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　　秦佳丽

　　在数十个城市为“稳楼市”下调首套房借款利率之际，存量房“提早还贷潮”意外出现。而炽热的提早还贷进一步催生了许多违规操作乱象，比方违规将运营贷置换为房贷等。关于银行股来说，“提早还贷潮”或许会影响银行的短期成绩体现，但长时刻首要是受微观经济增加体现影响。

　　近期，多地出现提早还房贷预定排队时刻长、难度大的现象。据《红周刊》了解，某国有大行长沙的预定排队时刻现已到6月。与此一起，违规“转贷”现象连续出现。近来，央行举行会议，要求商业银行改善提高服务质量，依照合同约好做好客户提早还款服务作业；一起加大查看处分力度，加强违规转贷危险警示。

　　无论是提早还贷，仍是违规转贷，都关系着银行的财物质量和成绩体现。对此，有业内人士向《红周刊》表明，引发提早还贷的首要要素是当时房贷利率远低于存量房借款利率，这或许对少量银行短期盈余构成必定扰动，但中长时刻影响有限。

　　长沙提早还房贷需排队到6月

　　利率预期下行成提早还款主因

　　“假如购房满一年，现在能够预定请求，可是得排队到6月12日。你现在要不要挂号？今日不挂号，我怕过几天更往后推，耽搁你时刻。”2月22日，《红周刊》以还贷人身份咨询某国有大行长沙区域支行个贷中心，对方表明，后续挑选提早还贷的人或许会更多，该支行的手机在线请求功用现已封闭。

　　据该作业人员介绍，现在每天都有购房人打电话咨询还贷，不过其地点支行每天限制处理30单提早还房贷请求事务。“尽管说该赶快，可是人太多。比方我们春节回家买车票相同，座位只需这么多。”

　　某国有银行个贷咨询中心司理吴爽（化名）向《红周刊》表明，尽管日前央行、银保监会举行座谈会要求商业银行做好提早还款服务作业，但其实提早还款历来需求提早预定：“上一年没有这么多人请求，所以当月就能约上。现在必定也能预定，能够经过手机银行在线请求，不过需求排到两到三个月之后。”

　　吴爽介绍说：“许多客户其实自身没这样的主意，但最近看到了相关新闻后或许发生了从众心思，导致许多人排队。本年初出现提早还贷顶峰，还有很大一部分原因是我们年终奖到手，有的夫妻俩加起来能够有几十万拿来提早还款。”

　　吴爽表明，不是一切的房贷品种都适用于提早还款，假如是公积金借款，因为利息自身比较低，提早还款没有太大必要；组合式借款则能够提早还商贷部分，后续再还公积金借款部分。

　　《红周刊》咨询多家银行个贷中心了解到，出于房贷利率下降、缺少优质出资理财时机等原因，手持余钱的客户会挑选提早偿还部分房贷。不过，现在各大银行开释还款额度依然有限，请求人遍及需求排队2~6个月。

　　现在，提早还贷预定排队时刻过长等问题，引起许多房贷客户的不满。在黑猫投诉途径，本年以来，触及银行“提早还贷难”的投诉已达50余条，包含预定排队时刻长、还款额度受限、非全款提早还贷遭拒、在线请求功用封闭等状况。

　　一位房贷客户近期在黑猫投诉途径投诉称：“自己于2017年在某国有银行江阴支行做了一笔住房借款，合同约好借款之日起36个月内不允许提早还款，现在现已曩昔5年，自己请求提早还款，银行要求预定到2023年8月才干还，这期间我每月需求付出六到七千利息。”

　　关于“提早还贷潮”现象的出现，光大银行金融商场部微观研究员周茂华向《红周刊》表明：“一方面，因为近年来房贷利率快速下行，存量房贷利率高的购房者，期望经过提早还房贷来削减利息支出；另一方面，少量购房者有金额较大‘闲钱’，又缺少更抱负的财物装备时机。还有，不扫除部分购房者滥用了现在的便当、低本钱的融资环境。”

