业界撒播一句话：”房地产做到终究就是做金融。”可是历经数个周期转换与工作巨鳄沉浮第三方财富公司待遇，房地产做金融，往往成也萧何，败也萧何。
近期某头部地产公司旗下财富公司出现兑付风云，据其高管对出资者走漏，X财富未兑付理财产品规划达数百亿元。在引发言辞注重之外，也令房企反面的财富处理公司再次进入了群众视界。
据21世纪经济报道记者查询，2018年前后，伴跟着第三方财富处理安排的洗牌，地产公司直营的财富公司初步成为潮流，据不完全核算，前百强地产公司中至少1/3具有自己旗下的财富处理公司或财富直销团队，虽然近年来，跟着监管趋严，部分地产公司退出了财富处理业务，地产系财富处理公司趋于消沉，但数量、规划仍不可小觑，X财富就是其间较为急进者。
地产与财富处理的宿世此生
第三方财富处理公司得以在此前十年迎来爆发式展开，本就与地产密切相关。
仰仗2008年至2012年钱银体量的大幅扩增，房地产企业进入了新一轮快速扩张周期。与此同时，信任工作在“新两规”的窗口期内，体量极速扩张。当传统银行贷款现已不能满足房地产和当地政府融资途径的健壮资金需求，信任公司融资浪潮就此拉开大幕。源源不断的融资需求被包装成了信任产品，各家信任公司纷乱树立自己的财富处理中心，主攻产品出售。但依旧有许多的信任产品无法消化，第三方财富处理公司作为信任产品出售的有用补偿，悄然兴起。
21世纪经济报道记者采访中得知，前期的第三方财富处理公司商业办法非常简略，即产品端从信任公司批发产品，出售端雇佣理财师出售产品，自己则从中抽1.5%-3.0%的佣金。由此测算，一个年仅出售十几亿规划产品的小型第三方，每年就有或许获得千万级的收益。
昌盛的地工业展开，满足的信任产品供应，巨大的商场理财需求，第三方财富处理公司获得了巨量的成长空间。在短短3-5年内，如诺亚、恒天、利德、大唐、钜派等第一批第三方处理公司获得了巨额获利，结束了本钱的原始积累。
例如被视作地产系的钜派，仰仗在房地产工作的深重资源，仅用3年时间，就成为一家净获利逾越5000万的企业，并在2015年成功登录纽交所，成为国内继诺亚之后第二家在纽交所上市的财富处理安排。
但从2016年初步，我国房地产履历最严的一轮宏观调控，加上资管新规出台，导致银行、信任、券商资管和基金子公司的非标融资业务萎缩，但彼时房地产依旧被视作优质资产，依旧具有较强的金融特色。
因而，房企认识到，谁能掌握低本钱的资金谁就是这个商场终究的胜利者，布局金融出资成为大中型房企避免被选择，结束围住乃至弯道超车的本钱。在此思路下，房企加速在金融工作的布局。
在P2P热潮下，因为门槛低，募资才华强，地产公司初步布局互联网金融，21世纪经济报道记者核算，在2014-2015年鼎盛时期，至少有五十家房地产企业进入互联网金融工作，地产巨头中万科、佳兆业、绿地以及某大型房地产集团都曾埋下希冀“争做千亿途径”的愿景。
但跟着P2P工作遭受强监管，地产系P2P途径现在在营已短少5家，且均已结束清退。如万科系网贷途径鹏金所，在结束清退后于近来获批拿到网络小贷车牌，但从官网查询效果来看，到现在没有发布新的产品。
P2P夭折后，地产公司又在第三方财富处理公司洗牌中寻到时机，一些中大型地产商初步从其他财富公司和金融安排挖人，自建财富团队，地产系财富处理公司初步兴起。
是否自融第三方财富公司待遇？
一位资管业人士奉告21世纪经济报道记者，现在财富处理商场上的地产基金有两类玩家，一类是地产公司直营的财富公司，较为出名的有X财富、佳兆业财富、绿地财富、阳光城旗下华冕财富以及鸿坤财富等。还有一类是纯地产基金，一般是仰仗本身募资才华与开发商协作，以股或债的办法进入。
他进一步指出，地产公司开财富公司的原因其实很明晰，一是监管关于地产融资的通道越来越束缚，二是外部资金要求的本钱一贯降不下来，三是近期监管对房企融资的三条红线等一系列要求，在新形势下，房企需求新的融资途径。
他具体介绍，现在商场上运作较为成功的办法是华冕财富，因为从银行与头部安排挖了一批专业经理人，运作办法比较专业，募资才华也较强。经过专业运作，融资本钱控制也较好，不比在商场长直接发债本钱高，且资金销量安稳，必定程度上帮地产公司处理了流动资金的需求。
地产公司做财富处理本无可厚非，可是否存在自融则是商场一贯存疑之处。
前述资管人士指出，现在地产系财富公司常见的办法之一就是将理财产品出售给早年购买过房子的业主，因为业主一般归于优质客源，并对开发商有基础信任，加上有出售和后续服务的天然粘性，出售功率比较高。至于具体出售什么产品，各个途径有不同的战略，有多元化的财富途径，但大多数公司仍是以出售地产公司自己的项目融资为主，产品办法主要是金交所定融，具体要看产品设计和生意结构。因实质上是给自家公司募资，这类财富途径有自融嫌疑。
