()2019年07月18日讯

中房报记者付珊珊|北京报导

7月16日，简直整个地产职业的焦点都在一家叫“中梁”（即“中梁控股集团”，以下简称“中梁”）的房企身上。跟着中梁开创人、履行董事兼董事长杨剑在港交所敲响金钟，中梁正式挂牌买卖，而中梁的成功上市也意味着，到现在，我国房地产(512200)职业20强房企已全部登陆本钱商场。

假如说房地产(512200)职业有独角兽，中梁肯定算得上其间最值得注重的一个。这家公司发迹于温州，开创人杨剑1993年就进入房地产(512200)职业，假如依照其在这个职业从事的时刻来核算，并不是职业新面孔。但由于在进入房地产(512200)职业的20多年里，杨剑一向坚持区域深耕，因而并不被外界所熟知。

这匹黑马真实进入业界视界始于2016年。这一年，中梁走出江浙将总部搬家至上海，并捉住城市轮动机会将布局下沉至三四线城市。前瞻性的布局战略让中梁开展势不可当，规划爆发式添加，从2016年至2018年，仅三年时刻，中梁完结从百亿元到千亿元的跨过，正式跻身千亿元阵营。

中梁身上有太多值得细数的标签，“职业黑马”“三年千亿元”“高周转”等等，但除了上述这些明显特色，在7月16日今后，中梁身上又多了一个标签，一起也多了一重身份——港股上市房企（股票代码02772.HK）。

“中梁的上市得益于对商场周期的掌握、全结构布局的战略以及共同的阿米巴生态运营形式。”杨剑在上市致辞中表明。而作为一家上市房企，中梁未来将在本钱商场获取更多融资途径，这将为中梁未来的开展注入雄厚的本钱实力，助力其拓荒更宽广的开展空间，但一起，作为上市房企，中梁担负的社会职责也更大，杨剑表明，中梁将尽力完成事务继续稳步添加，以更优秀的成绩报答股东以及宽广出资者。

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足额募资股价当日涨7.21%

中梁上市当日，买卖平台显现，中梁控股暗盘开报5.55港元，与上市价相等，凹凸别离见5.59港元和5.3港元，收报5.46港元，较上市价低0.9港元，成交322万股，涉资1750万港元。但随后，中梁控股股价即一路上涨，到当日收盘，中梁控股报收5.95港元，涨幅7.21%，成功打破内房股开盘首日低迷的魔咒。

实际上，股价涨跌反映的是出资者对其开展的预期，而这种预期也反映在对股票的认购额上。在中梁上市前一天，即7月15日，中梁控股发布了全球配售成果。招股成果显现，中梁控股香港配售和世界配售部分均取得超量认购。

详细来看，此次中梁控股香港IPO每股价格5.55港元，此前的招股价规划为每股5.2-6.68港元，估计征集资金净额约为27.72亿港元。且此次中梁控股全球出售获超量认购，其间，香港配售部分获足额认购，合共收到9550份香港揭露出售的有用请求，合计认购53,313,500股香港出售股份，占全球出售项下开端可供认购出售股份总数的10%，即超量认购倍数约1.01倍；世界配售部分，合共获认购645,054,000股世界出售股份，相当于开端可供认购的477,000,000股世界出售股份总数的约1.35倍。

近年来，内房股遍及被轻视，在港交所内房股全体遇冷状况下，IPO完成足额认购并非易事。依据蓝鲸房产整理的材料显现，2018年以来上市的八家主营房地产(512200)开发企业中，仅两家房企完成香港揭露出售足额认购，大都房企香港揭露出售的认购份额尚缺乏五成。也鉴于此，此次中梁IPO在募资规划上挑选保存求稳。

作为首家以千亿元规划冲击港股IPO的房企，且是TOP20房企中最终一家赴港上市的房企，外界对其也抱以极大注重，在其揭露出售期间，就有不少专家均主张以现金认购中梁控股股票。宏汇财物办理董事及出资战略总监林嘉麒以为，中梁控股曩昔三年出售复合添加率高达131.1%，出售可见千亿元，且内房高周转一起负债较高，而中梁上一年净负债率降至58.1%，财政状况健康程度实属可贵，主张出资者在招股期间以现金认购其股票。

