新华北京8月25日电(杨光)“商改住”不只打乱城市规划、给购房者带来危险，更让现在刚刚取得良好开端的房地产调控作业面对应战。北京市房协的一位专家表明，北京“商改住”项目规划巨大，许多项目在售，假如不操控这部分项目的出售问题，很或许让商业项目打乱住所商场的调控作业。
6月1日起，北京市住建委会联合多部分出台了《关于加强部分联动，完善商业、作业类项目处理的奉告》。自此，北京“商改住”项目将不再有增量，这意味着契合“限购”条件的外地人可购买房子的最终一条路即将被堵死。这也意味着存量“商改住”项目将成为“稀缺品”，所以“商改住”项目开端演出最终的张狂。
东亚上北鑫座幸运地赶在方针出台之前，于5月13日开盘，抓住了最终的机遇，打着“绝版”的旗帜大肆宣扬其在昌平区回龙观的这一“表里不一”的作业项目，现在主推5月份开盘的1号楼和3号楼，产权50年。记者实地造访发现“不限购”和出资价值正是上北鑫座宣扬的要点。北京市房地产买卖处理的数据显现，到7月17日，5月13日开盘的东亚上北鑫座作业项目已售出480套。
事实上，在对住所商场调控愈演愈烈之时，记者在采访中显着感到，与方针出台前比较，不少商住项目开发商关于商住字眼较为灵敏，怕引起方针镇压。一起，部分购房者心里也在暗自打鼓，“现在买的房子是期房，方针并没有清晰什么状况的商住楼不能办房产证，真到收房了是否能拿到房产证”东亚上北鑫座变相打擦边球这一做法是否存在“违规”操作，也让越来越多的业主以及出资者心生背离。
“挂羊头卖狗肉”经过“规划”关
上北鑫座是东亚新华的作业项目，从6月1日开端正式施行的“商改住”新规中，被业界公认掐住“商改住”项目“死穴”的一条是商业、作业类项目不能每户独自设卫生间。这种状况下怎么自住出售人员向记者确保，房间预留了上下水，并且“商改住”的流程很简单：购房者假如想买房用于自住，要进行两次验房。初次按毛坯房收房，之后与开发商指定的装饰公司签定装饰合同，可直接取得住所装饰计划，“厨房、卫生间就都有了”。经过开发商赠送的“精装饰”，作业项目摇身变成了“住所”。相关人士剖析，开发商这样做是先依照作业项目建楼，建成检验后再改屋内规划。
高通律师事务所开创合伙人敬云川剖析，开发商这样做的目的是让购房人为更改规划担任。这样做适当所以购房人自己与装饰公司达成协议，在装饰过程中改动房间内规划。经过这种手法，开发商就能够不为私行更改规划的违规行为担任，即便日后相关部分要进行处分，也无法处藩发商。一起因为房子规划改动而引发的相关危险也随之转嫁到购房人身上。
一位上北鑫座的业主在向记者表明他的无法与忧虑时说：“我买不起其他房，只能买它了。前一阵子刚出台制止商改住的方针时我曾问出售，他们说方针出台前拿到的消售许可证，不受方针影响，我还挺快乐的！后来仍是不放心，又找建委的朋友咨询了一下，原本他们根本就没按商改住报批，而是直接按商业写字楼报批的，曾经这种状况通常是等政府监管部分彻底检验之后再进行代工(替代业主一致施工)装饰改造，再把卫生间分隔出来。这样能够打方针擦边球，而又不影响拿到产权证。不过现在五部委联合严察监管，便是为了防备方针露洞，今后能否拿到房产证不好说，不过开发商盖卫生间是必定的。假如最初按商改住(酒店)报批就不会存在此问题，现在也不是没方法，顶不济了等办下产权证来再给业主装卫生间。”
《精品购物攻略》最新一期的“2011楼市金酸莓奖”也将东亚上北鑫座戏谑了一番送上第一名的宝座，撰文记者称：“开发商是用一招“移花接木”，既钻了现在“商改住”方针的空子，好像又对购房者有了奉告。仅仅，不知在未来楼市宏观调控不容乐观的远景之下，这样偷换概念的做法还能保持多久而在北京房地产买卖处理站东亚上北鑫座的买卖状况页面上，也特别提示要求购房者应依照规划规划用处运用。言下之意便是奉告购房者：购买有危险，结果请自傲。”
户型如蜗居，周边环境恶劣
记者在东亚上北鑫座的售楼中心采访时发现，不算宽阔的售楼处里只摆放了一个项目沙盘，没有样板间，只要一纸户型图，一切关于项目的细节全仰赖于售楼人员的口述。从项目沙盘能够看到，项目彻底依照商业和写字楼的定位进行规划，前排为临街商业街，后排为7层住所。依据项目户型图的标明，东西向的长长走廊将空间一分为二，每套房间沿走廊两侧门对门摆放。每层乃至还装备了公共卫生间。对此，售楼人员奉告，公共卫生间是为了躲避方针，入住后不会敞开运用。