该人士还指出，此外还有一种常见玩法是相关方诺言，本身并无集团主体公司担保增信，也无实质性资产典当。这类产品一般风险较大，建议逃避，非标商场还有更好的选择。
以X财富为例，X财富前身是X集团旗下互联网金融途径X金服。重组团队更名后，X财富发行一系列理财产品，从21世纪经济报道记者获取的产品搜集说明书来看，主要是对X集团上下游企业的定向债务融资计划。其产品承诺年化利率在7%-10%，途径还承诺增信，补足出资者的本金和收益。
但若在资管新规下细究其合规性不难发现问题，首要承诺刚性兑付即违规，此外，其发债方是单独一家企业，需求符合合格出资者原则才华参与出资，但在实践出售中，出售的最低门槛仅为10万元。从办法上看，与旧日的P2P有所相同。
一位X集团前员工奉告21世纪经济报道记者，X财富不只向外部客户融资，还向集团内员工募资。虽然2020年初曾有当地政府提示过该途径风险，但其实该途径一贯在正常发行理财产品，直至本年年中被叫停。叫停新产品发行没有新资金进来，是出现兑付危机的中心原因之一。
另一资管工作人士对21世纪经济报道记者标明，虽然部分途径有自融嫌疑，但因其集团公司规划大、实力强，且土地资产仍然是商场上较好的资产，因而仍是有不少出资人愿意购买这类产品。但对这类途径，出资人也应该有必定风险认识，终究处理人是地产商树立的财富公司，融资人是相关子公司或许实控的项目公司，假设出现风险工作，要问问，谁能实在代表委托人利益去做资产处置呢？
借道财富途径输血恐难耐久
X财富不是仅有探路失利的地产系财富处理途径。
早在X财富暴雷之前，万达也曾大举进军金融业。2014年，作为万达新的支柱工业和获利增长点，互联网金融初度出现在万达集团的年终陈说里。
2015年半年报中，万达明晰标明，要结束银行、证券、保险等三家公司的并购，加上已有的金融工业树立万达金融集团。2015年7月，万达金融集团在上海正式树立，注册本钱100亿元，下设网络金融、飞凡科技、保险、出资等公司。但在随后的2016年，万达金融就拆分了网络和金融，树立万达网络科技集团，并逐步出售了征信、保险、支付等业务车牌。
2016年8月，万达网络金融推出了万达财富APP，正式布局财富处理商场。但近年来这一业务也无声无息退出商场。在万达官网上，其业务介绍中也已删去了金融板块。
相较万达和X集团，地产系财富公司也不乏现在仍运营出色者乃至继续扩张者。
华冕财富官网闪现，2017年树立的华冕财富2018年年度政策为稳健布局23城，结束百亿财富处理服务规划。而在其本年9月发布的新三年规划公告中，指出其在2021年已在长三角、珠三角、环渤海、福建及中西部区域布局分支，未来将蓄力布局百城。
绿地金控官网财富处理版块介绍中指出，其财富处理现在已构成私家财富处理、途径安排处理、家族财富办公室三大中心业务模块。到现在处理的资产规划累计已逾越75亿。
一位资深地产工作人士奉告21世纪经济报道记者，地产系财富处理公司最大的风险在于资金链的安全性与融资途径的疏通，从这一层面来说，现在最安全的肯定是央企、大国企、负债率比较好的龙头之公司，但这类公司在非标商场融资较少，因而出资人需求稳重辨别安排和产品风险。
此外该人士指出，类似X财富这种金交所定融的理财产品并不稀有，也不只局限于地产工作，部分第三方财富公司仍然在发行许多规划巨大的类固收理财产品，也是运用这一融资途径，其潜在风险是一起的。此外还需留心的是，近年来，监管对金交所收拾收拾力度加大，虽然当地监管发展不一，但一旦这一通道被堵死，叫停发行新产品，恐怕将出现更多第三方财富途径的兑付问题。
抛开灰色地带，地产系是否能够做好真财富处理？这个问题恐怕仍待商场与时间给出答案。
客观来说，地产公司转型做财富处理确实有难度。原央行调统司司长盛松成指出，地产和金融两者的处理办法相差十万八千里，房地产企业的粗豪处理办法，很难在比赛剧烈的金融圈中制胜。其他，这些转型做金融的房企广泛短少专业的金融人才。我国优异的金融处理、研讨人才本来就不多，房企进军金融业首要面临人才稀缺问题，房地产工作想在金融圈挖人是不容易的。
前述地工业人士则指出，现在地产系财富处理公司确实存在必定的转型压力，若要耐久展开，地产系财富处理公司与商场上其它财富处理公司应该是站在同一起跑线。要做好财富处理，就要确保公司利益与客户利益是一起的，客户不只需收益，也要安全和服务，要实在处理客户财富处理的问题，前进产品才华，专业才华，才华向客户收费。“尤其在当下风险显露加速的商场环境，对财富处理安排来说其实是一个时机。在雷声不断的环境中，反而能让出资人认识到与安排协作的重要性，出资人不会看派系身世，条件是，安排要能够帮忙出资人找到优质资产，避免踩雷。”他直言。
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