尽管推出了较出位的招数，但楼盘的客流量并不多 楼盘外围并未见两年回购的选出 楼事查询 文/图 羊城晚报记者 梁栋贤 楼市不景气？那想办法托市又怎么。为了让买家加速入市的决计，开发商奇招迭出。除了降价、首付分期之外，近来，广州银河区有楼盘许诺两年...

尽管推出了较出位的招数，但楼盘的客流量并不多

楼盘外围并未见“两年回购”的选出

楼事查询

文/图 羊城晚报记者 梁栋贤

楼市不景气？那想办法托市又怎么。为了让买家加速入市的决计，开发商奇招迭出。除了降价、首付分期之外，近来，广州银河区有楼盘许诺两年内可原价回购。除了这些开发商有心之举，《广州市引进人才入户管理办法实施细则》、以房养老的试点方针也在近来出台，在无意中或多或少地对买家心思构成必定的影响。

现场实录 原价回购，两年后重出江湖

怕买了房价跌落？不要紧，开发商许诺两年后按原价回购。推出“两年后原价回购”的是坐落广州银河区粤垦路的日出·观山。可是，该许诺的仅限于没在房管局处理签的单位。

据了解，日出·观山是从2009年开端开发，之前已开发两期，现在推出的是第三期三栋两梯四户单位，总货量约200套。“估量会在6月底或7月开盘，假如在6月28日前落筹，还有额定优惠。”现场的出售人员说，

之前有媒体报道说，在在建的楼宇看到印有“两年原价回购”字样的海报贴在外墙上，但羊城晚报记者参与时，却没有发现这一海报。“有些东西，只可以做但不可以讲的。”一位地产同行说。

记者在现场看到，三期行将推出的单位包含73平方米以及134平方米两种户型，带装饰价格估量3万元/平方米起，有物业管理人员说：“均价大概在三万五左右。”由于粤垦路邻近没有在售的一手住所，所以很难进行比价，但该楼盘三期被周边密布的住所包围着，楼距较近，在景象方面显着不如该此前推出的、可西望燕岭公园的一、二期单位，该楼盘在2011年二期单位就卖完，其时的均价为2万元/平方米。在现场，一位来自银河的看房者说，假如单价三万元左右还可以承受，三万五左右就有点偏高了。

“商场上不是有许多买家忧虑降价吗？咱们许诺两年后原价回购，等于让他们消除这个后顾之虑了。”现场的出售人员说。此刻，在暂时售楼部内，一名穿T恤衫的中年男子正半躺地斜靠在沙发上大声打电话：“咱们推出回购办法是很有新闻价值的，我看你们可以做个全版的专题报道了！”从他的言语和神态来看，显然是在跟媒体通电话。

实践上，这并非该楼盘初次推出原价回购办法，在2011年推二期时，就现已试用过此招。记者从现场工作人员处打听到，2010年9月29日“国五条”出台后，许多人因而一会儿没了购房资历，为了争取到这一部分的顾客，该盘就回购许诺。“想出资又没有资历买的人可以先买下房子，等增值后内部转名获利，其时有人一会儿就买了许多套房子，赚了不少钱。”

当然，这次回购和此前有不同，由于此前挑选回购的买家只能一次性付款，而现在开发商给出的条件更宽松，买家可以在两年内分四期付清房款，购房后在一个月和半年内缴付房款30%，一年内和两年内别离缴付房款的20%。

“咱们和购房者将签署协议，不会在房管局的站上进行签，购房者觉得价钱恰当的时分，可以将房产交给咱们转卖，转卖成功后，只会收取原业主少数的手续费，但不会向购房者收取费用。假如两年后没有适宜的易手价，该房产也可以由开发商回购，可是只给本金，不给利息。”现场的出售人员说。

专家点评 不就是不想降价吗

“为什么以许诺回购的方法确保房产不降价？其实不就是不想房子降价。”提到近来收到商场重视的住所回购事情，华夏地产项目部总经理黄韬言必有中地说，“其实，相似的出售方法从前也加过，不过八成产生在中斗室企或是一些项目公司，大企业一般不会这样，这种企业自身的企业信誉度就相对较低，买家的权益很难遭到确保。”

黄韬说，挑选这种做法，其实是归于不想降价又想卖楼的手法，现在估量很难取得杰出的出售作用。“老练的买家都不太欢迎这样的操作形式，还不如直接降价更实践一些。”