而主打小户型的东亚上北鑫座，户型修建面积在36.17-161.72平方米之间，部分户型的有用面积缺乏70%。以现在在售的B4户型为例，37.25平方米的修建面积，实践运用面积仅为25平方米左右。一位不愿意泄漏名字的上北鑫座的购房者对记者坦言：“这个项目性价比不高。拿50平米的户型来说，得房率在70%，换言之实践寓居面积35平米，两层依照1.6的系数来乘(有挑空)，实践寓居面积为56平米。总价约100万。这样楼面价为2万元左右一平米。这个价格根本和周边住所的价格差不了太多。但层高仅有2.1米-2.3米，一层30多户的寓居环境。这个质量比住所差的太远了。”
别的，因为整个修建的规划以商用为特征，因而前排商业街与后排住所之前的间隔远远达不到纯住所社区的楼间距，再加之修建体形存在角落和架空，因而坐落住所底层和把角的户型都存在必定程度的挡光状况，而这些户型也是现在项目一向未能售出的部分。
与此一起，因为项目“商改住”的定位为商业项目的区域，往往不是宜居区域，周边配套也不是为寓居服务；从城市开展来看，“商改住”打乱城市原有的功用规划和功用布局，或许导致某些区域人口和车流超负荷，加剧城市病。
就东亚上北鑫座这一事例来看，有一点值得注意，记者从北京市规划委员会站的2010年3月15日平西王府车辆段公示图上了解到，昌平区规划树立回龙观污水处理厂、废物中转站、粪便处理厂、环卫车辆厂。这四个处理厂的方位为回龙观东部社区的上风口，众所周知，北京的四季风向首要为北风和西北风，独自一个污水处理厂发生的污泥气味掩盖区域为周边两公里，则掩盖整个回龙观东部地区和霍营许多商品房小区，会引起很大的居民的不满和反对。更何况有其他三个都会发生异味的工厂呢这儿现已购买或许依照政府组织的确保居民为了确保北京城市规划现已做出很大献身，让出市里的黄金地段，可是等候他们寓居的是离小区如此之近的污水处理厂、废物场、粪便处理厂，可想而知他们心思是多么难过和冤枉。而关于原本就持张望情绪的出资者，不得不说如此恶劣的环境和有待从头审视的区域规划，愈加敲响了他们心中的退堂鼓。
开发商利字当头，购房者“伤不起”
此前据多家媒体报道，东亚上北鑫座是2009年6月中国修建部属中建世界旗下智地创展和创智六合两家子公司联合体以2496元/平方米楼面地价招拍挂拿下回龙观(A08、C07-1、C07-2、D01地块)地块之后不久，将地块中的大部分转让给东亚新华公司。该项目估计最低价格1.68万元/平方米起，但实践上个别在售户型的价格现已超越2.1万元/平方米，如此算来该项目利润率可到达30%，可谓适当可观。
因为土地属性为作业商业用处，除了在运用年限上比纯住所项目少了20年外，在购买本钱和寓居本钱上，相同与纯住所项目大有不同。依据北京房地产买卖站上的特别提示，项目的借款年限不能超越10年，且无法请求住所公积金借款；一起不能享用普通住所的税费优惠，也不能处理户籍手续。而在项目售楼处的公示文件上，能够看到项目的水费为6.21元/吨，电费(峰段)为1.293元，供暖费每季为35元/平方米，并无燃气供给，各项日子本钱远远高于普通住所。
一位在京作业的安徽小伙小苑向记者叙述了他的看房遭受。小苑原本预备在近期买套普通住所，在新居内与女友完婚。可是，因为他在北京交税的时刻缺乏5年，“京十五条”出台后，他不得不将目光转向“商改住”楼盘。“我知道这种楼盘不通天然气，只能用电磁炉煮饭，日子本钱的确高，但能有什么方法呢想到这种楼盘的房价比普通住所低，我就计划狠决然买了！”可更让小苑的无法是，“商改住”项目还躲藏了另一个巨大的隐秘：因土地性质的原因，国家对“商改住”房子每年都征收房产税，详细金额为：房产原值的70%×1.2%。这意味着一套100万元的“商改住”房，每年要交8400元的税。这无疑给“商改住”的购房者又增添了一笔经济以及心思上的担负。
“商改住”现象长期存在禁而不止，一个首要原因是存在这种需求。上一年4月以来，对住所的限购令反而成为“商改住”项目的所谓利好音讯，在开发商的宣扬之下，许多此类项目乃至成为商场上可贵的“热销”产品。“商改住”的禁令施行后，客观上来说，对现有“商改住”项目是有利的，比如东亚上北鑫座这些项目的开发商会打出“绝版”牌，乃至进步价格等，但不管开发商怎么宣扬，本文说到的这些“商改住”项目的缺陷是不或许改动的。