这个财报季和以往不同，不少房企好像"躺平"了。而在这种职业大洗牌的要害时刻，有的房企在变卖财物以解近渴，有的房企却在处处充任"白衣骑士"，比方美的置业。

3月25日，这家热衷于收并购的企业发布了2021年度陈述。

陈述显现，上一年全年，美的置业完结经营收入737亿元，同比添加40.4%；完结归属母公司净赢利37.44亿元，同比下降13.47%；毛赢利为134.95亿元，同比添加15.8%；中心净赢利为54.57亿元，同比添加13.6%。

简直全面添加的成绩，好像也是这家公司一向在"买买买"的底气。

出售本钱超600亿元

将逐步退出低能级城市

作为家电巨子美的集团旗下的地产公司，美的置业在资本商场也是混得风生水起。

曩昔几个月，该公司连续逆市接盘多个房地产项目。

先是2月8日，美的置业从金科手上收买了重庆美科房地产开发有限公司50%的股权，至此100%持有"美的金科郡"项目；

再是2月23日，美的置业从正荣地产手里一会儿接过3个项目的股权，至此"美的正荣滨河苑"、"和筑梅江"、"正荣美的云樾"三个项目均为美的置业全资持有。

最近的是3月11日，美的置业再次以9.07亿元的收买价值，向金科地产收买了两家南京公司的股权，其间收买价合共8.32亿元，转让借款本金7560万元。

而除了正荣和金科，上一年十月，美的置业还先后接下了与把戏年、雅居乐等公司协作的多个项目。

将时刻线拉长看，不难发现，自2021年下半年开端，美的置业便开端了频频的收并购动作。

截止现在，美的置业现已并购了不下于9家公司。

房地产职业现在的开展景象外界都众所周知，美的置业挑选此刻大举收并购，想必也是对自己的财政情况有着足够的决心。

2021年年报显现，美的置业的营收增速在职业界较为亮眼，而关于集团收入的添加，公司也在年报中指出首要由于承认出售面积的添加及出售单价的进步。

数据显现，2021年全年，美的置业连同其合营企业及联营公司共完结合约出售金额约1371.4亿元，较2020年同期添加8.7%；相应已售建筑面积约1176.4万平方米，较2020年同期添加了5.8%。

不过依照美的置业于上一年年头定下的1500亿元出售方针，2021年全年，该公司也并未完结年度出售方针，全年完结率为91.4%。

美的置业在年报中称，当时商场环境下，公司更重视现金回款进展，而不是单纯寻求出售额的高添加。数据显现，曩昔一年，美的置业的出售回款率为78%，去化率为65%，在民企开发商中处于中等偏上水平。

与此一起，到陈述期末，美的置业持有现金及银行结余341.97亿元，同比添加28%；没有动用的银行授信额度添加至1001亿元。

跟着房地产职业精细化办理年代到来，现金流现已逐步成为企业生计与开展的要害。

彼时美的置业在收买金科旗下项目时曾标明，收并购首要是协作公司的城市晋级战略："以一二线、强三线为主，逐步退出低能级城市。"

而在本次成绩会上，公司办理层也再次着重，在收并购方面美的置业将倾向于在高量级的城市收买，例如南京、长沙、重庆、天津等；与此一起在低量级的城市退出，例如柳州、岳阳等，逐步进步权益占比。

而出售本钱的飙升，也是美的置业近年来多次提出向高能级城市战略搬运的重要原因。

数据显现，2021年美的置业的出售本钱高达602.08亿元，比2020年多出了近两百亿元，营销本钱的增速也远远大于出售额8.7%的增速。

对此，IPG我国区首席经济学家柏文喜剖析称，由于美的置业之前首要布局于低线位城市，而这些城市的产品溢价才干和溢价空间都比较差，也就意味着先手本钱占比较高和毛利空间受限。这也是美的置业现在向一、二线城市等高线位商场和区域战略性搬运的首要原因，只要向高线位区域搬运才干进步产品溢价才干和毛利空间，也便是相对下降出售本钱占比。

于2021年，年报显现，美的置业在一二线城市的土储进一步提高至了60%。到上一年12月底，公司共有354个物业开发项目，掩盖全国61个城市，具有土地储备总建筑面积达4952万平方米。其间，新增权益总建筑面积约471万平方米，权益拿地金额为权益出售额的38%。

此外，2021年美的置业二级及以上城市的出售金额占比为78%，其间当地排名前十的城市数量有20个。到11月，集团坐落佛山的出售额打破130亿元，无锡、徐州、金华、邯郸等多个城市出售额均超50亿元。

美的置业办理层标明，遭到经济下行、疫情重复以及有用方针落地时刻等要素影响，公司对区域商场很难预判。不过，在长三角、大湾区，上一年下半年以来很多的压抑性需求一向在堆集，预估会在本年二季度或下半年开释一部分。

