中信證券發布研讨報告稱，2018年到2022年，物業服務行業大起大落，大悲大喜，經歷了2018年之前從未有過的巨大變化。史无前例的股權再融資和併購整合併未获得碩果，许多企業的精益化办理才能跟不上規模擴張速度，行業運營功率有明顯的提高空間，競爭格式也並未明顯改进。但過去幾年行業的成長也十清楚顯。越來越多的企業獨立運營才能明顯提高，社區增值服務的經驗顯然愈加豐富，科技應用蔚然成風。看好物業办理行業，看好具備品牌和規模優勢，且資產負債表壓力較輕的公司。

　　?中信證券首要觀點如下：

　　物業服務，是一個遠景光亮的藍海行業。

　　約400億平米的存量住所物業办理權非常涣散，長期而言具備功率的中後台，具備規模優勢的增值服務以及方针的積極支撑，或许推動住所物業服務的品牌化。非住市場获益於後勤确保社會化的浪潮，成為了許多物業办理公司發力的方向。

　　該行測算，2022年整個行業的總規模超過1.4萬億元，頭部公司的市佔率低於2%。儘管行業總規模成長速度有限，但這是一個循環型穩定現金流的大行業。

　　運營功率低下問題在報表会集露出。

　　由於许多企業的办理才能進步無法跟得上規模增長，行業在過去幾年積累了諸多成長的煩惱。

　　2022年末，行業應收款占收入份额提高到36.4%，應收款減值份额從2021年的4.0%大幅上升到10.2%，一年以上應收款占應收份额從2021年末的11.0%快速提高到18.7%。行業商譽減值大幅提高，企業賬面商譽規模龐大。

　　分紅率有所提高，過度融資時代結束。

　　行業的股利付出率從2021年的38%大幅提高到2022年的60%。许多物管企業在2018-2021年過分強調囤積資金，在沒有明確目標投向，也沒有好的併購機會時持續開展股權再融資，忽視了地產行業和物業办理行業在資金运用方面的巨大差異。

　　到2022年，估值下降和運營問題露出的雙重打擊之下，過度股權融資的時代結束。

　　“扶上馬，送一程”徹底結束，物業服務走向彻底獨立。

　　2022年末，關聯方在管面積下降到行業存量在管面積的42.3%。以開發商服務為主體，包含许多關聯方付出的非業主增值服務貢獻大幅下降。2022年非業主增值服務收入佔比下降到17%，利潤佔比下降到16%。無論國企還是民企，過去三年獨立運營的才能均有明顯提高。

　　當然，這也伴隨開發企業超額擔負運維責任結束，高基礎服務盈余水平不行持續。2022年，行業的綜合毛利率和基礎服務毛利率分別下降3.5和1.8個百分點。物業服務是民生產業，其基礎服務部分不或许維持高毛利率，長期而言當前基礎服務毛利率尚有下降或许。

　　依託專業才能的設施办理和日子服務，是破局物業办理規模經濟的重要抓手。

　　2022年，社區增值服務收入佔比下降到11.0%，毛利佔比下降到19.3%，家裝、租售等業務單元受疫情影響比較嚴重，但仍有一批優秀企業，一些賽道的業務获得進步。

　　隨着企業非居業務的發展，設施办理業務敏捷發展。AloT的進步，也使得不少企業的科技服務才能進一步提高。科技服務正逐漸成為許多企業新的獨立板塊，也成為物業办理公司新的盈余增長點。

　　重估運營溢價，回歸服務初心。

　　2018年到2022年，物業服務行業大起大落，大悲大喜，經歷了2018年之前從未有過的巨大變化。總結而言，史无前例的股權再融資和併購整合併未获得碩果，许多企業的精益化办理才能跟不上規模擴張速度，行業運營功率有明顯的提高空間，競爭格式也並未明顯改进。

　　但過去幾年行業的成長也十清楚顯。越來越多的企業獨立運營才能明顯提高，社區增值服務的經驗顯然愈加豐富，科技應用蔚然成風。物業服務行業不僅徹底走向市場化，更為日後AI和AIoT等新技術改造中後台，日子服務生態實現規模經濟，奠定了堅實的人力、財務和運營基礎。

　　該行看好物業办理行業，看好具備品牌和規模優勢，且資產負債表壓力較輕的公司。

　　風險提示：

　　部分物業服務企業應收款和商譽風險進一步露出的或许性。部分高毛利的基礎物業服務公司或许品牌美譽度無法維持，或许毛利率持續下降的風險。行業持續競爭加劇的風險。個別物業公司關聯方或许債務重組，導致物業办理公司股權變化的風險。

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