时代财经APP记者 黄银桥

图片来源新昌营造：网络 如有侵权请联系删除

屋漏偏逢连夜雨新昌营造，债务缠身的新昌集团再传“坏消息”新昌营造，旗下房地产项目被债主申请冻结及扣押。

新昌集团近日披露，此前4月18日，经天津信托有限责任公司申请，两家全资附属公司辽宁同济置业有限公司、辽宁汇盛置业有限公司已被天津市高级人民法院裁定，冻结银行结余（或相同金额的其他资产）共4.4亿元。

随后4月24日，天津市高级人民法院再发出两份协助执行通知书，辽宁同济及辽宁汇盛所持有的若干土地权益由2019年4月24日至2022年4月23日期间被扣押3年。

天津信托相关人士透露，此次与新昌集团的法律纠纷主要是因为债务偿还问题，但具体涉及哪些土地权益不方便透露。

这样的事情已经不是第一次发生在新昌集团身上。5月初，新昌集团曾公告，北京中基信和置业有限公司、嘉励协盛（泰安）置业有限公司的银行结余也已被冻结，相关资产及土地被扣押三年。

自2018年5月债务危机爆发以来，新昌集团陆续被债权人提起清盘呈请、与接盘方也迟迟未达成协议，直到今天旗下资产被冻结被扣押，这家有着80年历史的老牌建造商的处境在每况愈下。

时代财经试图联系新昌集团了解情况，但该公司座机已显示为空号，通过电子邮件发送的采访提纲在截至发稿前也一直没有回复。

北京、泰安等三项目被扣押

据时代财经了解，辽宁同济、辽宁汇盛是开发辽宁铁岭星悦南岸的两家项目公司。铁岭星悦南岸由新昌集团2011年11月以24.8亿港元收购而来，是一个占地面积约180万平方米，建筑面积约300万平方米巨无霸项目，也是新昌集团进军房地产行业开发的第一个项目。

对于第一个地产项目，新昌集团一度寄予厚望。按照规划，铁岭星悦南岸将被打造成一个包含零售、娱乐、观光旅游、酒店、国际学校、水上乐园、住宅、办公楼及会展设施的综合体项目，并将成为东北地区首个全年营运的水上娱乐设施。

“如果整个大的商业模式能成功，我相信会有很多二三线城市来找我，就像当年我做了新天地，每个城市都让我去做新天地。”在新昌集团前任主席王英伟眼中，铁岭星悦南岸将成为一个标本，未来可以在全国复制。

但眼下的现状与王英伟当年的设想有些差距。在本次被法院裁定冻结银行结余和扣押土地之前，星悦南岸已经烂尾多年。

按照新昌集团最初的计划，星悦南岸将在六至八年内分阶段落成，第一期3100个住宅单位于2014年下半年开售，在开售前的2013年，星悦南岸还曾经在辽宁省内进行路演。但计划最后并没有如期进行，期间还一度停工。

仅有的消息显示，在2015年3月6日，星悦南岸曾专门举行过一次复工仪式，之后9月，星悦南岸一期住宅星悦华廷开盘，售价约4300-5000元/平方米。但此后，该项目又陷入停滞状态，2017年1月，因拖欠农民工110万元工资，星悦南岸还被投诉至铁岭公安局。

铁岭市一位地产从业人士向时代财经透露，“星悦华廷的住宅楼基本都已经封顶了，之前确实开过盘，具体卖了多少不了解，但那项目现在基本没人住，位置太偏了，也不好卖。由于资金问题，该项目已停工多年，主打的水上乐园也没建完。”时代财经亦多次致电该项目售楼处，但一直无人接听。

停工多时之后，2018年3月6日，铁岭市相关领导专门到星悦南岸进行考察、调研，并作了“尽快施工，尽快开业”的指示。可复工的消息没等到，却等来了拍卖的消息。

2018年10月25日，由辽宁汇盛开发的星悦华廷D13、D14、D15、D18、D19、D20六幢住宅楼在京东拍卖上进行公开拍卖，起拍价8816.84万元，最后因无人出价流拍。同年11月27日，该等住宅楼进行第二次拍卖，再度流拍。

拍卖未果，辽宁同济及辽宁汇盛4.4亿银行结余被冻结，若干土地权益被扣押三年。

值得关注的是，铁岭项目已经是新昌集团第三个被法院冻结银行结余及扣押的房地产项目。

今年4月3日，嘉励协盛（泰安）置业有限公司被法院裁定，其持有的4.23亿元银行结余被冻结，及其持有位于泰安的若干土地权益从2019年4月9日至2022年4月8日被扣押3年。

泰安项目是新昌集团2015年3月31日耗资10.42亿港元收购而来的纯商业项目，该项目同样进展缓慢，截至2018年上半年，该项目共34栋总建筑面积逾10万平方米的两层商业零售商场仍在兴建中。

3月14日，北京中基信和置业有限公司被华融国际信托告上法庭，根据民事裁定书，新昌集团、北京中基、新昌集团全资附属德胜贸易有限公司、新昌控股（中国）有限公司四家公司合共25.79亿元银行结余被冻结。如果实际银行存款余额比相关金额低，则四家公司的资产将被扣押以相配差额。

