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作者：数据宝陈见南
全球金融风暴下，关于高杠杆的房地产企业而言，无异于乘人之危。而万科、恒大等龙头房企发布的2019年年报，也给楼市蒙上一层阴影。不过，部分城市楼市现已出现复苏痕迹，房价则出现出稳中有落的形势。
万科出售毛利下降，恒大净利腰斩
3月17日，万科发布了2019年的年报，2019年完结经营收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净获利388.7亿元，同比分别添加23.6%和15.1%，不只净利低于商场预期的410.29亿元，增速也创出近4年来新低。此外，在出售增速、盈利才干等方面，万科的表现也难以让出资者满意。
年报闪现，万科2019年完结出售面积4112.2万平方米，同比添加1.8%；完结出售金额6308.4亿元，同比添加3.9%。出售面积增速快于全国同期，出售金额增速慢于全国同期。出售增速相同创出近4年来新低，其2018年、2017年、2016年出售额增速分别为14.5%、45.3%和39.5%。盈利才干方面，万科的毛利率由2018年37.48%下降至2019年36.25%。其间，房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点。
另一家房企龙头的成果更不如人意。3月22日晚间，我国恒大发布盈利预警，预期2019年全年中心业务净获利及净获利有所下降，其间中心净获利约为408亿元，同比下滑48%；净获利约为335亿元，同比下滑50%。公司标明获利下滑首要是价格较低的清尾出售楼宇在2019年交楼结转，导致交楼单价下降所形成的。
全国房地产出资、出售数据大幅下跌
万科、恒大等龙头房企成果不及预期，但一线房企保利、融创等却有出色的添加。不可否定，房地产的黄金岁月现已以前，距离2012年万科首提白银时代，也现已以前了八九年之久。万科总裁祝九胜认为，“整个工作毛利的下降”，都“或许是长期的趋势”。
一年半之前，也就是2018年秋天，万科秋季例会的主题甚至成为了“活下去”。新冠疫情的出现，“活下去”更面临应战。万科董事会主席郁亮在成果会上直言，本年爆发的新式冠状病毒疫情对每个人、每家企业、每个工作都意味着巨大的困难和应战。
近期国家核算局发布的数据，现已说清楚一些问题。2020年1-2月，全国房地产开发出资额1.01万亿元，同比下降16.3%，增速较2019年全年放缓26.2百分点。2020年1-2月商品房出售面积8475万平米，同比减少39.9%。
多地出台扶持政策，房住不炒依然是主基调
作为全年出售数十万亿元的工作，房地产商场关系到社会经济生活每个方面，安稳开展至关重要。据不完全核算闪现，2月以来，现已有70余省市发文扶持楼市，但一同也有多个“救市”政策被叫停。
2月以来国家层面也从下降融资难度、为企业减负、放宽公积金束缚等多方面下手出台楼市扶持政策，但仍多次侧重“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调。上星期，银保监副主席在国新办发布会上标明，坚决执行房住不炒的要求，促进房地产商场平稳健康开展。
东兴证券认为，房地产金融政策基调不变。3月16日MLF利率3.15%和前次操作持平。3月17日监管层侧重信赖额度不可逾越2019年底水平。3月17日银保监会官员标明房贷政策基调未变。3月20日，1年期和5年期LPR报价4.05%和4.75%，与前次持平。同一天监管部门明确要求2020年全年专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关领域。以上央行操作和监管层表态闪现房地产金融政策依然会维持现状而不是放松。但判别后续伴随国内外钱银政策宽松周期的接连，房企融资或将持续边缘改善。尤其是商业银行，在稳住息差的动力下，有望对耐久期高收益率的开发贷加以支撑。
“云卖房”萌生，出售初步恢复，房价稳中有落