"华中区域会呈现分解，武汉、长沙基本面还不错，下半年有望复苏，郑州、南昌土地供应量比较大，且需求不振，或许会使商场修正的时刻稍微长一些。"

净赢利创三年最低，

拿地本钱逐步走高

不过尽管营收和出售增速凶狠，但从过往几年的数据来看，美的置业的赢利增速仍然相对缓慢。

2021年美的置业的毛赢利为134.95亿元，比较2020年添加了15.8%。但值得注意的是，2020年的数据现已是美的置业增速下滑后的成果，而2019年这一数据为130.06亿元，同比添加32%

此外，整理曩昔几年的财政数据可以看到，美的置业的毛利率一向在逐年下降。从2018到2021年，其毛利率分别为32.72%、31.62%、22.21%及18.3%，直接从三字头降到一字头。

而在2021年，美的置业的净赢利约为37.43亿元，同比下降13.5%。比照2019年的43.05亿元和2020年的43.26亿元，这一数据也创下三年以来的最低值。

值得注意的是，"三道红线"监管规范，到2021年末，美的置业净负债率大幅下降到46.3%，现金短债比提高到1.7倍，但除掉预收款后的财物负债率虽下降到72.1%，但仍然高于70%红线。

成绩会上，美的置业履行董事兼首席财政官林戈说，"上一年下半年职业危机时，银行资源严重，但美的置业开发贷一向富余，咱们最早康复到按揭额度上来。境外融资途径首要依托银团和双方贷，没发美元债。"

事实上，作为依托于母公司美的集团的品牌布局生长起来的地产公司，美的置业在事务上也存在必定的区域限制性。

揭露材料显现，美的置业成立于2004年。最开端，公司事务首要是遵从着美的集团的开展轨道，聚集于珠三角区域。到2010年起，美的置业才开端进入贵阳、株洲、邯郸、宁波等城市，向全国布局。

2013年，美的创始人何享健将美的置业的悉数股权转至儿媳卢德燕名下，地产事务自此独立开展。

不过，一开端美的置业拿地仍是倾向于低线城市，一方面是由于有母公司的先天优势，另一方面也是由于土地本钱较低，便于其攻池掠地。

数据显现，从2016年到2018年，美的置业的合同出售规划先后打破200亿元、500亿元及790亿元，增速非常迅猛，2017年更是到达过146.12%的峰值。

2018年10月美的置业登陆港交所，第二年，该公司的出售金额就到达1012.3亿元，提前完结了4年内冲进千亿的方针。尔后，美的置业便一向待在千亿阵营中。

不过，年代迅疾改变，职业风向更是在不停地产生改变，早年靠三四线城市的火爆行情兴起的美的置业，在迎来出售低迷的时期后，毕竟仍是要将这些地给"吃"下去。

犹记2020年，美的置业曾对肇庆、遵义、宁波、镇江、重庆、株洲、江门、长沙等区域内项目计提了11.19亿元存货贬价丢失。

而存货贬价丢失指的是企业由于存货遭受破坏或出售价格低于本钱等原因此产生的丢失。期末核算时，存货本钱高于可变现净值的，计提存货贬价预备，一起计入存货贬价丢失科目。

这也意味着，无论是公司出于回款压力自动降价，亦或当地商场低迷致使房价跌落。这在必定程度上，都反映了美的置业在低线城市的出售压力。

柏文喜也告知大公房产，这说明这些城市存在贬价危险，一起也标明美的置业在这些城市中或许存在去化困难的问题。

或许也是认识到了这一点，近年来，美的置业一向在往一二线拿地。不过相较于低线城市，一二线城市的拿地本钱肯定会高出许多，这也就为集团带来另一个现实问题，那便是本钱上升带来的资金压力。

中指研究院数据显现，2021年全年，美的置业在拿地上共花费了297亿元，排名22；拿地上积为313万平米，排名28。

柏文喜对大公房产标明，像美的置业这种以区域事务为主的房企，假如想往高能级城市扩张，最大的难点一方面是公司的资金实力限制，另一方面还有操盘才干的缺乏。

克而瑞数据显现，2021年全年，美的置业的操盘金额共约1295.3亿元，排名23；操盘面积为1136.6亿元，排名20。

在成绩会上，美的置业办理层也对本年的拿地情况作出了指示："公司会依据经营性现金流的情况，操控出资节奏，土地获取肯定不会打破回款的40%。一起，提高拿地权益比，削减协作，操控1+1不能大于二的这种协作，稳重挑选协作目标，提高自操盘的份额。"

美的置业办理层以为，房地产竞赛格式已产生颠覆性的改变，职业也正在快速出清，未来房地产职业的参与者与玩家会越来越少，可以留下来的无论是国企仍是信誉情况良好的民企，我们会愈加理性，也会削减内卷，未来的供需结构会愈加合理。

他们达观地标明，关于美的置业来说，未来的时机大于应战、大于危险。