深铁741亿元、广铁589亿元，京投、杭铁、姑苏轨交也别离在各自大本营拿地，乃至连沈阳地铁也不甘示弱，在沈阳二批次会集供地的10宗地块里单独斩获8宗……从前三缄其口、躲藏于房企死后的地铁公司，在2022年成为拿地的新势力，它们所力捧的TOD形式也被面向新高潮。
悄然成为拿地大户
土地商场的表现将直接决议未来房地产商场的生态格式。
中指研讨院数据显现，到12月22日，22城累计卖地约1.77万亿元，同比下降超越三成，较2021年少卖地约9000亿元。其间，当地国资成为拿地主力，土拍托底现象较多。22城当地国资拿地金额占比到达42%，超越了央国企的37%，民企该份额则仅为16%。
在一众央国企的身影中，还呈现了别的一股新兴势力——地铁公司。本年前11个月，深圳地铁以741亿元全口径新增货值，位列拿地榜第12位；广州地铁则紧随其后，新增货值589亿元，远超于从前。
除深圳地铁和广州地铁外，厦门轨迹交通、杭州地铁、沈阳地铁、合肥轨迹交通、姑苏轨迹交通等也都在年内频频出镜，悄然成为“拿地大户”。要知道，这在从前是鲜少见到的。
北京商报记者核算发现，深圳第三批次会集供地中，深圳地铁60.38亿元拿下3宗地块，奉献超50%的成交额；杭州第三批次会集供地中，杭州地铁一举拿下2宗地块，耗资超35亿元；沈阳第二批次会集供地中，10宗成功出让的地块，沈阳地铁单独斩获8宗；本年5月广州榜首批会集供地中，广州地铁拿下了4宗地块，耗资165.19亿元。
相同是在本年5月，成都轨迹集团发布首张TOD地图，正式曝光榜首批16个TOD项目区域散布及项目特色，颇有“官宣”的意味。
站城交融的时机
近年来，北上广深等大城市都在交通站场区域打造站城TOD，其躲藏的巨大时机，也越来越得到商场认可，而抢占时机的条件便是“先一步”的土地储备。地铁公司“如火如荼”的背面，也将TOD形式面向新的高潮。
所谓TOD即以公共交通为导向的开发形式，打造站城交融归纳体，鼓舞轨迹交通地上地下空间归纳开发利用。依据国家开展变革委7月12日印发的《“十四五”新式城镇化施行方案》（以下简称《方案》），明确提出支撑TOD形式，打造站城交融归纳体。
现在已有多个城市方案发动轨迹交通TOD归纳开发。例如，青岛地铁提出“十四五”期间TOD开发1000亿的方针，21个重点项目方案三年内悉数发动，至2024年末估计获取土地6000亩，带动出资1000亿元；重庆提出每年将推进5-8个TOD项目施行，方案至“十四五”末，重庆将发动TOD项目30余个；北京等地还将TOD归入保证性租借住所项目选址规划。
同策研讨院高档分析师陈舒表明，相较于一般单体项目开发，TOD项目的开发难度更高。在规划规划上，根据轨交地铁为中心开发，辐射规划并不仅是周边的几个项目，更是邻近半径几百米，乃至地铁沿线站点。它是一个片区化的开发，需求进行整个区域乃至和城市相关联系的研讨和查询。
在工业界容上，TOD项目一般不是单一的住所或商业开发，往往以复合型归纳体的形状呈现，触及多个工业业态的协作。因而在产品布局、商业形式乃至整个项目的开发战略都会更为杂乱，需求更全面考虑。“这时候有国资布景、能够协作开发制作的地铁公司就具有打造TOD项目的优势。”陈舒称。
在北京有过很多TOD制作经历的京投开展总裁高一轩直言，在TOD街区里边，有很多的会集式敞开空间，就有时机打造超级场景。曾经或许仅仅景象，现在融入了激烈的人文艺术、生活方式等特色，能够更好地去服务用户、链接资源。反过来，和流量商家做主题互动，也会为他们赋能，为他们拉新，为他们堆集更多的中心用户、粉丝资源。
被供认的地产反哺
现在房地产商场的困局，主要是资金层面形成的，出售的不畅叠加融资压力，大大都房企挑选暂时缩短战线。但关于地铁公司来说，此刻却有了差异化优势。
从公开商场的拿地节奏来看，资金雄厚的地铁公司并不介怀此刻买买买，而竞得地块也有些“定制”的意味，为其TOD开发铺路。凭借TOD开发，能够活泼低迷的土拍商场，推进房地产商场的复苏，也能为地铁公司带来的可观赢利。
