在我国房地产调控进程中，曾有不少方针被称为“史上最严”，但从实践力度上看，这些方针远不及当下。

自上一年8月“三条红线”方针推出以来，我国的房地产调控又阅历了一轮继续加码。叠加2017年以来的各项方针办法，使得当时的调控力度到达空前的水平。近些年房地产商场的“量增价稳”，也在很大程度上得益于此。

近年来的房地产调控有两条明晰的逻辑线：在调控手法上，凭借限购、限贷等办法对需求端进行按捺的一起，加大了土地、金融等供给侧的革新；在调控范围上，从传统的房地产开发出资范畴，逐步延伸到二手房、租借、城市更新，甚至物业办理等各个链条。

近来，青岛、深圳、天津等城市间断了第二轮土地会集出让，并依照监管部分的要求，从头修订买卖规则。这即被以为是对土地供给侧的革新“打补丁”。

调控思路的改动，既是楼市开展到现阶段提出的新要求，也深入改动了房地产业的底层逻辑。有剖析人士指出，曩昔多年来，我国首要依托商场化手法处理住宅供给缺乏的问题，现在则转变为处理结构性供需对立，并化解以往过度商场化堆集的危险。这也蕴含了职业定位的调整，以及全体调控方针的改动。

两条逻辑线

如火如荼的第二轮土地会集供给，近来猛然呈现变数。青岛、深圳、天津等城市连续间断了土地会集出让，但并未声明详细原因。

与此一起，一份文件在坊间撒播，显现天然资源部对部分会集供地城市作出新的布置，以期在添加供给的一起，更好地安稳地价。21世纪经济报导记者从多个信源处证明了该文件，天然资源部提出了四点首要要求，其间包含“单宗地溢价率不得超越15%”、“到达上限后不得以竞配建等方法添加实践地价”等。第一轮会集供地完毕后，一些问题开端呈现，这些办法被以为是“打补丁”。

会集供当地针于本年头正式推出，天然资源部选取了22个热门城市进行试点，依照每年不超越三次的节奏，施行土地会集公告、会集出让。在许多从业者看来，“零售改批发”的方法，是土地供给侧的严重革新，其影响不亚于17年前的“8·31新政”。

在此之前，融资端的供给侧革新早已打开。2020年8月，监管层依据除掉预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比等三条方针，为房企划定“三条红线”，并依据房企的踩线状况，施行四档融资量化办理。当年年底，监管部分又依据银行等金融组织的房地产借款占比，对房贷施行“五档”办理。

供给端调控的强化，被以为是近年来房地产调控的一条重要逻辑线。与需求办理比较，这些方针对投融资和拿地的影响愈加直接，也可以更好地操控金融和土地危险。

楼市调控的另一条逻辑在于，从传统的房地产开发出资范畴，逐步延伸到二手房、租借、城市更新等各个链条。

“租售并重”的说法早在2014年就已提出，但近年来，对租借职业的监管显着晋级。自蛋壳公寓于2020年呈现爆雷以来，监管层就在不同场合屡次着重，加强对租借商场的监管。

本年6月，国务院办公厅印发了《关于加速开展确保性租借住宅的定见》，提出加速完善以公租房、确保性租借住宅和共有产权住宅为主体的住宅确保体系，清晰了确保性租借住宅根底准则和支撑方针。7月，监管层以电视电话会的方法，对开展确保性租借住宅做出布置。尔后，多个城市提出租借住宅建造方案，依照规划，这一住宅品类将许多推出，并会逐步改动商场供给结构。

对二手房买卖的监管同样在加码，除了以二手房买卖为抓手，严控各地的学区房炒作外，近期不少城市在调整二手房买卖辅导价格，然后更好地标准买卖，并安稳价格。与此一起，对二手房买卖次序的查看和整理也空前频频。

8月，调控之手伸向城市更新范畴。住建部发布征求定见稿，着重在施行城市更新举动中避免大拆大建。此举也被以为是对此前方针的纠偏。

由此，当时的楼市调控方针不只掩盖供给和需求两头，并且延伸至全链条，其力度和广度都可谓史无前例。

重构房地产

在IPG我国首席经济学家柏文喜看来，这种改动的背面，是房地产商场开展到现阶段的必定要求。

他向21世纪经济报导记者表明，曩昔多年来，房地产作为商场化革新最充沛的职业之一，以商场化为主的方法根本处理了国民住宅确保的巨大前史欠账，对我国城市建造与当地财政的奉献亦是功不可没，多年来已然成为国民经济第一大职业。

业界公认的一个时间节点在于，2014年前后，我国住宅从求过于供过渡到供需平衡的阶段，商场也开端表现为结构性供需错位。

但与此一起，一些当地的经济增加对房地产业构成了过度依托，首要表现为“土地财政”、“房地产财政”等。这也在必定程度上造成了新的问题，“以无限推高房价与地价构成新的住宅结构化对立的一起，也导致了资源向房地产职业的过度集合，并累积了巨大的金融危险。”

本年以来，部分房企呈现债款违约，便暴露出这种金融危险。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报导记者表明，这其间虽有方针调控的倒逼作用，但即便抛开这一要素，一些房企的财政模型也相对软弱，难以抵挡正常的商场动摇。

柏文喜以为，从中长时间宏观方针挑选的视点，不再以房地产作为短期影响经济的抓手，而以稳房价、稳地价、稳预期和“房住不炒”作为方针，有用处理住宅结构性对立，就成为“双循环”形式下的必定挑选，也是防备涉房危险“灰犀牛”、确保经济平稳运转的题中应有之义。

由此，房地产业的底层逻辑，就从依托商场化手法处理住宅供给缺乏的问题，转变为处理结构性供需对立，并化解以往过度商场化堆集的危险。“上一年下半年以来一系列调控方针的出台，甚至对原有方针的查缺补漏，都反映了职业底层逻辑和职业定位的改动。”

事实上，在监管部分的“口袋”中，可供挑选的调控东西越来越丰厚，方针组合也趋于多样化。前述房企人士以为，近些年房地产商场买卖坚持高水平，但价格整体平稳，很大程度上得益于调控方针的灵活性和针对性。

天然资源部部属某组织相关负责人还向21世纪经济报导记者指出，除了与方针拟定直接相关的部分外，近年来，公安、信等部分也越来越多地参加到商场次序的整治中，体现出履行层面的强化。

他着重，这种改动十分重要，由于只要履行到位，方针背面的理念才会逐步家喻户晓。以往许多调控方针作用欠安，原因之一即在于方针的重复，以及履行中的许多缝隙。

“现在根本没有人对方针松绑抱有幻想了。”该人士表明，现阶段，调控方针只会“打补丁”或纠偏，但整体思路和调控方针不会发生改动。