这是自2014-2016地产放松周期以来，再一次的全国层面放松方针，不过与之前不可同日而语。首要表现为，一方面此次放松仍是在房住不炒框架下进行，首要针对首套房；另一方面，有两个方针均具有阶段性的特征，更多是托而不举，并不想引发房价的显着上涨。继9月29日晚央行和银保监会发布告诉决议阶段性调整差别化住宅信贷方针之后，9月30日地产方面再度出台两个新政。
一是财政部和税务总局发布公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住宅并在现住宅出售后1年内涵商场从头购买住宅的纳税人，对其出售现住宅已交纳的个人所得税予以退税优惠。减免房子***相关个税的规划，参阅从前交税规划上限在600亿元左右。2020年房子***个税为613.2亿元，别离占个税的5.23%，占悉数税收的0.37%；按购房本钱来看，约占二手房交易额的0.88%。分区域来看，东部兴旺省市的产业***个税占全国份额较高，估计是该方针的首要影响区域。二是央行发布公告，自2022年10月1日起，下调首套个人住宅公积金借款利率0.15个百分点。第二套个人住宅公积金借款利率方针坚持不变。历史上，个人住宅公积金借款利率一般跟从借款基准利率下调。本次公积金借款利率下调，能够视为前期5年LPR下谐和住宅借款利率下调的跟进办法。首套房公积金借款利率下调的影响，相当于全体住宅借款利率下调2-3bp，减轻居民债款担负。9月29-30日，三个地产方针迭出，这是自2014-2016地产放松周期以来，再一次的全国层面放松方针，不过与之前不可同日而语。首要表现为，一方面此次放松仍是在房住不炒框架下进行，首要针对首套房；另一方面，这三个方针，其间两个均具有阶段性的特征，体现出方针的慎重性，更多是托而不举，并不想引发房价的显着上涨。在全国性地产方针落地之后，是等候地产方针效果开释的进程，居民的购房志愿康复或许需求时刻。本年1-8月，新增居民存款累计值到达10.8万亿元，远超曩昔三年同期的6.4-8.0万亿元。本年居民存款呈现超季节性添加，反映出在未来收入不确定性添加的布景下，居民减少开销，相应添加储蓄，自动负债志愿削弱。因此，对债市来说，三连发的地产方针，或许更多体现为康复地产商场的方针意图，带来的预期冲击。9月中旬以来，长端利率调整起伏较大，9月30日10年国债收益率较8月18日的低点上行了18bp至2.76%，已略高于1年期MLF利率2.75%。参阅上半年两轮地产改变带来的调整，其时长端利率或许现已处于区间的相对高点。短期来看，债市震动偏下行，关键在于流动性的边沿改变。估计国庆假日之后，9月末财政开销开释的资金，资金面将随之缓解，中长端利率的上行或许钝化，而且或许随资金面改进而有所修正。中心假定危险。货币方针呈现超预期改变。流动性呈现超预期改变。继9月29日晚央行和银保监会发布告诉决议阶段性调整差别化住宅信贷方针之后（具体内容请见咱们9月30日的陈述《放宽首套房贷利率，怎么看》），9月30日地产方面再度出台两个新政。一是财政部和税务总局发布公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住宅并在现住宅出售后1年内涵商场从头购买住宅的纳税人，对其出售现住宅已交纳的个人所得税予以退税优惠。二是央行发布公告，自2022年10月1日起，下调首套个人住宅公积金借款利率0.15个百分点。第二套个人住宅公积金借款利率方针坚持不变。怎么看待地产方针连续出台对债市的影响？1930两个地产方针落地（一）减免房子***个税的总量和区域效应9月30日，财政部和国税总局公告减免契合条件的房子***个税。减免房子***相关个税的规划，参阅从前交税规划上限在600亿元左右。