本报记者 黄琳 童海华 深圳报道

近期珠江实业集团，物业管理板块迎来一波密集的上市潮珠江实业集团，据不完全统计，当前有超过25家物管企业在等待上市，其中超过6家来自广东的物管企业在排队等待港股上市，而广州珠江实业集团有限公司（以下简称“珠江实业”）全资附属子公司珠江城市管理服务集团有限公司（以下简称“珠江管理”）也于近日在港交所披露了招股书。

根据招股书信息，珠江管理目前在管项目共有431个，近三年平均净利约为4187万元、资产负债率上涨至81.3%、员工成本占同年销售成本的比例逐年上升至71.5%。但在员工成本上涨的背面，该司此前曾有未给部分员工全数缴纳社保及住房公积金的记录。

2021年以来，珠江管理频繁更改公司名称且进行了业务范围调整和人事变动。

珠江实业规划物管股上市的另一面，其地产股A股上市28年却仍处于每股3.6元的水平。在当前地产行业发展日益严峻的形势下，珠江实业能否通过物管股珠江管理“救市”，似乎并没有想象中顺利。

针对上述相关问题，《中国经营报》记者致函珠江管理方面，其对接媒体的张姓负责人对记者表示，“目前公司没有接受采访的计划。”

“改头换面”谋上市

在监管愈发严厉的当下，地产股市场大不如前，许多房企争相转向物管行业圈地融资。近日，珠江管理也已向港交所递交了上市申请。

随着房企分拆物管股上市潮开启，珠江实业也从2020年11月开始谋划珠江管理上市的计划。根据披露的招股书，珠江管理2018~2020年营收、净利润等财务数据表现尚佳。但细看珠江管理三大主营业务收入，其2020年城市文体运营服务却是略有下降。

2020年上半年，珠江管理的体育馆管理及运营服务面临场馆关闭、大型活动取消等重大中断，而近期，珠江管理在管的广州体育馆及广州亚运城综合体育馆也曾临时停止运营。出手救助珠江管理城市文体运营业务的还是珠江实业。

招股书显示，珠江管理2020年城市文体运营业务中，通过珠江实业及其合营企业、联营公司及关联方获取的营收较2019年上涨约45.84万元。

近年来，为能在港交所上市，珠江实业和珠江管理动作频频。早在2020年11月，珠江实业就宣布在准备珠江管理上市的事宜。2021年开年，珠江管理就迎来了一系列变动，包括更改至现公司名，新增珠江实业旗下子公司广州珠江健康资源管理集团有限公司为新股东，甚至由原所属的商务服务业改为现公共设施管理业。

2019年，珠江实业曾向重组前的珠江管理放贷10亿元，随后该贷款的应收款项转为了2019年资产抵押证券。2021年4月，珠江实业提前终止并赎回了珠江管理上述未偿还的8.82亿元款项和2019年资产抵押证券的相关利息，且解除了上述对珠江管理若干物业收取管理费的未来权利的抵押。

在招股书中，珠江管理清晰地指出其竞争优势之一即是其拥有珠江实业支持下的丰富资源。结合其近段时间招投标情况，珠江管理揽获了包括广州市番禺区行政中心物管服务、广州市白鹅潭展示中心物管服务等众多项目。

值得注意的是，珠江管理近年来在人力成本上的花费占比日益上涨。根据其招股书披露的行政开支，珠江管理近年来行政开支上涨的原因在于员工成本，该项成本占行政开支比例逐年上涨，分别为70.2%、73.7%、76.6%。但实际上，珠江管理过往却曾有未给部分员工全数缴纳社保及公积金的记录，而其却声称拥有高效的人力资源体系并已成为竞争优势。

母公司地产股欠佳

珠江管理全力谋求上市的另一面，却是广州珠江实业开发股份有限公司（600684.SH，以下简称“珠江股份”)上市多年收效不尽如人意。截至2021年7月14日收盘，珠江实业旗下子公司珠江股份每股报价3.63元，而近一年来，珠江股份每股报价基本徘徊在3.6元左右，每股最高报价未超6元，市值长期仅约为31亿元。

不仅如此，珠江股份颇热衷对外投资项目，但投资收益却令人堪忧。根据公开信息梳理，截至6月19日，珠江股份对亿华公司的债权投资已到期未获清偿约19亿元，占公司2020年末归属于上市公司股东净资产的92.21%珠江实业集团；截至6月25日，珠江股份对东湛公司债权投资的3.35亿元已到期未获清偿，占公司2020年末归属于上市公司股东净资产的15.89%。上述两家公司的债券投资余额占珠江股份股东净资产的108.1%。

2020年，由于计提巨额投资损失，珠江股份业绩由盈转亏，归母净利润首次出现亏损5.91亿元。对外投资急着回本，珠江股份自身开发的项目也急需用钱。7月7日，珠江股份发布公告称，因南沙湾项目开发需要，拟按50%股比提供连带责任保证担保，为控股子公司广州隽浩房地产开发有限公司提供不超过人民币6.5亿元担保，担保期限为3年。

更有甚者，珠江股份还承担着为控股股东珠江实业控制的企业代付款项。7月12日，上交所查明珠江股份为珠江实业下属的瑞士中星代垫土地增值税清算款，构成关联方非经营性资金占用，损害投资者利益。对珠江股份、关联方瑞士中星投资有限公司及有关责任人予以监管警示。

种种迹象表明，珠江实业急需获取资金。而在房企分拆物管公司上市的大趋势下，珠江实业也选择了通过旗下珠江管理上市的路径。记者针对此事尝试联系珠江实业及珠江管理，截至发稿，均未获回复。

中小物管公司上市未达预期

据记者不完全统计，截至2021年6月30日，目前约有46家物业服务企业已上市，其中香港主板42家，总市值突破万亿元。当前有超过25家物管企业等待上市，其中超过6家来自广东的物管企业在排队等待港股上市。

公开消息显示，截至2021年7月8日，包括荣万家、宋都服务、越秀服务、中骏商管、朗诗绿色生活等物管企业初登港交所。其中，宋都服务和荣万家上市首日收盘价低于首发价，跌幅超8%，形势不容乐观珠江实业集团；另有越秀服务、新希望服务、星盛商业等，上市首日增幅低于4%，甚至增幅为0，上市对其并未溅起多大水花珠江实业集团；只有少数物管企业收获了超过8%的首日增幅。

显然，市场对物管股的反应也趋于理性，而港交所也在提升物管股的准入门槛。此前，港交所公布了一则上市新规，决定从2022年1月1日起将主板的盈利规定调高60%，并修订盈利分布规定。值得注意的是，主板上市申请人在三年内的股东应占盈利进行了一次大调整，即最近一个财务年度不低于3500万港元、前两个财务年度不低于4500万港元（即三年累计盈利不低于8000万港元，较之前提升3000万港元）。

根据港交所的解释，上市申请人的最低市值要求已调整至5亿港元，而盈利规定却长期未更新，造成许多仅符合盈利规定最低要求的上市申请人以25倍的历史市盈率上市。此次新规出台将对市盈率较高而盈利较低的小型企业产生影响。