新冠肺炎疫情让本年年初的楼市进入“冰冻”情况，各地售楼处纷乱关闭，不少房企初步转战线上“自救”。据克而瑞研究中心核算，前200强房企中已有143家房企在线上“云卖房”。这其间名头最响亮的，当属恒大的“恒房通”。恒大日前宣告，在全面实施“上卖房”后，该公司2月份共完结上认购总套数99141套，优惠后房子总价值1026.7亿元。
“云卖房”现已实真实在的表现在了出售成果上。3月5日恒大公告闪现，恒大2月份完结合约出售额达447.3亿元，同比大增约108%，合约出售面积513.8万平方米，同比大增约154%，均位居工作首位。到2月末，恒大累计完结合约出售额853亿元。2月单月和前两月出售情况，我国恒大均位列工作第一位。
分析人士认为，当下房地产工作转战线上首要是受疫情影响，是“非常时期的非常办法”，还处于起步和试水阶段。短期内，线上卖房不会替代线下出售，但会是线下出售的重要补偿办法。
跟着国内疫情的缓解，售楼处初步解封，房企出售数据也出现上升，部分城市甚至出现“抢房”现象。3月16日晚8点，万科通过线上卖房的办法推出深圳“万科星城”项目，开盘1分钟出售额达12亿，7分钟售光288套房。3月20日，姑苏的三个房地产项目一同开盘，共推出近900套房源。无论是线上出售仍是线下选房的项目，几乎都是“秒光”。3月25日晚8点，北京红新盘20分钟热销814套。
楼市复苏的脚步越来越近。贝壳研究院近来发布的《房地产商场复苏力指数城市排行榜》闪现，姑苏、南京、杭州三城复苏力指数位居前三。二手房方面，贝壳研究院多个方面数据闪现，在链家掩盖的18个城市中，上上星期成交量现已相当于上一年3月周均水平的75%。新房方面，上海易居研究院的多个方面数据闪现，自2月末初步，首要城市的新房成交量就逐步从底部反弹。到3月中旬，全国房地产商场新房成交已恢复至年初水平的7成。
更可喜的是，疫情并未对房价构成严重影响，整体出现稳中有落的形势。3月16日，国家核算局发布2月份70个大中城市商品住宅出价格格改变情况，核算多个方面数据闪现，2月份，70个大中城市中，21城新建商品住宅出价格格环比上涨，26城环比持平，23城环比下跌。二手房方面，27城房价环比下跌、29城持平，仅14城环比上扬，且多以微涨为主。
二季度回暖预期较高，许多安排看好地产工作
东莞证券认为，短期出售大幅回落首要是受疫情影响，居民外出受阻、经济活动间断及售楼处关闭等特别情况导致的，并不代表工作本身基本面灵敏转差，也并非出售需求急剧缩短的真实反映。跟着疫情遭到控制并且逐步阑珊，工作景气量将会较快地恢复到正常水平，短期克制的需求得到回补弹性较大。房地产开发需求、房企融资等在二季度得以明显改善预期仍较高。
其他，分析人士遍及认为，在全球降息潮的布景下，我国钱银政策宽松预期有望增强，房产保值、房贷利率下降等要素影响下，楼市的表现依然值得等候。相比较而言，地产股的机遇或许比楼市的机遇更为承认，尤其是基本面稳健、盈利承认性较强、且分红率较高的优质地产公司，在全球各大经济体无风险利率下行的布景下，出资价值持续凸显。
进入新年以来，地产板块持续被许多安排看好，靠近40家安排发布工作研究报告，评级多为看好、举荐、增持等。中信建投认为，未来政策边缘改善仍有空间，一同疫情仅影响短期购房行为而不影响中期购房需求，地产的压舱石作用凸显。近来国新办维护金融商场安稳发布会上，央行标明要持续坚持流动性的合理充裕，全球各大央行也采用活泼办法，整体利率下行对板块估值构成支撑。
地产板块估值处于前史低位，股息率吸引力较大
遭到疫情、国外股市暴降等多方面要素影响，A股、港股地产股也出现大幅下挫，首要龙头股估值迫临前史低位，股息率则抵达前史高位。申万一级房地产指数近期市盈率逼平前史最低的8.09倍水平，最新市盈率为8.64倍；最新市净率1.23倍，靠近前史最低1.13倍水平，股息率则抵达3.24%，抵达前史相对高位。未来跟着2019年年报的不断宣布，股息率水平有望进一步升高。
具体到个股方面，万科A最新市盈率为7.7倍左右，保利地产最新市盈率为6.8倍左右，二者估值均处于前史相对低位。在估值处于前史低位的情况下，首要龙头股的股息率相同处于前史相对高位水平。万科A股息率靠近4%，保利地产按照2018年分红核算最新股息率逾越3%。