（代表委员“支招”抑止购房风险：调整付款办法，实施现房出售）

商品房预售生意潜在风险正引起多位全国人大代表、政协委员注重。

汹涌新闻注意到，2022年全国两会期间，全国人大代表、民进江西省委会副主委、江西省住所和城乡制作厅厅长卢天锡，全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹，全国政协委员、四川省工商联副主席张建明等人，均盘绕商品房预售原则提交了相关建议提案。

卢天锡认为，可逐步前进商品房预售容许门槛，直至过渡为现房出售；一同调整购房款付款办法，由购房人按工程发展分期付款，项目抵达竣工交给条件后支付尾款。周世虹建议抛弃商品房预售原则，实施商品房现房出售，这是他连续5年提交相关提案。

相同建议吊销商品房预售制的还有张建明。他在接受媒体采访时标明，全面实施现房出售原则要避免“欲速则不达”，留够窗口期，给相关商场主体点评、调整、转型等充分准备时刻，确保新政有序、稳健、高效实施。

代表：现行预付款办法加重购房人背负、增加购房人风险

商品房预售原则是我国房地产开发运营办理原则的重要内容，对促进房地产业快速展开、有用处理一守时期内商品房供应缺少问题、加快完结全体人民住有所居发挥了重要作用。作为当地住建部分首要负责人，卢天锡认为，其时商品房预售原则仍存在一些社会反映剧烈、亟待推动处理的出色问题，首要表现在以下五个方面。

一是预售容许条件不明、门槛较低。《城市商品房预售办理办法》虽然规矩了商品房预售容许条件，要求“投入开发制作的资金抵达工程制作总投资的25%以上”，但各地对工程形象发展的要求不一，有的当地抵达正负零即容许预售，必定程度上下降了房地产开发企业准入门槛，前进了房地产企业资金杠杆率，助推了单个房地产企业高杠杆、高负债的野蛮增加，给我国房地产业带来巨大风险。

二是预售合同的法则位置不清楚。我国实施不动产挂号确权原则，商品房预售合同备案仅为行政行为，并不直接导致物权的建立。由于商品房预售合同履约周期较长，出现“一房两卖”、建立典当等情况时，购买人权益难以有用确保。有的开发项目完工后，因典当未革除，导致无法交房和处理不动产挂号发证。

三是预售资金监管存在原则短板。商品房预售资金监管没有专门的上位部分规章办法，各地监管方式、监管标准等存在较大差异。有的未实施预售资金的全额入账监管，有的监管额度没有有用掩盖项目竣工交给所需资金，有的对预售资金运用把关不严，有的简略地托付监管银行代为监管，预售资金实践上由开发商自行分配运用，开发商随意移用转移预售资金导致工程项目烂尾的情况层出不穷。

四是购房人预付款支付办法不利于确保购房人权益。其时预售原则下，购房人预付的购房款（即预售资金），包括首付款和银行按揭告贷等，一次性全额转入房地产开发企业名下的预售资金监管账户，而购房人从购房到房子交给少则1年，多则2-3年。现行“一次性全额支付”预付款的办法，使商品房预售实践上变成了商品房出售，购房者购买的房子实践上是“期房”或许说是“楼花”，这明显加重了购房人职责、背负，增加了购房人风险，有失公平原则。一旦出现项目烂尾等问题时，将给购房人构成巨大损失，引起社会胶葛和不稳定问题。

五是房地产开发企业违规本钱较低。根据现行《城市商品房预售办理办法》，开发企业不按规矩运用商品房预售金钱的，由房地产办理部分责令期限纠正，并可处以违法所得3倍以下但不逾越3万元的罚款，难以有用抑止房地产开发企业违规行为。

委员：实施现房出售原则是“房住不炒”定位的需求

全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹也对现行商品房预售原则表达了忧虑。

他在接受新安晚报采访时标明，近期以来，房地产公司债务危机及商品房逾期交给对宽广购房团体构成剧烈冲击，导致部分购房人焦虑难安，“专业安排数据闪现，2021年全国有6300多万套商品房已售，但未竣工交给给购房人。”

媒体报道闪现，周世虹已连续四年在全国两会呼吁抛弃商品房预售原则，实施商品房现房出售，本年他准备再次提交这一提案，希望推动相关政策提早出台。

另据封面新闻报道，全国政协委员、四川省工商联副主席张建明将第三次把吊销房子预售制的相关建议带上全国两会。

“我国房地产商场经过20多年的迅猛展开，预售制这项原意在于扶持房企的政策也到了退出历史舞台的时分，实施现房出售原则，有助于坚持住所的消费特色，克制其本钱特色过热带来的泡沫。”张建明在接受上述媒体采访时指出，实施现房出售原则将从根本上下降开发商的财务杠杆，也是坚持“房住不炒”定位的需求。

他一同侧重，全面实施现房出售原则需求等候时机成熟，建议在政策发布和正式实施之间，留够窗口期（比如三年），给相关商场主体点评、调整、转型等充分准备时刻，以确保新政的有序、稳健、高效实施。

卢天锡认为，应从完善商品房预售办理原则下手，有用防范房地产商场风险。具体有三点建议：

一是从速修订《城市商品房预售办理办法》。进一步细化明晰全国共同的商品房预售容许条件，逐步前进预售容许门槛（如多层主体封顶、高层主体结构2/3，超高层主体过半），直至过渡为现房出售。明晰预售合同与权属预告挂号相同的法则位置，制止已建立土地典当的房子预售，制止将已预售房子再建立在建工程典当，确保购房人合法权益。建立商品房预售履约担保机制，下降购房人风险。建立预售项目信息宣布原则，预售项目工程发展、预售款运用情况等重大事项应定时或及时向购房人公示宣布。

二是从速拟定《城市商品房预售资金监管办法》。鉴于各地房地产主管部分自行拟定的预售资金监管办法较为紊乱，且《关于标准商品房预售资金监管的定见》的标准效能较法则规章而言相对较低，建议国家层面研讨拟定《城市商品房预售资金监管办法》，真实标准和强化预售资金全过程监管。前进房地产开发企业违规运用商品房预售金钱的行政处置标准，增加金融安排违规扣划、施工企业和材料供应商等协作房地产开发企业违规套取商品房预售资金的处置条款。

三是建议调整购房款付款办法。将其时由购房人“一次性全额”付款（含按揭告贷）并由监管部分按发展拨付预售资金的方式，变为购房人按工程发展分期付款的方式，即在工程投资额或工程形象发展抵达必定标准后，由购房人交纳规矩比例的首付款，剩余金钱按预售合同约好的工程发展分期支付，项目抵达竣工交给条件后支付尾款，其间必定额度转入由政府监管的质量保修金专户。恳求银行告贷的，后续按揭款根据预售合同约好的工程发展逐步发放告贷。