2018年4月至5月西安商业新邻居空降致使“今夜无人入睡”的盛况仿佛就在昨天盛谷策略，2019年第一季度的商业表现力，就像热映影片一样“何以为家”。戴德梁行最新数据表明，2019年第一季度，西安优质商业没有新项目入市，全市购物中心总存量维持在488万平方米。新型商圈与传统商圈是“神仙打架”还是“水火不容”盛谷策略？本期MJ观潮为你整理今年上半年西安商圈和新入市商业的“相爱相杀”现象，“网红城市”亟需更强烈的商业归属感。
商业把脉盛谷策略：下一站购物中心很重要
西安零售市场目前呈现出两极分化的趋势，中心城区的老旧项目因运营不佳处于逐渐关闭改造的状态，而新开业项目大多位于二环以外且多为品牌开发商，对中心城区商业形成竞争压力。
首先感觉到压力的是钟楼商圈和小寨商圈，传统百货云集的钟楼商圈和一枝独秀的小寨商圈并不符合良性循环的新型商圈模式。随着西安城镇化及城市更新的不断发展，位于西咸新区、城东区的新项目陆续落成，西安零售市场的边缘化和多中心化趋势越来越明显，未来将形成多个新兴区域型商圈。传统商圈提振迫在眉睫。戴德梁行策略发展顾问部助理董事盛谷强在接受华商报记者采访时表示，商圈需要被重新定义，它是以购物中心为核心，以地铁等公共交通为导向，以写字楼、金融业银行、酒店、居民区、文化艺术等公共场所为配套的城市生产、消费、休闲区。应该加强以公共交通为导向的城市发展模式（简称TOD），以此推动西安商圈的发展。
地铁TOD盛谷策略：不仅是交通工具
更是商业“爆炸”的燃料
第一财经报道称，西安市日均客运量达1.91万人次/公里日。截至4月9日，累计运输乘客28.2亿人次，2018年度网络客流强度稳居全国第一。西安市热力图显示，无论是工作日的早7点还是周末的晚24时，热力分布的核心地段始终集中在二号线地铁沿线。而在西安已运行的一至四号线中，可带来强大客流的六大换乘站行政中心、北大街、小寨、五路口、大雁塔、通化门，上盖购物中心却屈指可数，目前只有熙地港、大融城、赛格。而在非换乘站地铁站上盖或数百米范围内的购物中心，也仅20余家。
盛谷强以钟楼世纪金花举例，数十年始终未打通地铁链接，错失了客流直接输送的机会。而赛格国际购物中心的地铁上盖、天桥直通加公交站点，优越的地理位置和便利的交通是该项目成功的重要因素之一，但同时它对一、二号线的依赖度很高，如果未来有新的线路亮相，势必会造成人员的分流盛谷策略；同时一个良性发展的商圈应该是全覆盖性的产业集群，一个购物中心强大，但是周边的设施无法紧跟脚步更新换代的话，也容易出现瓶颈。
以此看来，地铁不应该仅仅是一个交通工具或是上盖物业开发形式，运用得当便能赋予它推动经济发展动能商业的功效。它在步行圈内聚集商业、文化、娱乐、办公等各种城市功能，顺畅的人行流线组织使人气不被隔断，进而增强区域经济发展活力。它甚至可以承担加速地铁线路末端人口导入，催生复合型城市社交消费空间，带动提升沿线产业结构，拉动站点周边功能价值，实现区域升值的多边功能。
街区商业：两天新开三家
其中一家客流超100万
除了地铁TOD这把利器外，街区型商业也是“网红城市”寻找归属感的重要武器。
街区商业又叫Block商业，集合B-Business（商业）、L-Lie fallow（休闲）、O-Open（开放）、C-Crowd（人群），K-Kind（亲和）。作为城市八面玲珑的“交际花”，街区商业既要贴心好用，又要颜值能打。西安4月商业迎来“街区商业”高潮，三大街区商业体，两天内几乎同时罕见开业。
首先是4月27日开业的曲江万众国际商业中心，集写字楼、酒店、商业于一体。集合海底捞、粤珍轩餐厅、异国风味料理、网红轻食、高端汽车城市展厅、英语培训、精品超市、高端家具卖场、儿童主题乐园等，客群以周边白领、小区居民和商旅客群为主，五一四天小长假期间，客流量为3至5万人；位于南三环的南飞鸿·乐荟里，4月27日开业，主打年轻潮流“新”街区，自带花园广场，人气美食、配套主力店的配置，加上百事可乐首发豹纹新款和互动体验展空降，开业期间免费派发油泼辣子味棒棒糖等，频繁登上西安消费潮流热搜；位于大明宫遗址公园附近的四海唐人街，自4月28日项目开业至5月4日，迎来105万客流，平均每天将近15万人的到访量。四海唐人街主打主题商业、文旅商业、地铁商业等复合概念。
商业新零售主理人Stanley认为，新开街区商业想要成为“爆款”，体量决定他们未来的可塑造性。想要大展手脚，10万平方米以上的街区项目优势更大，有利于更多品类的规划，另外，街区所处的商圈也很重要，成熟的商圈和轨道交通的便利，更有利于街区商业的发展。
结盟反击：交际花有颜值更要“细节控”
地铁商业尚需孵化
新晋街区商业“交际花”颜值普遍在线，细节是否能打？仔细推敲便能发现，在动线标识、卫生状况等方面，都存在一些问题，如拐角处堆放建筑垃圾，游客按照指示找不到洗手间在哪……业内资深人士张先生认为，商业街是城市形象的窗口，很多游客通过逛商业街第一时间认知城市的面貌与灵魂。所以街区商业一定要成为比购物中心还要苛刻的细节控。细节问题堆积越多，越是影响街区体验度。除此之外，作为商业街区重要组成部分的商用写字楼，在节假日白领放假回家加上周边社区入住率不高，反倒会影响街区的客流量。
地铁TOD要具备串联1公里的城市复合功能。放眼西安，北大街地铁商业可以算是西安地铁商业的鼻祖，但除去“汉堡王”这样的连锁快餐品牌外招商情况并不理想。目前西安地铁的商业功能还处在联通购物中心的初级阶段，偶尔沿途有几家奶茶铺、首饰小店等作为点缀，还不能作为激活地区城市活力的引擎。随着未来更多地铁线的出现，期望能够引起更多购物中心及地铁商业的重视。
未来消费：增加粘性
让消费者感觉钱包捂不住了
记者从陕西省商务厅获悉，今年“五一”期间，陕西省商品销售实现140亿元，同比增长10.6%，其中商品零售额124亿元，同比增长10%；餐饮收入实现16亿元，同比增长14.8%。“五一”期间四川省零售和餐饮企业实现销售额约237亿元。而作为“五一”国内游十大热门旅游城市，成都排在西安之后，两省“五一”销售额却有近百亿的差距。戴德梁行西北区董事总经理巫保民说，除去城市的发展速率差距，西安对于消费经济的拉动力还有所欠缺，这包括旅游产品的设计，城市商业、酒店的配套等，可以说可消费处并不多。花钱购买景点门票后，“吃”被大香肠与臭豆腐填满，“住”周边没有合适的五星酒店，“购”还达不到春熙路、太古里的集中齐全。所以在即将到来的端午小长假，西安商业如何成为西部最佳，是我们应该考虑的事情。 华商报记者 尚璟 牛鸣飞