11月13日，“汇添富本钱-世茂购房尾款财物支撑专项办理方案”宣告完结发行，意味着国内商场上首单购房尾款财物证券化项目(以下简称购房尾款ABS)正式出炉。

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该项目由世茂房地产(00813.HK)联合汇添富本钱办理有限公司(以下简称汇

添富本钱)、金杜律师事务所一起推出，汇添富本钱担任办理人，刚于10月30日获上海证券买卖所经过。

值得注重的是，本年以来，财物证券化商场已呈现多个龙头房企的ABS项目，例如万达“稳赚1号”、鹏华前海万科REITs.

而另一方面，本年是财物证券化腾飞之年，实力雄厚的基金公司均有不同程度的试水，基金子公司投行化无疑是职业趋势。大资管时代背景下，房企不断拓展融资途径，催生多个高收益的金融产品，不只加强了资金流动性，也取得了商场注重，金融立异已然成为房企趋之若鹜的一个新板块。

不难想象，资金密集型的房地产职业，房企关于将旗下项目财物证券化对错常愿意的。克而瑞信息集团履行董事丁祖昱指出，前几年由中斗室企引发的以信任产品为主的金融热潮现已曩昔，未来的房地产金融将由规划房企和品牌房企主导。

首个购房尾款ABS

自上一年12月实施备案制以来，上交所一方面持续推动大类根底财物的开展，别的一方面特别注重对立异根底财物类型项目的研讨与推动。

据购房尾款ABS的项目经理泄漏，项目得到了上海证券买卖所的大力支撑，而且中诚信证券评价有限公司给予了该方案AAA评级。因为“汇添富本钱-世茂购房尾款财物支撑专项办理方案”是业界首单购房尾款ABS，并无现成经历能够学习，汇添富本钱做了许多开创性作业。规划产品时，与金杜律师事务所以及上海证券买卖所等协作组织前后进行了多轮证明及改进，风控办法规划细致，一起完结了悉数的证券出售作业。产品取得了组织出资人的大力追捧，发行当日共取得了3倍的超量认购。

该方案以世茂集团旗下坐落一、二线城市的项目公司对其购房者的购房尾款应收账款作为根底财物，将南京海峡开发、福建世茂置业、厦门市世茂新纪元等项目公司触及的购房尾款进行财物证券化，然后上市买卖。

发行半个月不到即完结发行，业界人士关于这一首单购房尾款财物证券化项目较为注重。剖析人士指出，“汇添富本钱-世茂购房尾款财物支撑专项办理方案”对应的购房尾款应收账款商场容量很大，将有望成为买卖所证券化产品的重要组成部分之一。

克而瑞研讨中心剖析师蔡建林以为，一些城市要求修建封顶，银行才将购房尾款发放给开发商，关于具有不少超高层项目的世茂来说略显吃亏，经过购房尾款财物证券化，能够盘活世茂的这些财物、提早回笼资金，而且这部分资金的收回危险极低。

世茂房地产经过这样的方法，只需要付出有限的利息便能够提早拿到尾款，而出资人这块也能够拿到一个相对安稳的报答。

剖析人士以为，关于世茂而言，这不只敞开了一条低成本融资途径，且盘活了财物(购房尾款)，进一步优化了财务结构。与绿洲控股(600606.SH)较为挨近的是，世茂房地产也喜爱开发超高层修建，这类项目回款慢已成业界一致。

本次购房尾款ABS的获批，是本年世茂力夺全国首单物业费财物证券化项目之后的又一次立异，也是继其完结74亿公司债发行后的又一次低成本融资。

丁祖昱指出，购房尾款ABS关于房地产财物证券化的示范作用主要有以下几个方面：首要，现金流是房企的生命线。特别对规划房企来讲，尾款所占有的份额巨大，假如能够有一款证券化产品把尾款悉数变现的话，将大大改进房地产企业的现金流。

其次，各种房地产证券化从规划来讲都相对较小。以世茂之前的物业费财物证券化为例，世茂2014年年报数据显现，包括物业收入的其他收入一项总额也仅6.5亿，物业费财物证券化规划不可能做得非常大。

例如前7强房企的出售规划在千亿以上，前10强能到达600亿以上，以10%尾款来讲也是60-100亿的规划，即便是50强房企也有10多亿的规划，由此可见尾款的证券化完全能做成上千亿的商场。这样的房地产金融才对房企有意义。

最终，从房款动身，实践还能够做更多的相似房款证券化测验。银行按揭款现在放下来也有三个月左右的周期，把这三个月周期也做成证券化的话，实践商场规划还会更大。

但是，丁祖昱提示道，牵涉到房款的证券化，我们都会有各种危险方面的忧虑，特别是道德危险。之前假合同骗贷的状况就层出不穷。

房企欲分羹财物证券化商场

值得注重的是，自2014年年末由审阅制转为备案制以来，我国的财物证券化商场开端迅猛开展。数据显现，到2015年11月11日，现在存量财物证券化项目为322只，发行总额为8378亿，其间证监会主管ABS开展迅速，现在存量项目数量为158只，发行总额为1908亿。

房企想在这里边分一杯羹，无非是看中背面巨大的资金流动性。正如9月底一次揭露活动上，昆吾九鼎履行总裁何强表明，从房地产金融来看，整个房地产职业证券化的商场空间非常大，如商业地产进行财物证券化，足以腾挪出10万亿资金。

致力于财物证券化的龙头房企不在少数。例如本年4月份，绿洲香港(0337.HK)与阿里巴巴联手推出地产宝，将旗下房地产项目财物证券化， 首单规划方案到达2亿美元。

本年6月，鹏华前海万科REITs封闭式混合型建议式证券出资基金获批，成为国内首只获批的公募REITs基金。装入财物包的主要是万科前海企业第宅的租金收益。

据泄漏，前海企业第宅可租面积为5.5万平方米，现在每月每平方米收益为250元，出租率已到达100%，作为一只封闭式混合型公募REITs，其公募方式决议了任何契合条件的出资者都能够认购，预期出资报答率达8%，挨近香港上市REITs约7%的收益率。这也意味着，前海企业第宅一年内将发生1.65亿元(理论值)的租金收益。

依据产品规划，后期该产品将装入封闭式基金的法令结构并经过证券买卖所上市买卖，出资人除了发行期认购之外，能够经过二级商场进行买入和卖出买卖。

9月初，金科股份经过证券财物办理公司建立招商创融-金科物业财物支撑专项方案1号，并经过专项方案发行财物支撑证券进行融资。该方案拟发行总规划不超越15亿元，征集资金将用于弥补新能源工业及辅业工业流动资金，还款来历为金科物业旗下运营办理的金科花园、金科丽苑等68个物业的物业服务费收入。

万达则推出“稳赚1号”产品，这款由万达出资建议的全新互联金融产品以万达集团的强势信誉作为支撑，根底财物是特定的万达广场项目，由万达商管一致进行招商运营办理，出资人以成本价投入万达广场，即可取得租金和财物增值的两层安稳收益，将以往金融组织参加优质项目的时机让渡给万达业主，相当于万达广场的原始股。