　　在周茂华看来，该轮提早还贷现象中，需求防备运营贷、消费贷等信贷资金违规运用，以及“以贷还贷”问题。“关于个人来说，提早还房贷削减了未来的房贷利息支出，但也需求让渡资金流动性，并且触及的资金金额不是小数目。”

　　违规“转贷”事务红兴旺火

　　多方提示借款置换危险

　　把运营贷违规转用于房贷，现已成为一些中介的兴旺生意。据了解，近期不少借款中介组织宣称，可协助顾客供给按揭借款置换服务，包含供给“过桥资金”让客户还清房贷，包装借款资质，在银行处理运营贷后偿还垫资。

　　相较于此前5%、乃至6%左右的存量房贷利率，现在的房抵运营性借款利率更低。《红周刊》以借款人身份咨询某借款中介组织，对方介绍：“房抵运营贷利息正常状况下3.5%至3.6%，最高3.85%。”

　　在惯例的“房抵消费贷”“房抵运营贷”两种借款形式中，该中介组织人员极力引荐运营性借款：“‘房抵消费贷’就别考虑了，国家对这一块有监管，现在百分之七八十的银行不做消费贷，少量银行做消费借款的最高额度也就100万元。现在市面上做的都是运营性典当借款，借款额度跟房值挂钩，大约是房产价值的七成，比方价值1000万的房子，能借款700万。我们收取借款金额的百分之一作为服务费。”

　　据该中介人员介绍借款请求方法：“前期先请求运营性典当借款，银行给了批贷函今后，我们再着手去做按揭的解抵，‘两条腿’走路。等运营性典当借款批下来后，正好按揭解抵也约上了。”

　　而关于大都名下并无营业执照的一般借款人而言，该类中介途径的卖点之一是协助包装借款资质。“能够花几千块钱买个‘公司’加执照，过户到你名下，到时分便是正常的运营性典当借款。相关的财报、上下游三方合同、流水等，我们都能够帮你供给，直到银行把借款批下来，整套流程下来估量一个月。”

　　“说句不好听的，银行那边做按揭解抵的客户有的乃至排到了半年后，客户现在张狂地在做按揭转典当性运营借款。站在银行视点看必定不肯意我们提早还款，可是我们都想把资金最大化使用，经过置换借款把之前五点多的利息降到三点多。”据该中介事务人员举例，假如依照首套房贷年化利率5.35%、按揭尾款100万元核算，经过运营性借款置换把年化利率转成3.8%上下，每月能够节约利息上千元。

　　而关于监管层早已明令制止的“运营贷违规流入楼市”，该事务人员宣称，本年做这项事务的人特别多，且其经手的客户百分之七八十都将借款用作了购房或提早还房贷。

　　吴爽对上述转贷操作不以为然：“听小道消息，的确有客户有这样的主意，不扫除有的客户或许的确手续做得‘精雕细镂’而成功的。可是个人并不主张，不管是房抵消费贷仍是房抵运营贷，按规定都制止流向房地产范畴，后续体系也会监控它的流向，不能用来还房贷或许买房。”

　　各地监管层近期关于“转贷”背面的危险给予了频频提示。比方2月21日，山东省当地金融监督管理局发布“关于提早还贷、转贷存在危险的提示”，提示广阔顾客是否提早还贷应算好经济账、不盲听盲信顺从。2月17日，银保监会公告对中国银行、民生银行、渤海银行等五家金融组织及相关责任人员依法作出行政处分决议，算计罚没约3.88亿元。处分案由包含小微企业借款资金被挪用于房地产范畴、违规发放房地产借款等违法违规行为。

　　“‘转贷’现象之所以一直在楼市潜行，是因为运营贷往往比购房贷利率要低，所以一些集体盯上了利率差额，乃至不乏一些银行也在暗里参加，形成了一个个利益链条。”北京金诉律师事务所主任王玉臣向《红周刊》表明。