据我国税务年鉴发表的数据，2016-2020年，我国房子***个人所得税大致在400-600亿元，占个税的份额在3.48-5.27%区间，占悉数税收的份额在0.27-0.37%区间。2020年房子***个税为613.2亿元，别离占个税的5.23%，占悉数税收的0.37%；按购房本钱来看，约占二手房交易额的0.88%。此次方针针对出售自有住宅并在现住宅出售后1年内涵商场从头购买住宅的纳税人，且需求满意出售和从头购买的住宅应在同一城市范围内等条件，因此得以减免的相关个税仅仅房子***个税全体的一部分，从前房子***个税能够视为此次方针减免的上限。此次减税方针，首要是利好在当地出售自有住宅后、再从头购买住宅的换房者，相当于下降了改进型需求的购房本钱。分区域来看，东部兴旺省市的产业***个税占全国份额较高，估计是该方针的首要影响区域。因为税务年鉴并未发表各地的房子***个税的状况，咱们调查其上一层级的产业***个税各地散布状况，以2020年数据为例，江苏、浙江、广东、福建、上海和北京，以及计划单列市中的厦门，产业***个税占全国的份额均超越5%，七个区域占全国产业***个税的份额到达60.98%。这些经济兴旺省市，估计是减免地产相关个税方针的首要影响区域。（二）下调公积金利率方针，更多是跟进之前的LPR下调9月30日，央行下调首套个人住宅公积金借款利率0.15个百分点，是2015年8月以来初次下调。历史上，个人住宅公积金借款利率一般跟从借款基准利率下调。调查2002-2015年每次借款基准利率的调整，能够发现，28次借款利率调整中，仅有3次，个人住宅公积金借款利率未随借款基准利率进行调整，别离是2006年8月、2007年12月和2015年10月。其他25次两者均为同一时点调整，不过调整起伏不尽相同。考虑到LPR变革以来，5年期LPR已下调55bp，且2022年二季度个人住宅借款加权利率较2015年三季度低40bp。从这个视点来看，本次公积金借款利率下调，能够视为前期5年LPR下谐和住宅借款利率下调的跟进办法。值得注意的是，此次下调仅针对首套房个人公积金借款，依然体现出房住不炒的意图。首套房公积金借款利率下调的影响，相当于全体住宅借款利率下调2-3bp，减轻居民债款担负。到2021年底，全国住宅公积金借款余额68931.1亿元，占个人住宅借款余额38.32万亿元的份额约18.00%。不考虑首套房的要素，下降0.15个百分点节约居民利息103.4亿元/年。但考虑到降息仅针对首套房，居民实践节约的利息小于103.4亿元/年。此外，考虑到近五年公积金借款增量占个人住宅借款的增量大致在12-17%区间，15bp的降幅相当于全体住宅借款利率下调2-3bp。公积金借款利率下调之后，后续5年期LPR仍有下调空间。一方面，此次公积金借款利率下调，可视为前期5年LPR下谐和住宅借款利率下调的跟进办法。另一方面，公积金借款利率下调15bp相当于住宅借款利率下调2-3bp，后续5年期LPR或许仍有下调的必要。下调LPR不只有助于地产的增量出售，还能够减轻居民存量按揭借款的利息担负。依据个人住宅借款余额核算季度净增额，以及个人住宅借款加权均匀利率，进行加权核算来大致衡量存量住宅借款的利息担负，测算得到的个人住宅借款余额的加权利率约为5.4%，较其时的5年期LPR4.3%高出110bp。2地产方针落地后，方针效应开释前，债市震动偏多地产放松，与以往周期形似而神不似。9月29-30日，三个地产方针迭出，这是自2014-2016年地产放松周期以来，再一次的全国层面放松方针，不过与之前不可同日而语。首要表现为，一方面此次放松仍是在房住不炒框架下进行，首要针对首套房，关于二套房的放松方针相对较少。另一方面，这三个方针，其间两个均具有阶段性的特征，放宽首套房贷利率的时刻段是2022年四季度，减免房子***个税的时刻段是2022年四季度至2023年四季度。