为3.46亿元。这部分收益首要来自处置子公司股权的非经常性损益，以及对联营合营企业的出资收益，受制于协作方的经营作用。
不过整体而言，跟着规划的快速扩展，带动中南建造(000961)三季度末经营收入409.56亿元，同比添加37%；归母权益同比添加13%至197.14亿元，少量股东权益则较年头添加了133%，至51.17亿元。
对此，中南建造(000961)表明，公司的起点低、底子薄，的确不能像其他融资本钱低、有更多政府资源的公司相同，靠多借钱、拿廉价地来开展，挑选利率很高的项目渐渐做。其开展只能靠进步运营管理才能，靠周转功率高，靠准确率高，所以尽管净赢利率不高，但有更多改善运营功率的动力。经过运营才能的提高，公司的净资产回报率越来越挨近优异公司的水平。
58安居客房产研讨院首席剖析师张波向《每日经济新闻》记者剖析以为，中南建造(000961)在完成“千亿”方针后，提高规划、坚持份额的诉求很显着，融资的驱动下对外担保也不断提高，从现在对外担保占净资产的份额来看，现已显着偏高。
张波进一步表明，无论是“千亿”之上的房企仍是活跃追求规划化的中斗室企，规划与赢利的平衡、杠杆与安全的的操纵，都需求得到高度重视。关于房企来说，重视经过降杠杆来加快下降企业本身的财政危险，完成本身有质量、安稳的开展在当下显得更为重要。