股-票-啦.2019年08月05日报道

长江商报消息长江商报记者江楚雅

自诩“规划、获利、风险”三驾马车平衡术出色把握的禹洲地产(01628.HK)2018年规划与获利双双不合格，越来越难在规划和获利之间做出平衡。

长江商报记者收拾其年报闪现，到2018年12月31日，禹洲地产结束560.03亿元出售额，结束全年出售政策的93%，成为了2018年里为数不多没有结束年度政策的房企。

素以高获利见长而被业界称为“小中海”的禹洲地产，获利也出现下滑。数据闪现，2018年，禹洲地产结束毛利74亿元，同比下降2.8%，而2017年企业的毛利为76.83亿元，同比增加54.93%；毛利率也出现较大崎岖下滑，由2017年的35.4%跌至30.72%，是2009年上市以来的最低值。

长江商报记者还留心到，禹洲地产通过了23年的打开，现在才不到600亿规划，2015年-2017年，禹洲地产出售额分别为140亿、232亿元、403.6亿，与同队伍房企的距离越来越大。规划增速缓慢，债务压力却不小。2014年-2018年资产负债率一贯徜徉在80%上下，分别为75.97%、80.62%、83.05%、78.17%、81.38%。

财报闪现，到2018年年底，禹洲地产总营收为243亿，毛获利74亿，现金及现金等价物和受限制现金约292亿，现金比率约45%；而告贷方面，告贷总额436亿，同比上升58%，其间，39亿元告贷须在一年内偿还，28亿告贷在1-2年内偿还，2019年有近70亿的偿债压力。

成果不合格获利下降

1994年12月8日，禹洲地产树立，秉承“大禹治水，荒漠成洲”的精力，走上房地产(512200)的拓荒之路。2009年11月，禹洲地产在香港联交所成功上市。

2018年，禹洲地产的出售政策为600亿元，从实践结束任务来看，禹洲地产的年度合约出售额仅为560.285亿元，距离年度600亿元的出售政策相差近40亿元，年度增加率降至38.9%。

这也是禹洲地产自2009年上市以来，以及继2015-2017连续三年超量结束年度政策之后，第一次未能结束年度出售任务。

获利也出现了下滑。2018年，禹洲地产毛利约为74.67亿元，同比下降2.81%；毛利率为30.72%，同比下降4.68个百分点。

事实上，2009年上市以来，禹洲地产一贯坚持着30%以上的毛利率及12%以上的净获利率。2014年-2018年上半年，禹洲地产的毛利率分别为36.3%、35.75%、36.27%、35.4%、31.53%。2018年算是近年跌幅最大、体现最差的一年。抵达2009年上市以来的最低值。

禹洲地产董事局主席林龙安给出的解说是，“禹洲的土地储备大部分都在长三角的一二线城市，而2018年长三角是限价最严峻的当地，因此，禹洲上一年把差不多90亿元的土地货值往后推了”。

申万宏源(000166)标明，禹洲地产2018年结束合约出售560亿元，虽然同比增加39%，但与公司年初定下的600亿元出售政策比较仍有必定距离，且与2016年和2017年的增速66%和74%比较亦显差劲。原因主要是公司项目比较会合的一二线城市，在上一年体现不佳，令商场对其执行力初步有所担忧。

据了解，禹洲地产给自己设定的2019年合约出售政策是670亿元，林龙安还曾提出“2020年冲刺千亿”的计划。2019年以来，禹洲地产的成果安稳增加，公司近期发布的未经审理营运数据公告闪现，前6个月合约出售金额为284.74亿元，同比上升32.47%。照此核算，在2020年如期交卷“千亿”，增加率有必要不低于49.25%。

高溢价拿地

而加速拿地体现了禹洲地产关于规划扩张的急迫性。中指研究院发布的数据闪现，2019年前6个月禹洲地产拿地金额为193亿元，在全部房地产(512200)企业中排第27位，而上年同期排在50名开外。

林龙安在到会2018年度成果发布时曾标明，2019年拿地总预算约400亿。以此核算，禹洲地产下半年的拿地或许仍然坚持一个较快的节奏。

值得留心的是，本年禹州地产拿下不少高溢出价地块，3月21日，禹洲地产27.3亿摘得安徽合肥包河区S1901地块，溢价率121%；5月16日，禹洲地产6亿摘成都锦江区三圣乡华新村一宗24亩宅地，溢价率134%，该地块一度被当地媒体封为成都“新地王”。