这体现出方针的慎重性，更多是托而不举，并不想引发房价的显着上涨。接下来，在全国性地产方针落地之后，是等候地产方针效果开释的进程，居民的购房志愿康复或许需求时刻。本年1-8月，新增居民存款累计值到达10.8万亿元，远超曩昔三年同期的6.4-8.0万亿元。本年居民存款呈现超季节性添加，反映出在未来收入不确定性添加的布景下，居民减少开销，相应添加储蓄，自动负债志愿削弱，乃至呈现较多提早归还房贷的状况。近期出台的全国性地产方针，提振居民购房开销的效果仍有待调查。居民收入预期和开销习气的改变，或许相对较慢。因此，对债市来说，三连发的地产方针，或许更多体现为康复地产商场的方针意图，带来的预期冲击。2022上半年的地产放松方针对债市的冲击，可为当下供给一些学习。之一轮调整：本年初以来，部分城市连续放松地产相关方针。2月21日，六家银行下调广州房贷利率20bp，这是在部分三四线城市传出房贷首付份额下调之后，一线城市也呈现了地产放松的信号（详见2022-2-22《10年国债2.85%，利率或阶段顶部》）。受部分城市地产放松带来的宽信誉预期升温、以及1月社融超预期等要素影响，2月21日10年国债收益率升至2.83%，较1月下旬的低点上行15.5bp。3月1日，二线城市郑州出台地产新政19条一揽子放松方针，首先撤销“认房又认贷”。对具有一套住宅并已结清相应购房借款的家庭，再次请求借款购买普通商品住宅，履行首套房借款方针。与此同时，也放松了限购方针，子女、近亲属在郑作业、日子的，鼓舞老年人来郑投亲养老，答应其投靠家庭新购一套住宅。兰州等城市也连续做了相似的放松方针（详见2022-4-10《62地已放松地产方针，何时由量变到突变》）。3月上旬的利率上行，是2月中旬利率阶段上行的连续。受部分区域地产方针继续放松、以及20余省市发表重大项目出资推进经济康复预期等要素的影响，至3月10日，10年国债收益率升至2.85%，与其时的1年期MLF利率相等，较2月25日的低点上行7.5bp，相对1月下旬的低点则上行了17.5bp。第二轮调整：6月中旬，30大中城市商品房成交面积呈现显着改进，6月中下旬的成交面积一度超曩昔年同期。一方面是前期放松方针的效果有所闪现，另一方面前期受疫情影响而推后的购房需求，在6月疫情缓解后得到开释。523国常会推出33条稳添加办法催升疫后经济康复预期，6月初上海康复正常出产日子次序，叠加6月中旬发布的5月数据超出商场预期、以及地产出售的反弹，至6月28日10年国债收益率升至2.84%，较5月27日的低点上行14.4bp。9月中旬以来，长端利率调整起伏较大，9月30日10年国债收益率较8月18日的低点上行了18bp至2.76%，已略高于1年期MLF利率2.75%。参阅上半年的两轮调整，其时长端利率或许现已处于区间的相对高点。近期债市调整的原因，一方面，9月20-30日30大中城市商品房成交面积呈现了显着反弹，以及9月29-30日全国性地产方针落地；另一方面，9月税期和跨季前夕，资金面也呈现了阶段性的显着收敛。危险提示：货币方针呈现超预期调整。本文假定国内货币方针保持其时力度，但假定国内经济超预期放缓、或海外货币方针呈现超预期改变，国内货币方针相应或许呈现超预期调整。流动性呈现超预期改变。本文假定流动性保持其时的富余状况，但假定国内经济数据继续超预期，流动性相应或许呈现超预期改变。咱们将致力于为您供给最新的财经资讯以及股票基金新闻，了解更多财经新闻资讯欢迎重视腾赚网。 危险提示：文章触及的观念和判别仅代表咱们对其时时点的观念，根据商场环境的不确定性和多变性，所涉观念和判别后续或许发生调整或改变。本文仅用于沟通交流之意图，不构成任何出资主张。出资有危险，入市须慎重。