其中，银行结余的冻结令为期1年，动产的扣押令为期2年，不动产和其他资产权的扣押令为期3年。此外，德胜贸易持有北京中基的100%股权（金额为4000万美元）于2019年3月15日至2022年3月14日期间被冻结3年。

北京中基是北京新年华购物中心的项目公司，该项目于2013年4月15日被新昌集团收购，代价7.8亿元，由六层高的购物中心及168个SOHO单位组成。

这是一个现成项目，收购后可立刻为新昌集团带来收益，其中2013年获得租金及相关收入720万港元。但一直计划出售的SOHO单位去化缓慢，SOHO单位总建筑面积为13742平方米，2014年下半年开售，直至2018年上半年，可供出售或租赁的面积仍有11962万平方米，四年才卖了1780万平方米。

岌岌可危的新昌集团

自2011年进军房地产以来，新昌集团累计获取6个房地产项目，包括铁岭星悦南岸、北京新年华购物中心、泰安商业项目、佛山芭蕾雨奥特莱斯项目、广州熹阳电脑城、天津商业项目。

官方介绍，除北京、广州两个商业项目外，其余四个均为大型商业文旅项目，北京项目在收购之初就获得租金收入，其余五个至今仍没有造血能力。

其中，铁岭星悦南岸自2015年9月开盘后烂尾至今。广州熹阳电脑城翻新工程原计划2016年第三季度完工，但2018中期年报中并未披露具体出租率及租金收入。

佛山项目奥特莱斯商业于2017年5月29日开业，有8.3万平商住业态预计2018年10月达到预售条件，但目前并没有开盘消息。截至2018年6月底，泰安项目仍在兴建中，天津项目仍在规划阶段。

曾经成功操盘过上海新天地的王英伟，一直奉行的是“商业先行”路线--先造景、修建基础设施、发展商业、之后再造住房。据悉，在星悦南岸一期住宅开盘前夕，王英伟一度选择封盘，“我就让销售队伍带着客户去看，但不卖，等到水上世界和商业一起开了，再卖第一期住宅。”

事实证明，王英伟的“傲娇”没有底气，星悦南岸的住宅还是在水上世界和商业开业前就开盘了，但这依然无法挽救资金链断裂停工的困境。

对于有钱任性的开发商而言，“商业先行”的路线也许可行，但对于新昌集团来说，却是致命的。

2011-2015年，新昌集团先后耗资133.26亿港元收购上述六个房地产项目，但由于绝大部分项目都处于只投入不产出状态，新昌集团从2016年开始出现亏损，2016年股东应占亏损为3950万港元，2017年亏损7.74亿港元，2018年上半年亏损7.05亿港元。而2016-2018年上半年，来自物业发展与投资分部的收益只有1.83亿港元。

与此同时，负债开始直线攀升，资金开始紧张，2016-2018年上半年，新昌集团债务总额为116亿港元、139亿港元、147亿港元，净负债比率分别为102%、114%、134%，现金及银行存款分别为10.39亿港元、11.79亿港元、4.12亿港元。

潜藏多年的债务危机在2018年5月正式爆发，两笔合计4.5亿美元的优先票据由于逾期偿还发生违约。债务违约事件之后，新昌集团又陷入了清盘的困局。

最新消息显示，新昌集团目前被债权人提起四项清盘呈请，针对新昌营造厂及新昌营造厂（亚洲）的于5月15日聆讯。另外两项针对新昌集团的聆讯都获得了延期，一项从5月3日延期至7月26日，一项从3月13日延期至8月14日。

不过，危机重重的新昌集团也不是没有希望。据5月8日公告，此前与新昌集团传出过合作的保利置业、佳兆业、北控城开、保利财富都还没终止谈判。

新昌集团称，准备收购新昌集团10%-30%股权的保利置业，已开始进行尽职调查，但未签订有法律效力的协议新昌营造；准备在项目层面合作的佳兆业，也就合作进行尽职调查，但同样未签订有效协议，且已确认放弃签署佛山项目框架协议的优先权。

准备认购7间项目公司51%权益的北控城开，已经订立第一期合作协议新昌营造；准备提供资金推进债务重组的保利财富，谈判仍在进行中，但未订立有效协议。

希望未泯，但各项谈判收效甚微，与保利置业、佳兆业的谈判已经超过一年，但并没实质性动作，北控城开虽签订了第一期合作协议，但也没能挽救铁岭、泰安、北京项目被冻结被扣押，与保利财富的谈判也持续了三个月。

随着铁岭、泰安、北京项目被冻结被扣押，合作也变得更加棘手。北京市盈科(深圳)律师事务所郑绪华律师向时代财经表示，被扣押的项目无法再进行开发建设，若有人接盘，接盘方只有先代为偿债才能解除扣押。

摇摇欲坠的新昌集团，正拿着三流项目寻找着一流开发商，难度不言而喻。