未来，禹洲地产标明将通过多种办法继续增加在大湾区的土地储备，包括揭穿的招拍挂、与当地开发商协作，此外还树立了城市更新小组来推动旧改项目的获取。

另一方面，引入华裔城(亚洲)作为二股东也将成为禹洲地产获取土地的重要办法。3月26日，禹洲地产将中山项目的21%股权出售给了华裔城(亚洲)。

关于在土地商场的生动，禹州地产侧重“在拿当地上继续坚持审慎，活泼而不急进地补偿优质土储，一同，力求杠杆率坚持在合理、可控范围内”。禹洲地产还标明，公司会继续坚持“三驾马车”(获利、规划、风险)的平衡打开，向千亿政策冲刺。

值得留心的是，近期融资环境收紧，近三百家中斗室企封闭，房企不得不高息融资缓解资金压力，禹州地产也不破例。

4月4日，禹洲地产发布公告称，直接全资从属公司厦门禹洲鸿猷地产开发有限公司第一期公司债券发行已结束，发行规划为35亿元。债券的两个品种发行规划分别为人民币20亿元和15亿元，票面利率分别为6.5%和7.5%。关于债券用途，禹洲地产标明将用作偿还即将到期或回售的发行人现有境内公司债券。

此前1-2月，禹洲连续发行了3笔各5亿美元的优先收据，折合人民币逾百亿，票面利率均在8.5%以上。

财经评论员严跃进标明，优先收据的发行，说明企业在融资方面有较好的导向，这进一步体现了企业较好的资信状况。从融资的用途来说，为现有债务的再融资(162717)，是所谓的“发新债偿宿债”。尤其是从4月份债券东西看，利率本钱现已下降，这也利好把控本钱。后续关于企业来说，融资作业可以继续打开，一同也要注重项目运作，因为融资过于一再，给投资者会留下资金方面有压力的形象。

克而瑞核算闪现，到2018年底，禹洲地产加权均匀融资本钱为7.23%，较2017年上升1.21个百分点。2019年，禹洲的境外融资进一步加速，以较高的本钱发行美元债(501300)进行再融资(162717)，融资本钱走高。克而瑞认为，企业高息融资虽然可以在必定程度上缓解资金压力，但必定对未来的运营获利率带来负面影响。

严跃进指出，拿地等本钱上升，一方面说明相对来说拿地渴求很大，另一方面也需求看到，未来部分高价土地会往往构成许多新的本钱，所以这方面也是需求留心的，尤其是本年下半年要防范资金方面的压力。

总负债增加50%

长江商报记者还留心到，禹州地产通过了23年的打开，现在才不到600亿规划，2015年-2017年，禹州地产出售额140亿、232亿元、403.6亿，与同队伍房企的距离越来越大。

规划增速缓慢，债务压力却不小。2014年-2018年资产负债率一贯徜徉在80%上下，分别为75.97%、80.62%、83.05%、78.17%、81.38%。

财报闪现，到2018年年底，禹洲总营收为243亿，毛获利74亿，现金及现金等价物和受限制现金约292亿，现金比率约45%；而告贷方面，告贷总额436亿，同比上升58%，其间，39亿元告贷须在一年内偿还，28亿告贷在1-2年内偿还，也就是说，2019年禹洲有近70亿的偿债压力。

事实上，禹洲近几年的负债率也居高不下。财报闪现，到2018年底，禹洲地产总负债936亿元，同比上一年增加49.9%；其间活动负债645亿元，活动负债率68.9%，同比增加34.3%。

申万宏源(000166)标明，禹洲地产的总有息负债规划或许较上一年底上升逾越三成至600亿左右，而外债占比则从30%升至45%。申万宏源(000166)近期发布的研究报告将禹洲地产评级下调至中性，政策价为4.22港元，较禹洲地产7月17日3.86港元的收盘价有9.3%的上行空间。

申万宏源(000166)在研报中提到，禹洲地产自上一年合约出售未能合格后，着手于内部人员调整和架构革新，但仍然急进的扩张政策及支撑此战略的杠杆进步所带来的风险未能消除。

关于申万宏源(000166)的这份研报，禹洲地产曾揭穿回应称：“该安排下调了其掩盖的全部内房股评级(除两家央企华润置地及保利地产(600048))，我们是目前为止最后作调整的一家。”

严跃进向长江商报记者标明，高杠杆风险在于两点，包括企业自身的债务压力和外部的各类监管压力。从实践状况看，高杠杆的企业需求在近期活泼降价促销，然后构成更好的资金回笼方式。

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