在房地产“躺着都挣钱”的年代，规划论发生的坏处简单被掩盖，而当商场进入加快出清和优胜劣汰的阶段，唯有稳健房企才干真实闪现出它们的运营耐性。
1月5日，碧桂园发布的未经审阅营运数据闪现，2021年其共完成归属股东权益的合同出售金额约人民币5580亿元，对应的合同出售面积约6641万平方米。
年代财经了解到，现在正式发布营运数据的上市房企不多，但对比多家研究安排的榜单可知，曩昔一年，遭到调控方针和商场下行的两层影响，新房商场去化面临着史无前例的压力，100强房企全体出售规划呈现滑坡，并且不同规划房企的出售门槛存在分解走势，头部“强者恒强”的马太效应闪现。
有观念指出，未来跟着楼市步入调整期，房地产职业格式将迎来新一轮洗牌，而以头部房企为代表的优质房企凭仗品牌、融资、运营等优势，有望进一步抢占比例，推动市占率持续进步。
商场承压下房企业绩分解
自2020年8月“三道红线”出台后，房地产职业在融资、土地和出售等多方面遭到方针的揉捏，华夏地产研究中心的数据闪现，2021年全国楼市调控次数高达651次，改写历史纪录，均匀每月出台54次方针。
依据克而瑞数据，在职业去杠杆、商场降温的布景下，2021年百强房企出售罕见地呈现负增加，全年出售额12.6万亿元，同比下降3.2%，出售面积8.5亿平方米，同比下降9%。
不过细分来看，百强房企出售金额涨跌纷歧。因为不少城市呈现降价潮，房企活动性窘境影响商场决心等归纳原因，购房者张望心情稠密，部分房企以价换量仍难以顺畅去化，优质房企因为更受信赖，全体出售体现安稳。
以碧桂园为例，2021年，其完成全口径出售金额7588.2亿元，完成的操盘金额为7208.6亿元，均位列榜首，并且是仅有一个7000亿层次的房企，亦是仅有一家权益出售金额打破5000亿元的房企。
百强房企出售规划下降，但不同阵营的房企出售门槛却呈现出不同的走势，榜首阵营充沛展示出头部房企的运营耐性。年代财经了解到，Top10房企的全口径出售额门槛到达2901亿元，同比增幅位居各大阵营之首，到达4.3%；Top20房企门槛为1718亿元，同比增加1.8%；Top30、Top50和Top100均呈现下滑，降幅介于0.8-4.2%之间。
房地产暖风频吹，全面降准、放松信贷和调控适度松绑连续落地，“方针见底”已成职业一致，但不同以往，本轮经调整往后的方针更多向保利、中海和碧桂园等国企、央企和优质民企歪斜。安全证券在其研究陈述中预判道，跟着楼市步入调整期，职业格式将迎来新一轮洗牌，优质房企凭仗品牌、融资、运营等优势有望进一步抢占比例，推动市占率持续进步。
年代财经了解到，在2021年下半年，大批房企信誉评级遭到三大世界评级安排的下调，乃至国企布景的部分房企也未能幸免。年代财经查阅多份评级陈述后得知，融资环境严重、到期债款压顶和现金流严重根本上是这些房企相关评级或评级展望遭到下调的原因，而碧桂园等优质房企却因为财政状况健康和盈余远景微弱得以保存出资级评级。
此外，国内多家证券安排的最新陈述闪现，未来房地产板块坚持“看好”评级，而优质房企仍然得到不少证券安排的持续引荐。
龙头房企的运营耐性
虽然调控使得购房者、出资者和开发商的决心受挫，房地产板块仍被看好，这源于根本面的不变。
住建部部长王蒙徽在近期承受采访时表明，我国的住宅刚性需求和改进性需求仍然旺盛，其间，当时我国常住人口城镇化率63.9%，快速城镇化阶段每年带来很多新增需求，而2000年前建成的很多老旧小区居民，有着比较旺盛的改进需求。此外，跟着二胎、三胎方针的落地，以及城市更新的推动，房地产商场将涌入更多的住宅需求。
