在世界直接出资实践中，东道国政府商场准入等方面方针改变始终是海外出资者面对的最大危险之一。精确评价这一危险的巨细、产生的概率，是跨境出资正确决议方案的重要内容。审视解析韩国济州岛中资现在的困局，对我国企业的海外出资有利。
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因为气候宜人，风光明媚，且2010年以来施行了不动产出资移民准则，济州岛成为近年我国居民旅行的抢手，也是我国企业、居民海外出资置业的抢手区域。但自6月初以来，济州道新知事元喜龙阻击我国出资风云乍起，至今仍在继续发酵，甚至或许进一步扩展，外资、外国人在济州本来友爱的商业和生活环境现已急剧恶化，估计还将进一步恶化。
这场风云的预兆在济州道知事竞选期间就现已露头，元喜龙将打击中资和我国人对济州经济社会的“负面影响”作为竞选主题之一，为自己赢得了不少人气与喝彩。在6月4日韩国当地推举中中选之后，元喜龙一再针对我国本钱宣告攻击性言辞，责备绿洲、蓝鼎等我国大公司在济州出资的大项目归于“投机本钱”，宣称我国人在济州买地之后或许圈占起来成为“我国城”，对现已获得上届道政府同意、但未开工的中资项目答应证书“逐个查验并从头开始”，并宣告将大幅进步外国人经过购买房地产获得济州永久居留权的条件。
我国蓝鼎集团济州开发公司出资建造的“神话前史公园”项目A、R、H区块占地近252万平方米，原方案到2018年出资2.56万亿韩元(约合25亿美元)建造公园、酒店、休假村等一系列文娱参观设备，6月24日举办开工典礼。6月17日，中选济州道知事缺乏半个月的元喜龙忽然标明，当地欢迎健康的我国本钱，但坚决对立投机性我国本钱，要求将该项意图后续批阅等悉数移交给新的济州道厅。6月20日，济州道政府向蓝鼎济州开发公司发出通知，宣称经过核对5月30日请求的济州神话前史公园A区和R区的修建答应，发现修建答应请求面积和开发供认面积之间存在必定差异，要求在8月29日之前进行完善。
绿洲集团是第一家跻身财富全球五百强排行榜的以房地产开发为主业的我国企业，至今已进入美、加、澳、英、德、西班牙、韩、泰、马来西亚等9国的14座城市，2013年海外房地产事务销售收入达30亿元，2014、2015年方针分别为200亿元、400亿元。此前，绿洲集团在济州岛已出资9亿美元开发健康医疗城项目，在堆集成功经验后与韩国乐天公司联合开发的“梦塔”(绿洲济州愿望大厦)项目坐落济州岛商业圈中心，是集酒店、酒店式公寓等于一体的旅行休假城，方案出资额达60亿元，修建面积约31.3万平方米，主修建物高218米，是济州最高双子塔，建成后将成为济州岛新地标。元喜龙就任之后，梦塔项目也堕入阻滞。
在阻击中资大项意图一起，济州道政府还宣告将大幅进步外国人经过房地产出资获得永久居留权的条件。
自2010年施行不动产出资准则以来，济州岛的方针一直是出资济州岛5亿韩元以上房地产并经过5年就可获得永久居留权(F-5);6月20日，元喜龙的职务交代委员会宣告，今后外国人要获得济州道永久居留权，除购买5亿韩元(约合50万美元)以上房地产外，还有必要别的购买5亿韩元“济州当地开发债券”;一起将施行“永居权总量制”，将移民总数控制在济州岛人口总数的1%，约6000人。