此外，一些安排也表达了对中梁控股的看好。安信世界点评指出，中梁专心于长三角经济区的房地产(512200)商场，深耕当地，占总土储的44%，受惠长三角的微弱经济开展；中梁出售高速添加，受惠公司有用率的阿米巴办理方法；公司已树立规范化的房地产(512200)开发流程，可保证快速高品质开发；公司出售总额已超越千亿元的大关，进入千亿元沙龙，在马太效应下获益职业整合盈利。

从过往上市的内房股后期股价体现来看，尽管部本分房股上市首日股价低迷，但跟着规划、成绩不断添加，也得到出资者进一步认可。此前上市的正荣地产、大发地产、美的置业等，上市至今累计涨幅均到达30%。以此来看，中梁地产后市体现可期。

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踏准周期布局购地多元慎重

一个企业可以得以敏捷开展背面一定有科学的战略做支撑。

据了解，中梁起步较早，其开创人在1993年就开端进入房地产(512200)开发，但其在2014年曾经事务布局根本聚集于长三角的几个首要城市，如姑苏、上海、温州、杭州一带，少数开发了山东区域。

2014年，中梁内部进行了一次改革开扩大发动，将机制、区域、人才、资金“四个翻开”今后，中梁于2016年迎来开展的重要节点。2016年，中梁将总部搬家至上海，开端走出江浙，施行全国化布局。2015年、2016年，公司事务依然以长三角为主，首要会集在江浙，包含安徽、江苏、福建等区域。直到2017年、2018年，公司依据此轮房地产(512200)的轮动，开端逐步往中西部走，全国化布局继续深化。到2019年一季度末，中梁已布局长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等五大经济高速开展区域，公司项目掩盖23个省份及直辖市，在124个城市具有353个项目。

依照开创人杨剑的说法，中梁的快速开展首战之地得益于对商场周期的掌握。落实到中梁的开展逻辑中，即一直投合方针，战略性进行扩展。

众所周知，我国的房地产(512200)方针周期性十分强，而中梁好像每一次都踏准了周期提早进行布局。例如，2015年，中梁的布局中以二线城市为主，到了2016年、2017年，大部分城市高位贱价，大都城市呈现亏本，但中梁凭仗对三四线城市的精准布局正好避开这一轮亏本，一起又赶上三四线城市的棚改盈利，这也是中梁在2016年至2018年间规划敏捷打破千亿元的关键因素。但上一年开端，三四线城市逐步走弱，一二线城市再次走强，因而中梁从上一年7月份又进行了一轮调整，再次将开展要点向二线城市歪斜。

纵观中梁近些年的开展，总的大逻辑便是，在资金宽余、土地竞赛比较剧烈的时分，中梁会恰当将三四线城市的布局份额扩大一些，但在资金比较严重、土地竞赛较为宽松的时分，会以二线城市为主。

从中梁的开展逻辑中也可以显着看出，土地在中梁的布局战略中占有重要位置。因而，在拿地购地方面，中梁也秉持多元慎重的购地方针。

在全国，中梁配备有700名专业出资人员担任土地出资，掩盖超越100个城市，这些专业人员供给专业、慎重及规范化的购地决议计划，保证公司买到的项目资质优胜且有报答。中梁的土地出资原则是稳健、危险可控、高收益，挑地的规范包含战略规范、商场规范和财政规范。

此外，中梁坚持“科学+概率”来作为买地的手法，首要经过4个对冲+拿地手法多元化，有用躲避危险。

得益于强壮的购地才能做支撑，中梁的土地储藏快速添加，公司到现在应占的总土地储藏约3900万平方米。现在，中梁的土地储藏遍及国内五大战略性经济区，且其间有55%的土储坐落长三角区域，还有23%的土地储藏坐落开展机会宽广的中西部区域。中梁表明，海峡西岸经济区、珠三角经济区和环渤海经济圈这些经济添加潜力居大的中心区域，中梁也会战略性的添加土地储藏。

