年报盘点｜超九成龙头房企毛利率下滑估量下一年筑底上升
单从毛利率这一盈余方针来看，2021年成为房地产职业最折磨的一年。在这一年，不只多家房企的毛利率跌破20%，并且万科、中海、碧桂园等龙头房企的毛利率也呈现大起伏的下滑。
据新京报记者计算，到2022年4月12日，在出售额排名前50的房企中，已有31家房企发布上一年财报，其间29家房企的毛利率呈现下滑，占比超九成。
值得重视的是，龙头房企毛利率下滑是否依然会继续？何时可以筑底上升？
龙头房企毛利率普降
从成绩方针来看，2021年和以往有涨有跌的状况不同，上市龙头房企的毛利率遍及呈现下滑。
据新京报记者计算，出售额排名前50的房企中，已有31家房企发布上一年财报，其间29家企业的毛利率呈现下滑，占比超九成。
在已发表年报的TOP10房企中，中海地产、万科的毛利率下降起伏均超越6个百分点，碧桂园、绿城毛利率跌破20%。以中海地产为例，中海地产因盈余才能杰出一向有“赢利王”之称，可是，中海地产在2021年未能独善其身，其毛利率从30%下降至23.5%。
一起，富力地产的毛利率现已跌至6.4%的个位数。对此，富力地产在财报中解说，毛利率大降以及净利亏本近90亿元的原因，是降价出售和计提减值。
从前在土地商场体现较为急进的房企，毛利率下滑也较为显着。比方，2021年，我国金茂、中梁控股、正荣地产、祥生控股的毛利率别离下降至18.6%、17%、14.6%和10.5%。
高价地项目进入结算期导致毛利率普降
关于毛利率普降的原因，万科董事局主席郁亮在成绩会上反省，一方面因为前期拿地的冒进；别的一方面因为办理离散度过大。郁亮表明：“近几年来，土地商场竞争剧烈，对职业毛利率水平形成显着影响，尽管公司在职业中较早意识到高速增加终将结束，但其并未能坚决脱节高增加惯性。当追逐规划依然盛行、土地抢夺愈演愈烈的时分，部分城市的出资追高冒进，对商场判别过于达观，一些项目的出资预期没有完成，导致毛利率下滑。”
“房地产的毛利在曩昔几年有一些下降，首要原因是2017年至2018年上半年土地商场比较热，而现在这批项目现在连续进入结算通道。”龙湖集团CEO陈序平如是说。
克而瑞地产研究院以为，近两年，不少房企在2017年、2018年获取的高地价项目进入结算期，在商场全体下行、部分城市限价趋紧的布景下，这部分高地价项目的结算赢利率水平处在职业较低水平。
现实上，从2016年至2018年上半年这一周期是房企急进拿地的阶段。大都房企在2016年和2017年资金相对富余，对商场估量较为达观，加上方针环境相对宽松，所以在全国范围内呈现了不少刷新纪录的高价地。
自从2018年下半年开端，跟着方针的继续收紧，加上“稳地价、稳房价、稳预期”方针出台，各地纷繁呈现了新房的限价方针，这些高价地在限价方针下面对盈余难乃至亏本的地步。
从前拿高价地的融信我国，在2016年、2017年、2018年、2019年的土地本钱别离为每平方米12963元、4814元、5183元、6648元和11259元。尤其是2016年，融信我国拿地本钱激增直接影响了尔后的毛利率体现。融信我国的毛利率从2019年的24%一路下降至2020年的10%。
此外，从拿地布局来看，2016年至2018年，不少房企挑选扩张到三四线城市，可是尔后又适逢三四线城市商场的下行，也使得赢利空间收窄。
除了遭到急进拿地、拿地布局的影响外，受制于供应联系和商场环境的改动，房地产职业全体毛利率的下滑是不争的现实。据国金证券的数据显现，2018年至2020年，房地产企业的毛利率别离为28.77%、26.96%、23.35%。
业界：职业毛利率水平在触底后将略有上升
跟着房地产利好方针频出，房企毛利率的普降还会继续继续吗？
克而瑞地产研究院以为，尽管房地产职业很难再仿制前期高增加阶段的高额报答，但无需过于悲观，跟着高价地逐渐去化结束、土地商场价格预期趋稳，从长时刻来看，职业毛利率水平在触底之后或将略有上升，稳定在20%-25%之间的水平。
关于龙湖的毛利率方针，陈序平表明：“2021年龙湖集团全体毛利率是25%，地产开发板块为23%，这在职业界比较靠前。未来一年至两年内，2017年和2018年土地商场热时所拿项目会连续进入结算通道，估量房地产开发毛利率会坚持20%水平，集团全体毛利率期望坚持25%。”
万科总裁祝九胜估量，未来两年开发事务的毛利率或许坚持在20%水平，反映企业毛利率已根本调整到位。
大都房企将毛利率筑底上升的时刻等待为2023年。旭辉CFO杨欣表明：“在2022年、2023年，咱们期望可以有一个比较稳定的赢利体现，期望2023年开端康复增加。”
为了使得毛利率赶快得到修正，大都房企对拿地原则进行调整，比方愈加重视出资报答率、与赢利率挂钩等方针。比方，万科对拿地进行会集办理，进步对出资项目盈余水平、操盘团队才能、投后办理等方面的要求。
一起，跟着全国土地商场回归理性，拿地的赢利空间也逐渐康复。以中海地产为例，上一年全年，中海地产获取的土地中有23宗地块为底价或低溢价获取，占全年成交地块宗数40%；下半年成交地块中有近50%是底价或低溢价成交。对此，中海地产行政总裁张智超在成绩会上表明：“上一年下半年不只呈现了时机，别的在报答率上也是这几年比较超卓的，对未来的赢利都形成了很好的支撑。”
新京报记者徐倩