特别提示 游走于法令边缘，买家存在许多危险

据了解，早在2012年，广州市疆土房管局就表明将严峻打击炒筹转名行为，一经发现将对开发商进行严峻的批判和赏罚。那么这种回购的行为是否涉嫌违规？

对此，合富光辉(我国)首席商场分析师黎文江说，由于没看到发展商的合同版别，所以只能提示顾客，假如合同写的仅仅回购而不是转名，开发商有或许在法令框架下完成这一行为：“一般的合同会约好，房产的认购期为7天，但相似的合同可以约好，认购期长达两年，这样在理论上合同就可以合法地成立了。并且，现在规则外地人在广州要寓居三年后才干买房，这样一来，或许在两年签正式合同之时，这部分买家就有了购房资历，对这一类买家仍是有必定吸引力的，对忧虑楼价跌落的买家相同如此。

不过，黎文江提示说，开发商能按原价回购，仅仅理论上的最佳状况，但详细到退房时资金怎么返还，是否有延误，就很难说了。

北京大成(广州)律师事务所的郑文双律师说，其最大的危险是在于，很难确保所购房产未来是能切切实实转到买家名下。黄韬也赞同这一观念，由于推出此出售办法的原本就不是很闻名的大房企，光靠一纸还不知道是否合法的内部合同，很难避免开发商将房子转卖别人，“在我看来，两年后广州房产持续上涨的或许性是很大的，这样顾客的权益就或许更没确保了。”

郑文双详细分析了然后有或许呈现的状况：房产出售没有在房管局存案，假如有人乐意出更高的价钱，很难确保开发商不会卖给第三人。假如第三人现已对房产进行存案、公示的话，那作为现已挂号存案的第三人，其权益会遭到维护，而第一个买家即便是自住性质，也将面对无房可用的局势，日后恐怕只能通过诉讼来让开发商弥补自己的经济丢失了。可是假如找不到开发商、又或者是开发商没有产业可执行，那顾客即便赢了官司也无法得到任何的补偿。

房子现已典当给别人的状况也相似，若这一典当是通过存案的，假如未来房产有胶葛，清偿时也会优先给现已挂号存案的借款债权人，开发商有拖欠工程金钱的状况也相似，一旦产生法令胶葛，这些房地产企业的债款都是优先让购房者取得清偿的。“仅仅，扣除了这么多或许的欠款之后，房产的余值还有多少，顾客又有多少确保？”郑文双说。

假如购房者自身由于限购等原因不具备购房资历，那结果或许更为严重，开发商完全可以由于合同的约好不符合现有法令、法规规则为由，请求合同无效，这样顾客只能要回自己本来付出的钱和少数的利息了。

“房价涨仍是跌，归于商场行为，不要贪便宜，这样会因小失大，丢失更大。”黎文江提示。

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那些年在淡市中“威过”的高着儿

莫到君行早，更有早行人。现在淡市中咱们见到的一些较为出位的营销着数，其实许多年前，咱们也从前看到过。

返租报答

上世纪90年代，返租报答几乎是每一个商铺项目都会采纳的出售战略，一是由于靠单打独斗小出资者很难在几年内将商铺全体做旺，并且，非自用型的买家也期望可以取得更为便当的报答。不过，由于之后曾呈现过多起开发商不实现许诺，许诺返还的租金没有持续付出，卖完房子后就跑路的行为，因而该战略后来被明令禁止。不过，现在这一做法近期又再度频现，仅仅返租资金或许在买房时就一次性扣除。

无理由退房

2001年前后，其时城启集团旗下的荔港南湾就从前推出过“无理由退房”活动，十分相似现在的开发商回购许诺。其时荔港南湾所在的南岸路还有发电厂、煤场等存在，寓居环境并不抱负，楼盘刚开售不久，为了让买家对楼盘有足够的决心，开发商特别推出了无理由退房的促销办法。

十年保修

依照我国的现行规则，除了根底和主体修建部分是按住所的合理运用年限保修之外，住所其他不同部位的保修年限为2-5年不等。不过，元邦集团当年推出其首个开发楼盘——元邦航空家乡时，就推出过“十年保修”许诺，由于该公司是做工程发家，老板对自己的工程质量很自傲，这一许诺也的确助其较快地提升了闻名度和出售速度。