贝壳研究院指出，未来新房每年17万亿左右的大盘子短时刻不会大幅改变，区域间的开展不平衡让房地产职业仍然有必定的开展空间。年代财经了解到，楼市下行、房企活动性严重导致拿地志愿削弱，2021年土地成交面积、金额同比双双下滑，但中心城市和优质地块的拿地优先级却得到进一步进步。依据克而瑞，2021年一二线城市吸收了七成百强房企的出资额，同比进步近10个百分点。这些商场有着类似的特质，即厚实的经济基础、畅旺的人才吸引力，以及坚硬的购买力。
以龙头房企碧桂园为例，其一直依据人口活动趋势进行出资布局，完成一到六线城市的全掩盖。到2021年6月底，其在中国内地已获取的权益可售资源约1.69万亿元，潜在的权益可售资源约4900亿元，权益可售资源算计约2.2万亿元，并要点布局长三角、珠三角、环渤海等人口密布、经济生机强的中心都市圈及城市群。中指院数据闪现，2021年全年，碧桂园权益拿地金额及面积分别为1397亿元及4017万平方米，位居职业榜首，土储结构仍然首要聚集中心都市圈。
房企对中心商场出资力度的加码，意味着竞赛更为剧烈，唯有进步竞赛力才干在剧烈的竞赛中锋芒毕露，实际上，为完成差异化竞赛，近几年保利、中海、万科、龙湖和碧桂园等优质房企投入了更多的精力和资源。
保利提出“不动发生态开展渠道”战略，环绕不动产开辟归纳服务与金融事务，希望在地产新周期寻求事务上的打破；万科宣告将全面加快“开发运营服务偏重”转型开展，物业、商业、长租公寓、物流等多元发力；龙湖布局六大航道，地产开发、商业运营、长租公寓、才智服务、房子租售、房子装饰全面开花；碧桂园向高科技归纳型企业转型晋级的一起，连续行稳致远的战略方针，从出资、运营、营销、产品、财政、安排办理等各个层面进步全周期归纳竞赛力。
“只要进步竞赛力，才干占领商场，这是确认的工作”，碧桂园办理层曾如是表明。年代财经了解到，环绕着“一率五力”的办理战略，碧桂园提出在合法合规、保证安全质量的前提下，做好高功率、本钱力、产品力、营销力、服务力和科技力。
由此构成领先于职业的办理水平，亦让碧桂园在商场下行之时充沛展示运营的耐性和灵活性。
自“三道红线”方针施行以来，碧桂园经过财物运营而非缩表来逐渐下降负债率，以此达到进步运营水平缓改进财政状况的两层意图。年代财经了解到，依照三道红线的规范，到2021年年中，碧桂园仅有踩线的目标为除掉预售账款后的财物负债率，已由2020年年末的80%降至77%；其他两项目标虽早已合格，但也持续优化，期末碧桂园的净假贷比率49.7%，比较2020年末下降了5.9个百分点；而现金短债比为2.1，也相较2020年末的1.9倍有所进步。
近期，面临商场的最新改变和应战，多家房企较为集中地安排架构调整、战略精简，其中心在于降本增效。步入“办理盈利”年代，精简安排架构，剥离非必要事务可有用削减中间环节，缩短决议计划时刻，进步运营功率。碧桂园亦自动推行了一系列安排变革，将区域公司由本来的106个合并成65个，然后推动区域合理布局、保证区域规划适度、进步资源配置功率，坚持安排活性，防止死板和大公司病。
年代财经了解到，自2021年11月以来房企融资步入回暖通道，凭仗着稳健的运营风格和优异的企业信誉，包含碧桂园、万科、龙湖、保利和中海等在内的少量优质房企则首先获得了政府部门和资本商场的认可。近两个月，碧桂园已成功发行债券、ABS，银行间商场请求注册中票亦获受理，融资额算计超越60亿元。