自2021年5月第一批公募REITs获批以来，已有一年时刻。

现在已上市的公募REITs产品共有12只，发行总规划458.41亿元。

本年4月发行的华夏中邦交建REIT以94.15亿元的征集规划拔得头筹，成为现在商场上征集规划最大的公募REITs产品。

华夏中邦交建REIT在本年4月7日首日征集时，大众出资者单日认购规划超越840亿元。

公告显现，大众出资者有用认购请求实践承认比例仅为0.84%，配售比例创公募基金发行前史新低。

到记者发稿，除了12只已上市的公募REITs产品外，尚有4只产品处于批阅阶段。

其间，国金基金办理有限公司的“铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设备”基金产品，也是第一批请求的公募REITs产品，但时隔一年，至今没有取得批文。

成绩体现根本到达预期

不同于传统公募产品，公募REITs归于基础设备类。

依据《揭露征集基础设备证券出资基金指引》文件，基础设备包含仓储物流，收费公路、机场港口等交通设备，水电气热等市政设备，污染管理、信息络、工业园区等其他基础设备，不含住宅和商业地产。

从底层财物类型能够看出，公募REITs的底层财物是基础设备项目彻底所有权或运营权力，并以其发生的现金流为偿付来历。

公募REITs对项目做了清晰要求，如“原始权益人享有彻底所有权或运营权力，不存在严重经济或法律纠纷，且不存在他项权力设定；原始权益人的企业信用稳健、内部操控健全，最近3年无严重违法违规行为；原则上运营3年以上，已发生继续、安稳的现金流，出资报答杰出，并具有继续运营才能、较好添加潜力；现金流来历合理涣散，且主要由商场化运营发生，不依赖第三方补助等非经常性收入等。”

因为底层财物的安稳性，公募REITs可视为一项出资报答安稳、危险适中的基金种类。

依据中信证券研讨报告显现，2021年第一批9只公募REITs产品年度经营收入和EBITDA比较预期指引，完成度别离为103%和98%。

2021年除首钢绿能外，第一批公募REITs的经营利润率都在55%以上，契合老练财物安稳盈余特征。悉数第一批公募REITs年报的现金分红均超额完成，实践拟分红比例高达97%。

现在，产权类公募REITs的2022年分配率为3.4%，运营权类则到达7.1%。

有公募基金职业人士对21世纪经济报导记者表明，“以现在的公募REITs产品体现来看，产权类的实践收益率要比分红率高一些，因为财物增值的部分仅体现在净值里，这要看财物运营才能了。考虑到疫情的影响，现在这个体现现已很不错了。”

现在，第一批公募REITs产品战略配售比例行将解禁。

因为现在上市的公募REITs产品底层财物的未来现金流都非常稳健，一起二级商场可买卖比例相对稀缺，因而大部分已上市产品在二级商场均有溢价。

Wind数据显现，到5月25日收盘，12只公募REITs产品在二级商场仅有一只产品跌破发行价格，均匀涨幅超越20%，其间，富国创始水务REIT涨幅最高，较发行价上涨39%。

近来，9只第一批公募REITs均发布比例免除限售的公告，满12个月的战略配售比例将在6月21日进入二级商场流转。据统计，这轮战略配售比例解禁后，可流转比例最高的产品，其可流转比例占基金悉数比例的80%。

“解禁后，二级商场可流转的产品比例将进一步添加，可进一步进步公募REITs在二级商场的买卖活泼程度，一起，基金公司也在引进做市商，例如华夏越秀高速REIT、博时招商蛇口工业园REIT等产品现已引进券商供给做市服务。”北京一家公募基金公司人士受访表明。

方针支撑商场扩容

5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量财物扩展有用出资的定见》。《定见》指出，有用盘活存量财物，构成存量财物和新增出资的良性循环。

《定见》在提及存量财物盘活方法时，特别提出，推动基础设备范畴不动产出资信托基金健康发展。进一步进步引荐、审阅功率，鼓舞更多契合条件的基础设备REITs项目发行上市。

此外，关于在保护工业链供应链安稳、强化民生保证等方面具有重要作用的项目，在满意发行要求、契合商场预期、保证危险可控等前提下，可进一步灵敏合理确认运营年限、收益集中度等要求。一起树立健全扩募机制，探究树立多层次基础设备REITs商场。

有券商人士对21世纪经济报导记者表明，“我国有很多的基础设备存量财物，扩募机制和《定见》说到的一系列办法将大大推动这些财物进入REITs商场，这至少是个万亿等级的商场。”

一起，当时对已上市产品扩募的研讨进程也在加速。扩募是指在基础设备REITs基金初次发行建立后再次扩展征集，并将征集资金用于出资的行为。

证监会表明，扩募是REITs产品的重要特性。扩募与首发相同，是REITs商场建造不行短少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托商场机制增发比例收买财物，优化出资组合，促进并购活动，更好构成投融资良性循环。

4月15日，上交所和深交所别离就《上海证券买卖所揭露征集基础设备证券出资基金事务指引第3号——新购入基础设备项目》《揭露征集基础设备证券出资基金事务指引第3号——新购入基础设备项目》对全商场揭露征求定见。拟细化清晰公募REITs产品对新出资项目的扩募、信息发表、决议计划和批阅等具体安排。

就扩募而言，新项目的出资、发行形式以及定价问题成为业界较为重视的难点。

因为触及原始持有人和权益人的利益，新财物的定价需求权衡各方利益，做到公允，再加上公募REITs触及到多个买卖场景，其扩募细则的落地仍需时刻。

事实上，尽管公募REITs商场火爆，但出资者在甄选时仍需留意分辩危险。在谈及未来公募REITs的体现时，有公募基金职业人士对记者表明，“公募REITs产品的收益是受底层财物运营状况直接影响的，危险仍是存在的，特别是一些受方针和疫情影响较大的职业，其现金流很有或许不及预期，出资人还要理性看待。”

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