现在到底是不是合适的买房时机济南楼市？

进入下半年济南楼市，银行两道红线的影响更加凸显济南楼市，房企端表现为融资难济南楼市，而在需求端则出现了“贷款难和审批时间长”的问题。

济南房地产市场也不例外，近几个月，楼市温度明显下降，为了回笼资金不少开发商打起了价格战。“买涨不买跌”是人的一种共性心理，担心房价继续下降，很多购房者自然就陷入了观望。

事实上，对房企来说，现在依然还是非常困难的时刻，而对购房者来说，就是很错的买房时机。那么，买什么样的房子，未来降价可能性比较小呢济南楼市？

一般来说，能够集齐“纯新盘、竞品少、带优质学区”等几个特点的楼盘，还是很具备抗跌性的，原因如下。

纯新盘：楼市调整期 新盘多降低预期入市

虽然在房地产销售过程中，一般项目在首次开盘时通常会价格较低，采用低开高走的策略来操盘。但入市时机的选择，也对项目价格的后续走势有很大影响。

比如，一个项目入市时，如果恰逢楼市调整的低迷时期，那他对开盘及后续销售的预期就会相应降低，在首开价格上，也会随行就市，制定出符合当时市场形势的价格。后续形势更恶化的可能性较小，所以该项目的价格未来大概率走上行趋势。

反之，如果一个在楼市较热时入市的项目，操盘预期也会比较高，首开价格即使相对较低，却也是热行情下的相对低价。比如同一个项目在楼市低迷期入市，其首开价可能定20000元/㎡，但如果是楼市火爆时入市，价格可能就会定成23000元/平了。这就是不同入市时机的差别。

这种楼市较热时入市的项目，如遇到行情逆转楼市转冷，项目即使不明着降价，也会通过各种特价房、工抵房等形式降价，售价低于开盘价也是有可能的。买了这种房子的业主，看到楼盘降价心里自然不会舒服。

买房后，看到自家楼盘这么降价，你心里会舒服吗

当下的房地产市场，在开发商三道红线及银行两道红线压力下，可谓正遭遇非常困难时刻。但高层近期频频提及房地产，表示将“推动刚性需求平稳释放”、“合理的资金需求正在得到满足”，显然房地产的黑暗时刻将慢慢过去。

因此，年前入市的新项目，可谓购房者买房的上佳选择。当然，不是什么新项目都可以，再具备竞品少及优质学区两个条件的话会更好。

竞品少：竞争压力小 自发降价愿望低

竞品多，竞争自然也就激烈。激烈的市场竞争中，为了与周边项目争夺客户，很容易产生不规范的销售现象，比如虚假宣传，乱承诺等。

而当市场形势不好的时候，竞争激烈的区域又往往是价格战的始发地。激烈的价格战之下，虽然购房者买到了便宜房子，但一方面这样的低价可能是以减配降标换来的，另一方面，后续价格战可能更惨烈，价格更低的房源频现。

房子减配带来的卖家秀与买家秀

相反，如果选择竞品少的项目，周边没什么竞品，竞争压力小，面对的主要压力就是市场形势的好坏。这样的楼盘，在市场好的时候可以“躺赢”，在市场形势不好的时候，日子也不会特别难过，自然不会主动降价，前期购买业主的利益也就能够得到保障。

带优质学区：名校加持 更具保值性

教育，是一个家庭非常重要的投资。在这些投资中，除了报各种兴趣班、辅导班外，购买学区房也是家长发力的一个方向。

也正是因为需求的存在，近些年来，开发商大多都会通过签约名校或名校教育集团，来提升楼盘的竞争力。

济南重点名校之一：甸柳一小

与普通学校相比，签约名校教育集团的楼盘，依托名校的管理理念和一体化的教学模式，未来学校成绩也是有可能脱颖而出的。这也正是很多家长购买这类房子的初衷。

但环视当下的济南市场，由这种签约而产生的名校分校俯拾皆是，要经历长时间的磨合和考验才能验证是否会脱颖而出，中间充满不确定性。因此，一些家长更倾向于名校本校区，宁可购买二手房市场的“老破小”，也要保证孩子所上学校的教学质量。

不过优质教育资源集中的老城区，因为拆迁等各种原因，很少有新项目入市，所以签约名校本校的项目非常少见。

但如果有开发商能签约这种名校本校区，无疑将对房子形成强大的赋能，未来房价下跌的可能性微乎及微。毕竟，二手房市场上的“老破小”价格都一直是水涨船高，这种新房子当然难降价。

翰林府：老城区少见的甸柳一小本校学区新项目

而翰林府，恰恰就是一个竞品少、优质学区加持的待入市新项目。

翰林府位于解放路与二环东路西南角处，隶属于矜贵的历下老城区，周边交通便利，距离济南市中心医院、百花公园、CBD板块及泉城路商圈都不远，附近中小学及高校众多，配套比较完善，人文底蕴和生活氛围都很浓厚。

翰林府是旭辉银盛泰中心项目的住宅部分。旭辉银盛泰中心，是由旭辉银盛泰打造的一个集萃了居住、办公、新趣商业为一体的CZA中央活力综合体。除了住宅部分【翰林府】，旭辉银盛泰中心还规划有7X24H新趣商业【辉盛广场】以及超百米的城市中芯新地标【旭银中心】，可为业主带来家门口的购物休闲和就业办公等便利。

旭辉银盛泰中心鸟瞰示意图

翰林府位于甸柳一小的学区划分范围内，并在开发商旭辉银盛泰的努力下，实现了与甸柳一小本校区的签约。而甸柳一小不仅是历下区的头部学校，在整个济南小学中也是排名前列。

放眼当下整个济南楼市，能做到签约老城区重点学校本校区的项目屈指可数，更别说签约甸柳一小这样的头部学校了。

因为历下老城区土地出让一直比较少，所以区域内少有新项目入市，对于旭辉银盛泰中心·翰林府来说，同区域内本来就没什么竞品项目，与甸柳一小本校区的签约，则直接把项目推上了高处，更难有项目能与之直接竞争。

翰林府示意图

同时，项目预计于年底前入市。当前较为严峻的房地产市场环境，加上年底前开发商往往要业绩冲刺，这两个因素决定了项目在开盘时可能会具有非常高的性价比。

翰林府项目规划户型区间为45-117㎡，将依托旭辉第七代产品CIFI7体系，打造一个充满科技感和智慧元素的精妆学居。

翰林府样板间示意图

看到这里，你是否也跟小编一样，觉得翰林府这样的房子很值得入手？如果你也有同感，就赶紧行动起来吧，既可以致电58027777咨询，也可直接去售楼处现场了解，项目地址：解放东路与甸新东路交汇处。