当下各城市的地铁公司，仅靠本身主营事务，大大都都是亏本的，每年需求依托高额的政府补助去保持。据核算，2021年从24个城市地铁公司的营收赢利状况来看，在不核算政府补助的状况下，仅有5家地铁公司完成了正收益。经过大力开展地产等“副业”，来反哺城市地铁制作，也被视为破局的要害。
地产分析师严跃进表明，现在地产“副业”已成为大都地铁公司事务收入的大头，此刻的“低迷期”正是他们发挥拳脚的好时机，究竟都有增储的需求。此外，在当地政府的补助之下，大都地铁公司并不差钱。
从实践经历来看，其间最为有目共睹的，当属深圳地铁。假如不是这轮拿地“出圈”，大大都人关于深圳地铁的形象，还停留在“万科的榜首大股东”。但事实上，尝到地产盈余的深圳地铁，现已亲身下场进入房地产开发事务，其旗下的深铁置业便是专门担任房地产开发事务的。
2021年，深圳地铁全年营收163.97亿元，其间，站城一体化开发95.71亿元，地铁运营39.18亿元，别离占比58.37%、23.9%。从运营赢利来看，站城一体化开发事务盈余66.67亿元，地铁运营事务则亏本41.53亿元。
关于地产“副业”，包含深圳地铁在内的大部分地铁公司也并不避忌，直言旗下深铁置业一切归纳开发收益、商业及轨迹隶属资源运营收益，悉数反哺深圳轨迹交通制作运营，减轻了政府财务压力。
泛TOD概念的Bug
有深圳地铁“珠玉在前”，其他地铁公司也纷繁发力地产“副业”。要知道，大都地铁公司拿下的地，都是TOD形式开发，有交通的支撑，房价天然水涨船高，中心赢利差非常可观。
现在一些地铁公司也挑选独立开发，比方，杭州地铁连续建立多家房地产开发公司；成都轨迹集团也有不少自己开发的项目。但缺少专业的支撑，懂轨迹的地铁公司并不必定懂地产开发，因而也交了不少膏火。
较为老练的形式还是以协作开发为主，大部分项目由地铁公司拿地之后，经过股权转让引进房地产企业参加开发。
与深圳地铁相同，广州地铁相同挑选了参股房企，于2019年成为越秀地产的第二大股东。但深圳地铁与万科更多是出资的联系，TOD项目协作并没有幻想中那么多。而广州地铁与越秀地产协作就比较亲近了，大大都项目均由前者拿地，后者协作开发，待项目老练后，再并入后者的上市主体。
到2022年6月末，越秀地产TOD项目总土地储备约359万平方米，占总土地储备的12.6%。期内TOD项目完成合同出售额约120.7亿元，已有较大的成绩奉献。
背靠大树好乘凉，为此，越秀地产还专门建立了TOD研讨院，联合专家学者、职业同伴进行TOD立异研讨。
跟着地铁公司的入局，TOD开发形式被推至高点，由此也引发“泛TOD概念”。
“现在略微有点公共交通，项目后缀就会加上TOD，有些项目其实根本不合格，这也给购房者在置业时形成困扰。并且假如仅仅单纯的地铁上盖，其他配套无法同步，即便是TOD项目也很难有竞争力。”有操盘过项目的营销总告知北京商报记者，更有甚者，部分项目只重视房子卖了多少，应有的配套制作却并不上心，这也会形成TOD项目的污名化。
长周期的检测
更多的TOD操盘者也直言，资源和谐的难度、全体开发的长周期、协作同伴的不确定都是现在内地TOD开发困难的原因。“在我国香港、日本东京，TOD连着十几个，乃至最多的有二十几个接口，是立体城市构建的一部分，现在内地的TOD还没有彻底将流量与用户的地打通，商业运营也存在必定的应战。”某操盘过数十个TOD项目的老总如此点评。
中指研讨院企业事业部研讨担任人刘水表明，因为TOD项目往往与地铁轨交等相连，多为地铁上盖，触及承重、管道等问题，施工难度远大于一般单体项目，前期预算的预算会比较难，并很或许在后续过程中呈现额定的建形本钱。一起，受轨交注册、施工杂乱和人流导入周期等要素影响，项目资金投入更高，开发周期更长，全体报答也慢一些，参加房企具有的实力也要更为强壮才行。
一位不肯签字的业界分析师则指出，TOD项目尽管远景可观，但其间潜在的危险也不容忽视，因为项目开发耗时长、资金投入大、技能难度高级特色，假如房地产企业重磅加码，这也将成为其未来成绩增加的变量。
北京商报记者王寅浩