跟着时刻消逝，这场风云已呈现延伸之势。8月31日，与元喜龙同属韩国执政党新国家党的议员金熙国揭露济州道政府提交的材料，宣称从2009年至本年6月末，我国人持有的济州土地面积从2万平方米增加到592.2万平方米，增幅超越295倍;其公示地价从4亿韩元上涨至5807亿韩元，暴升约1450倍。且我国人持有的济州土地中近一半(277.3万平方米)是本年上半年置办的，标明我国人在济州购地提速，宣称估计我国人置办的济州土地累计面积本年将打破700万平方米，到达济州岛邻近马罗岛(30万平方米)的20倍以上。韩国某些媒体对这些材料大力烘托，弦外之音，便是以为中资现已对济州岛构成了“要挟”。
改变外资商场准入方针的不合理
经过这场风云，外资、外国人在济州的商业和生活环境现已产生了实质性改变，对在韩外资构成了实践的危险。并且，济州道现政府、某些韩国议员和媒体对济州岛中资的责备不只站不住脚，也有悖韩国中央政府、其他区域尽力招徕外资的方针。
不错，依据济州道现政府提出的材料，我国人持有的济州土地增加不少，在外国人持有的济州土地总额中所占比重也大幅提高。2009年至本年6月末，在外国人持有的济州土地中，我国人所占份额从缺乏1%飙升至43%，美国人由49%削减到27%，其他亚洲国家所占份额由11%削减到6%。但尽管如此，外国人购买持有的济州土地总面积也只要1373.8万平方米，仅占济州岛总面积的1%;与2009年的760.8万平方米比较，4年半增加81%，也谈不上惊人。
元喜龙及其领导的济州道现政府的外资方针与中央政府和其他区域的方针取向显着相悖。朴槿惠政府着力吸引外资自不待言，8月12日，韩国中央政府发布复兴服务业规划，清晰点名将活跃支持4大休假村项目，遭到济州道现政府阻击的“神话前史公园”名列其间，并答应建立外国人专用赌场。元喜龙对此反应是立刻在电台揭露标明对立。便是韩国其他当地政府，对外资的情绪也比济州道现政府友爱。韩国首都首尔吸纳的外资总量比济州高得多，但首尔市政府、议员对外资的情绪就比济州道现政府敞开许多。9月16日，首尔市政府向首尔市议会议员崔判述提交“外国人土地获得现况”，他标明上一年外国人兜售土地给房地产商场带来了必定负面影响(指价格跌落)，但本年以麻浦区、龙山区等区域为中心，外国人购入的土地面积在逐步扩展，首尔市政府和中央政府将尽力经过扩大基建造施，活跃吸引外资。在这样的情况下，绿洲集团济州梦塔项目遭受阻击，却就首尔江南区域的2万亿韩元(约合120亿元人民币(6.1403, 0.0003, 0.00%))大型开发项目展开活跃洽谈，实缺乏为奇。
不同政体下东道国政府道德危险的差异
新官就任后否定前政府与外资签署的协议和许诺，这种危险在任何政体下都或许产生。但其他条件相同，竞选政体下的这种危险较高，因为这种政领会鼓励官员鼓动甚至鼓动排挤外国产品、企业、劳工，或是讨取过火的劳工待遇，借此抓取选票;相反，在行政主导政体下，政府决议方案者更垂青外资带来的工作、财政收入等实践利益，相对没有那么强的动机去推翻对外资的许诺、协议。
一起，上述道德危险随政府层次而异。因为着眼于中央政府权位的官员有必要较多考虑国家交际利益，当地性官员则无需顾及国家交际利益，因而，中央政府的这种道德危险低于当地政府。而东道国当地政府的这种道德危险水平凹凸，在相当程度上又取决于东道国政制。假设其他条件相同，在实施当地自治的国家或区域，中央政府束缚当地性官员的手法相对较少也往往不行强硬，当地政府的这种道德危险水平较高;在中央集权制国家，对当地政府首脑实施录用制，中央政府束缚当地性官员的“乌纱帽效应”相对强硬，当地政府的这种道德危险水平相应较低。
笔者期望可以由此总结经验教训，改进事前布局决议方案，下降海外出资危险概率。