在踏准周期精准布局以及慎重多元的购地战略下，中梁继续发力，快速扩张，2016年至2018年，规划完成了从190亿元到1015亿元的跨过，正式跨入千亿元房企队伍。而2019年，后千亿元年代的中梁也有自己的开展规划。

中梁控股履行董事兼首席履行官黄春雷在上市敲钟典礼完毕后的采访中表明，2019年，中梁的出售方针约为1300亿元。关于房地产(512200)商场，黄春雷称，因上半年地产的数据仍是比较美观，估计下半年针对地产的资金可能会有所收紧，而且近期已有相关的痕迹。反映到土地商场，他估计土地价格会相应下降一点，但详细要看方针的落地状况。

此外，黄春雷还表明，假如土地价格下降，中梁可能会更多出资二线城市，假如和上半年相同“热”，仍是会以三四线城市出资居多。

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阿米巴形式独具一格

中梁的快速生长，很大程度上获益于公司的阿米巴生态系统的办理。在业界，说到中梁，除了开展速度快之外，最明显的标签便是其阿米巴运营形式。

中梁的阿米巴形式是在京瓷的闻名阿米巴办理系统的根底上，结合我国国情及国内房地产(512200)职业实际状况打造出的具有中梁特征的生态系统。

中梁的阿米巴生态系统以“1335代码”为根底。即以一个成功方程式（成功=积极主动的思想方法×尽力×才能），打破规划、温差、信赖三大开展瓶颈，构建阿米巴安排之间的生态竞赛系统、注重公正、同享、诚信及务实的运营哲学系统、通明立异且可习惯灵敏且不断扩大的运营核算系统，打造安排、人才、机制、核算、揭露五大支撑系统。

这个系统的中心即落实到人，最大极限鼓励职工。详细施行便是将大的事务集团分红若干小的事务安排，而每个小单位安排在运营期间都享有满足的自主权。这样区分之后，集团总部作为企业开展的神经中枢，担任为区域公司拟定规范和规矩，整合资源，对区域充沛授权；而区域作为运营主体，对运营成绩承当榜首职责，自主运营、独立核算、自负盈亏。

中梁的阿米巴形式具有灵敏多变的特色，因而可以完成快速扁平化仿制和扩张，而这也是中梁近几年可以快速扩张的秘密武器。

凭仗阿米巴运营系统，中梁的隶属公司数量现已从2016年的223家扩张至839家，职工人数也从2016年的2100余人扩大至2018年超越10000人。在中梁的多层鼓励系统下，这其间的每一个个别都将成为中梁成绩添加的发动机，助力其规划的跨过开展。

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上市后财政有望继续改进

现在，房地产(512200)职业融资环境趋紧，而此番中梁凭借IPO上市，可以使其储藏一些资金。中梁在其招股书中也清晰表明，征集资金所得金钱约58.6%将用作现有物业项目或项目阶段的修建本钱；征集资金所得金钱净额约31.6%将用作归还绝大部分的若干现有信任借款，所有这些信任借款均为公司项目公司的流动资金借款，包含3笔信任借款，期限均为一年，于本年到期；别的约9.8%将作一般营运资金之用。

资金是房企的命门，而负债率则是关乎房企财政是否稳健的重要目标。2018年底，中梁的总财物为1680亿元，有息负债为270亿元，现金结余为230亿元，公司的现金根本上足以掩盖短期负债，资金流动性较高。2018年底，中梁的净负债率为58%，这个数字在上市及未上市房企中都归于较低水平，阐明现在中梁的财政状况比较安稳和安全。

跟着中梁的上市，本钱商场融资途径打通，中梁的财政结构可能会进一步改进，预期足以支撑其高周转形式以及安稳的净利润率。此外，中梁的利息掩盖率从2017年的1.1倍现已改进到2018年全年的2.1倍，中梁方面表明，跟着结转收入不断提高，该利息保证倍数还会不断改进。股市新闻