　　据王玉臣介绍：“这种做法是明令制止、违法违规的。首要，银行借款是有清晰的用处设定的，不是钱到手了想怎样花就怎样花。运营借款是以中小企业主或个体工商户为服务目标的融财物品，借款人能够经过房产典当等担保方法取得银行借款，这种借款是给中小企业运营的惠民行动，明令制止流入楼市；其次，这种行为对购房人有不小的危险，一旦被查出将面对停贷，或提早全额偿还借款的危险，资信也会遭到严重影响。与此一起，一旦停贷，若无法及时偿还银行借款，将面对被典当的房产被拍卖的危险。”

　　他弥补道，在转运营贷的时分，不少人会在中介的指引下选用过桥借款，此刻还会发生新的本钱，且过桥借款的利率往往高于银行借款利率，一旦后续资金出了问题不能及时偿还，无疑会拔苗助长。而关于一些操作运营贷置换房贷的中介或银行组织，一旦被查出也会面对被处分，严重者还或许会触及到刑事犯罪问题。

　　银行股财物质量受重视

　　短期承压长时刻企稳

　　个人住房借款作为银行的优质事务，提早还贷或许会腐蚀银行的部分未来收益；而违规“转贷”则会检测银行的风控才能。当时，有剖析以为，银行操控开释提早还款额度，原因之一是不肯“让利”。

　　思睿集团首席经济学家洪灏向《红周刊》就此表明，现在银行层面没有发表详细的提早还贷金额，不过无风不起浪，从商场反应看，最近提早还房贷应该现已具有必定规划。在他看来，引发提早还贷的底子原因是利差，存量房贷利率大都在5%~6%以上的高位，比照之下运营贷、消费贷3%点多的利率具有吸引力，而这也是提早还贷现象不行操控性的原因：“只需有利差压力就会出现这种现象。”

　　他剖析以为：“因为首要触及存量房商场，因而提早还贷潮对楼市影响并不大。不过，提早还贷并不是银行愿意见到的，这会直接影响银行收益，银行股走势在短期内也会受影响。”

　　现在，个人住房借款在各银行总借款中占比较高。以“工农中交建邮”国有六大行为例，到2022年中期，六大银行个人住房借款规划在发放借款总额中的占比均超越20%。其间，邮储银行个人住房借款规划占比最大，其2.23万亿元的个人住房借款金额在发放借款和垫款总额中的占比达32%。（见附表）

　　与此一起，随同职业净息差全体处于下行通道，银行净利息收益率也全体在缩短。据iFind数据，到2022年第三季度，42家A股上市银行的净息差平均值、中位数均为1.96%，较上年同期一起缩短10个BP。其间，仅南京银行、贵阳银行、常熟银行、郑州银行、江阴银行、紫金银行、江苏银行7家银行净息差有所上升。

　　不过，有业内人士以为，无须就“提早还房贷”对银行财物改变作过度解读。洪灏表明，尽管个人住房借款发放规划遍及占比银行借款总额超越两成，可是并不意味着这批借款都能够提早偿还，别的，现在个人住房借款余额与从前比较仍旧处在高位。

　　据央行发布《2022年四季度金融组织借款投向计算陈述》，2022年个人住房借款余额达38.8万亿元，增速较上年底低10个百分点，但仍同比增加1.2%。

　　在周茂华看来，近期部分客户提早还贷或许对少量银行的短期盈余构成必定扰动，但中长时刻影响有限。而房贷虽是部分银行的重要财物之一，但并非主导。与此一起，房地产商场开端出现企稳复苏痕迹，有望重返平稳健康发展轨迹。“从历史经验看，国内也经历过不少的经济和工业动摇，但银行全体坚持杰出盈余态势。”他对此表明，“影响银行全体盈余的要素中最为重要的便是微观经济走势。我国实体经济发展壮大，银行在较长一段时期仍是融资首要途径，且跟着银行工业结构多元化，能够推进银行财物负债结构继续优化和运营才能提高。”

　　洪灏指出，“对银行来说，假如最初购房合同约好了能够提早还款，那么现阶段就应该供给好对应的服务途径。现在商场调降存量房贷利率的呼声也是有问题，仍是应该遵守合同、尊重契约的。”

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